一手房市场供求泛起结构性失衡。新盘大多集中在外环四周，中环以内新居稀缺。二手房成了市场上的宠儿，成交量放大，价格攀升，但纠纷也在不断上升。二手房的交易流程怎么走?有哪些常见的纠纷?应该如何防范?
二手房交易流程九步走
二手房买卖的交易流程一般可分九个步骤：一是看房，一般通过房产中介去看房源；二是签订定金协议、居间协议，签订协议后付定金；三是签订买卖合同，也就是成都市存量房买卖合同，同时在网上做合同存案；四是付首付款，若上家有贷款，通常上家会用首付款去提前还贷；五是办下家的贷款手续，下家贷款要持买卖合平等材料向银行申请贷款；六是办过户交易手续，过户手续办好后，交易中央会出具收件收据；七是领取产权证，在收件收据出来后20天，下家就可以拿到房地产权证；八是贷款银行向上家发放贷款，放贷款的时间有可能在产权办出前，也可能在产证办出后，这取决于下家和银行怎么商定；九是交房和付尾款。
二手房买卖常见六类纠纷
二手房买卖过程中常见的纠纷有以下六类：
第一类是房价上涨过快，上家毁约引起的纠纷。
最近，这种纠纷非常多。房价涨幅过高，有的上家在收了下家定金后，宁愿双倍返还也不愿意继承履约。碰到这种情况下家有三个办法解决：
1、假如 《居间协议》或《定金协议》已明确了房产买卖的主要条款，则可视为《买卖合同》，下家有权要求上家继承履行该合同。这些主要条款有：价格、房屋位置、付款时间、过户时间、交房时间等。
不外，大多数定金协议》或《居间协议》都不全部具备上述条款，因此，不能视为 《买卖合同》;
2、假如双倍返还定金还不能弥补下家的损失，下家可以要求赔偿实际损失。好比下家付了5万元定金，上家不想卖房，只同意返还10万元，而此时房价涨了20万元，那么上家仍旧赚15万元。这时，下家可要求上家赔偿差价损失，也就是下家按实际损失来索赔，这个实际损失就是房价上涨的差价，下家可以按20万元来索赔。
3、当然，更简朴的办法是直接合用《定金合同》或《居间协议》中的定金罚则，即要求上家双倍返还。
签订买卖合同有一个必要的步骤是在网长进行合同存案，这个存案可以通过中介公司存案或买卖双方直接到房地产交易中央办理存案。买卖合同对房屋基本情况、付款时间、付款方式、违约责任等主要内容都做了商定。签订买卖合同后，上家违约不卖，无论下家是否支付了房款，也无论上家是否愿意承担违约责任，下家都有权要求继承履行合同。若上家仍拒绝履行，下家可诉至法院要求强制履行。建议在房价上涨比较快时，下家付定金争取多付点，付了定金以后尽早签订买卖合同。
第二类是下家贷款泛起障碍引起的纠纷。
下家向银行申请贷款未获批准的，原因一般有两个：一是因为个人资信等题目，银行不愿贷款;二是因为信贷政策等原因，贷款不足。如申请100万元，银行只肯贷80万元。
在这两种情况下，都会造成下家没有足够的资金按时支付房款，通常，因为银行不贷款或不足额贷款，下家要用自有资金来付房款，否则可能构成违约。由于，几乎所有的买卖合同中都商定，如下家贷款不足，则应在交易过户时补足不足部门，所以贷款的风险要由下家来承担。
为避免这类纠纷，下家应该尽早向银行咨询贷款事宜，问清晰是否能申请贷款，可以贷多少，不能只听信中介对贷款情况的估计，最好直接向银行咨询。此外，也可在合同中商定：若因贷款未获批或未足额获批造成下家付款能力泛起严峻题目的，任意一方有权解除合同，上家应返还已收房款，双方互不承担违约责任。
第三类是交易税费计算泛起误差而产生的纠纷。
因为交易税费受国家宏观调控、经济政策的影响较大，变动性很大。这些税收主要有营业税、个人所得税、契税。目前至2009年12月31日前的交易税收根据普通住宅和非普通住宅而有所不同。
普通住宅 (面积在140平方米以下;内环的价格在245万元以内、内环到外环之间的价格在140万元以下、外环的在98万元以下;容积率大于1)和非普通住宅 (普通住宅以外的住宅房屋)按以下尺度缴纳 (附表)。
另外，个人转让两年以上家庭独一糊口住房的，免征个人所得税。
缴纳尺度常常会发生变化，所以一定要及时了解缴纳尺度。
关于税收由谁缴纳通常有以下三种情况：
一是双方未商定，那么应按照法律划定，各自承担应付的税费。
二是商定由下家来承担所有税费，上家只管 “得手价”。这种商定对下家有一定的风险，由于假如签约后到交易期间，税收发生变化，那么增加的税收只能由下家承担了。
三是做低房价。双方为降低交易本钱而少缴税，通常会将正式买卖合同中的房价做低，再以 “装修款”或 “房屋补偿款”的名义支付差额部门。此种做法违背法律划定，是逃税行为。而且，做低的合同价常常在缴税的时候碰到障碍，被税务部分以为合同价过低而要求按评估价缴税，这样一来，买卖双方经常会为了增加的税收由谁承担而产生纠纷，但一方不得以做低房价为由，主张买卖合同无效。
第四类是因为支付定金而引起的纠纷。
1.不管一手房买卖仍是二手房买卖，在签订正式合同之前，下家一般都要先支付定金，定金的作用是为了确保双方签订正式合同。关于定金引起的纠纷有以下三种：
一是付了定金以后，其中一方违约，守约方可按照定金罚则处理，也就是说下家违约的话，上家可以没收定金;上家违约的话，下家可以要求双倍返还定金。
二是付了定金以后，双方对定金合同以外的其他内容不能达成一致，而这些内容与履行合同有紧密亲密的关系，好比付了定金后下家才知道房屋还有典质，而上家又需要用下家的房款来提前还贷，如不能协商一致，这时下家就可以要求解除定金合同，上家应当返还定金 (不是双倍返还)。但要留意的是这些在定金合同中未作商定并且在事后不能协商一致的内容应当根据诚信原则和交易习惯来确定，而不能是一方故意提出苛刻的条款造成的。如上家要求签订正式买卖合同后一年后再交房，这种要求违背了诚信原则和交易习惯，在不能协商一致时应当以为是上家违约。
三是付了定金以后，定金并没有交到上家手上，而是根据定金合同或居间协议交给中介保管。假如定金合同商定定金由中介保管的，那么定金合同就生效了，上家不能以自己没收到定金为理由，主张自己可以不受定金合同约束。
第五类是中介费支付引起的纠纷，主要有以下四种情况。
一、由第一家中介带看房并签了 《看房确认书》，但价格没有谈下来，后来看到这套屋子在其他中介也挂牌，而且价格也能谈下来，这样通过其他中介成交。此时，第一家中介假如说你利用他的房源成交，要求付他佣金。我以为，除非《看房确认书》中商定独家委托了这家中介，否则不能成立。
二、《居间协议》上这样写：若一方违约，除承担定金罚则外，还应向中介公司支付房屋总价2%的违约金。假如后来买卖双方协商一致解除了居间协议，中介能不能向双方主张要求付2%的佣金?假如因为一方违约导致买卖合同无法签订，中介能不能要求违约方付2%的佣金?在前一种情况下，中介应当能要求部门报酬，由于他究竟提供了一定的服务。在后一种情况下，有的法院会支持中介全部的佣金哀求，由于违约方的行为造成了中介的预期利益也就是2%佣金的损失。
三、“跳中介”行不行?买卖双方为了节省交易本钱，在通过中介建立了买卖意向后，避开中介，暗里成交过户。这种行为严峻违背了诚信原则，损害了中介作为居间方的利益，跳中介后可能被中介告上法院要求赔偿。
四、能不能接受中介业务员 “飞单”?中介业务员暗里与客户达成协议，不通过中介公司而是私自收取佣金，当然私自收的佣金会比中介公司收的要少，这就叫 “飞单”。表面上看，客户付出的用度减少了，但实际优势险很大。由于业务员素质参差不齐，假如业务员收了钱后卷款走人，那给客户造成的损失就很难弥补了，也不能要求中介公司承担损失，由于中介公司并没有收到佣金。
第六类是因户口题目引起的纠纷。
上家卖房应当将户口迁出，买卖合同中一般也会商定上家交房前或者在交房后一段时间迁户口。户口固然不影响房产交易，但会影响下家落户，假如下家买的是 “学区房”，或者买房就是为了落户，那么对房屋内的户口情况一定要有具体的了解，对上家户口迁出时间一定要有明确的商定，否则不能达到买房的初衷。
下家在户口题目上一定要防患于未然，予以充分正视。建议考虑以下三个办法：
第一个办法是在买卖合同中商定不迁户口的违约金。按照逾期迁出的时间支付相应的违约金数额。但这种办法的缺点是假如上家拖延的时间较长，计算出来的违约金会较高，法院可能只会支持其中一部门，所以对卖方的制约力不强。
第二个办法可将迁出户口作为支付尾款的条件前提。即商定付尾款前，上家应将户口迁出，否则可以不付尾款，还可以追究上家违约责任。下家可将尾款留得适当多一些，这样对上家的制约会更大。
第三个办法是商定假如上家逾期不迁户口并且超过一按期限还不迁，下家可以解除买卖合同并追究上家违约责任。这对上家的约束会更大，假如下家买房的目的主要是为了落户，采取这个办法能有效制约上家拖延时间拒不迁出。
假如上家签合同后无处落户或者恶意不迁户口，下家也不能直接到法院起诉要求对方迁户口，目前法院会以户口迁移属公安机关行政治理范围为由不予受理。这样会造成下家以后糊口上的诸多不便。
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