最近看了几份研究员的报告，都不约而同地提到房地产成交活跃，有的说已经连续6周环比上升了。果真如此么？看看几只著名的房地产公司，都出现了机构持续加仓的现象，给人的感觉恍如房地产业的春天快来了。假如这种判断是正确的，那将是一件十分了不起的事情，它意味着中国的房地产市场经过浅浅调整后又得到了消费者的认可，将重新向上，这也意味着中国经济将很快走出低谷，再现辉煌。

对这样的结论，扬韬颇为怀疑。为此，搜索了一下相关数据，结果发现事实并非如此。

首先，11月和12月历来是房地产成交量最大的两个月。2006年前10月，全国商品房月均成交4078万平米，11月成交5300万平米，12月成交1.45亿平米。也就是说，11月和12月的成交面积相当于过去5个月的成交量。2007年，前10月平均成交5356万平米，11月成交6600万平米，12月成交1.6亿平米。11月和12月的成交相当于过去4个月的成交量。假设2008年11月和12月保持类似状态，则前10月月均成交4470万平米（比去年下降17%），11月和12月理应成交1.8亿-2.2亿平米。11月实际成交4425万平米，已经不及平均水平了，12月能成交1.4亿平米以上吗？恐怕够戗，能有1亿平米已经是相当不错的成绩了。

由此可见，11月和12月的成交量放大，本就是一种季节性因素。用12月的成交量与11月及之前的进行环比对照，非但毫无意义，反而容易让人产生误解。

那么，为什么11月和12月的成交量格外大呢？这是房地产行业惯例使然。很多公司在开盘的时候，大多以12月作为竣工交房的截至时间。所以，12月的竣工面积历来都非常大。比如2006年前11个月，全国累计竣工商品房3.04亿平米，12月单月竣工高达2.3亿平米。2007年前11月，全国竣工商品房3.3亿，12月单月竣工高达2.5亿平米。今年前11月，累计竣工面积只有3.5亿平米，按照历史规律，12月的竣工面积理应接近2.8亿平米。

所以，11月和12月的成交量放大，一点也不值得惊奇。

值得惊奇的倒是今年的竣工商品房面积的显著萎缩。2005年，全国新开工面积6.68亿平米，2006年7.8亿，2007年9.46亿平米，2008年前11月已经新开工8.4亿平米。按照这样的每年递增1亿平米的新开工面积，今年前11月的竣工面积无论如何也应该比去年同期高几千万平米吧？但实际上，今年前11月竣工3.5亿平米，仅仅比去年同期多出2000万平米。按照过往累计的建筑工程推算，今年应竣工商品房面积6.5亿平米左右，这意味着12月一个月应竣工面积为3亿平米！

也就是说，由于销售不畅，大量开发商将房屋竣工的时间向后推移了。延期竣工、延期销售、延期交房已经成为时尚。因此，12月，虽然很多楼盘不得不竣工，成交量看起来也很大，但明年1-3月，房屋销售势必进入寒冬，待售面积将大幅度增加。而随着时间的推移，开发商的资金越来越紧张，到最后将不得不竞相降价销售，那时候，房价雪崩将不可避免。

大约也正是因为对未来的房市充满担忧，所以，今日国务院会议重点就研究了房地产市场的情况。让人觉得惊讶的是，会议指出，近期国家采取扩大内需、促进经济平稳较快增长的政策措施，“已对房地产市场产生积极影响，不少城市商品住房成交量有所回升”。看来，环比成交上升得到了很多人的认可。

不过，国务院会议提出的稳定房市的几个举措，恰恰会让一手房市场雪上加霜：除了改善型住房有一点优惠政策外，最重要的是大幅度减免了二手房交易税费，比如原来的营业税按照成交金额收，现在改按差价收；原来要5年后再卖，现在变成2年后卖即免税，它实际是让大量二手房涌入市场，势必拉低二手房成交价格。同时，大量的保障性住房（近千万套）推出，也减少了市场需求，对于开发商而言可谓祸不单行。

所以，从政策面到基本面，再到技术面，我们都可以得出一个结论：中国房地产市场一手房价格雪崩或将开始。