感谢airylea的独家分享，这是北京师范大学金融研究中心主任钟伟于19日在中国房地产发展无锡论坛上的演讲，各位自己分辨其中是非。
今天主要和向大家分享三个话题。
第一个事情：在过去的两三个月国际上发生了什么事情。
美国在挑起事端，陆续打了三张牌。
第一张牌：让我们了解希腊、爱尔兰等国有财政问题，他们的财政赤字的情况是比较严重的。因此，公众对于欧洲经济的前景，对于欧元的信心开始趋于恶化，其结果是资金又从欧洲向美国加速回流。根本的理由在哪呢？美国金融一季度金融体系相当脆弱，财政赤字占GDP的占比10%，美国现在缺钱，通过他们这样一件事情告诉大家一个清晰的信息说“欧元高估了”，并且把高盛当初帮助这些国家掩盖的事情捅出来了。
第二张牌：把丰田事件无限扩大。通过三年前的丰田事件的老帐，使得国际社会对于日本制造的信心和品牌开始有所恶化。其结果是，美国声东击西，现在由于日本出了丰田事件，公众对日本的信心下降，市场份额迅速地向美、欧倾斜。
第三张牌：打中国，人民币汇率问题。很蹊跷的，一堆经济学家，一帮人突然之间像醒过来说，中国人民币被低估了，原因是中国有贸易顺差。睁开眼睛看一看，德国的贸易顺差50年了，日本30年了，到现在中东国家贸易顺差相当多年头，贸易顺差和货币高估和低估没有关系，中国有这么多的劳动力，我们很关注。
第一打欧洲，要资金；第二打日本，要市场，要把竞争对手搞下去；第三打中国人民币，使中国追赶美国的步伐放慢一点，无非就是这些事情。
第二个事情：怎么看待中国今年的宏观经济。
今年中国的宏观经济也可以简单概括几点。
第一，全年经济增长保八没有任何悬念，不出意外的话会超过9%，大约9.2%至9.5%。四个季度的经济增长方面，第一个季度高于10%，第二个低10%，第三个季度是9%，第四个季度是8%。CPI离总理制定的目标是可以实现的。09年是四个季度，一个季度比一个季度好，今年也不会差。
第二，投资基本持平，略有下降，其中对地方政府的投融资平台，所谓的金融风险不能够无限的夸大，这些风险是可控的。消费持平明显下降，外贸有明显的好转。去年8.7%或者9%的经济增长，三大动力的贡献来自于投资贡献了5个点，来自于消费贡献了8个点，来自于外贸贡献了-4个点，今年投资和消费率的贡献有明显下降，外贸可能向0转化。从环比来看，2010年不如2009年，从同比来看，2010年还是不错的。
第三，中国经济最近的两个不确定性，一个是中美之间的汇率对抗如何收场，会给我们今年的中国外贸带来很大的挑战，最好是相互让一步，如果争斗下去，对中美都没有好处，但是美国人的态度太蛮横，美国国会议员对中国的指责，以及一些经济学家，对人民币汇率的指责是荒谬的，根本不把中国看成一个主权国家，似乎是一个经济欠发达的州，中国政府肯定不能让步，如果这一次美国吐口水，中国政府立马弯腰鞠躬，还要拿一堆钞票打发他走，那么日本人来了怎么办，他骂我们的劳工保护，骂我们的环境保护怎么办？是不是他们吐一次我们，我们就要给他们一次钱，这是我们今年年内高度的不确定性。
另一个不确定性在于未来两年非常严重的问题，尽管今年对通货膨胀能够控制住，但是如何控制住2011及2012年的通货膨胀呢？今年新增信贷是7.2—7.5万亿，这两年新增信贷是非常惊人的。这是我们对中国经济的看法。有些经济增长同比速度是可以的，今年能够混得过去，明后年能不能混过去就不知道了。对中国经济中长期的看法是四个字回答，极度乐观。今年中国人均GDP超过4000美金，在不长的时间，譬如2015年以前，中国的人均GDP将远远超过5000美金，成为中等收入的国家，在2020年中国人均GDP超过10000美金，超过发达国家，比邓小平同志预设的超过20年。2030年期间中国经济规模，我们不说政治军事力量，也不说科技力量，但仅仅从规模上来讲，2025年到2030年中国经济毫无疑问成为最大的经济体，这些推算不包括人民币对美元的升值因素。所以中长期来看，没有什么势头能够阻挡中国的崛起。
第三个事情。怎么看待资产价格。
无非是两项，一项是股票市场，一项是房地产市场，这两个市场没有泡沫。当然西方国家包括日本，包括美国的一些官员，或者是学者，喜欢说中国有严重的泡沫。但中国的A股市场有泡沫吗？如果我们有耐心比较一下，2005年到现在全球的发展中大国包括印度、南非、俄罗斯、阿根廷、印尼这些国家，中国的A股上涨幅度是最小的，而中国的经济成长是在发展中国家是最优秀的，为什么没有说俄罗斯、印度、巴西的市场有泡沫，而中国的经济市场就有很可怕的泡沫呢，当然创业板是有严重泡沫的。所以，恭喜我们的陈总把世联上市了，卖了一个天价。这是我们的A股市场，A股市场虽然没有泡沫，我们今年把A股市场命名为低风险，但同时也是低收益的一年，也就是今年全年的A股市场会和去年下半年A股市场的走势，比较气色不大，没有非常好的超额收益。所以，资本市场的机会没有去年好了，低风险、低收益。
另一项资产价格是房地产价格。03年我们提出在未来5到8年中国商品房70个大中城市新房价格翻一番，07年提出再翻一番，现在看来不用5到8年了，从一些一线城市来讲，存在房价上涨过快的问题，从非常个别和偶尔的市场，例如说海口三亚的商品住宅存在泡沫，但是在全国范围内不存在。一线城市房价上涨过快，是不是意味着这些城市出现了严重的泡沫？与其说是泡沫，不如说中国的财富向农村流动，或者向二三线城市流动，背后是贫富分化。中长期5到8年新房价格再翻一番，所以像无锡这个地方出现2万块钱的商品房很正常，归功于三大因素，货币化、城市化、人口。货币化的意思是钱是不值钱的，而是最不值钱的。1988年到1990国有企业公务员可支配收入大约不超过100块钱，80、90块钱一个月，不错了，所以如果你问1990年退休的人多少钱可以养老，他会回答3万钱就够了，相当于他30年的工资。而现在3万块肯定是不够的，现在问多少钱给养老的，有人说200万左右差不多了。可是等你真的过了20年，2030年退休的时候，你以为200万够吗？这要看人民银行的脸色，这就是货币化。货币化意味着中国的20年信贷投放和M2投放的速度过于宽松了，可是持续这么快的发钞还是让人担心的。第二就是城市化。09年了8亿平米的住宅，市场疯掉了，真的疯掉了吗？像易小迪那样具有社会责任感，100平米一套，8亿平，800万套，能装下多少人呢？目前城市居民有户籍的6.3亿人，假设只有1%的户口，他们有改善性需求的需要，那么这2亿户将要买走800万套当中的200万套，目前农村人口户籍在城市的人口1000万左右，需要剩下的600万套，这还得假定去年提供的800万套商品住宅全部都是现房，没有一套是期房。过去的2000年到2008年中国一共提供了36亿平米的商品住宅，假如2010年4.7亿农村居民，假设一套住房都没有改善，新增加的商品住宅也仅仅能够供应2000年到2008年新增长的1.6亿人每人有22个平米的房子。所以中国的房价为什么高呢？货币化、城市化，人口化。
今年年内房地产企业的情况可以用一句话形容，钱多、地贵、存货不多。钱多，我们可以看到去年全年房地产企业的资金来源出现了1.2万亿流动性的富余，现在又增加了3000亿，但是开发商数目众多，二三线的开发商虽然众多，但是买不起地。有钱，但是地贵，为什么贵呢？蛋糕不够大，现在我们天天说怎么切蛋糕，怎么切各方都不满意。第三、是存货不多。现在在建面积只有30亿平，这包括全部的商品用房。住宅我估计在建也只有26、27亿平米。去年房地产企业用掉的土地是2.3个亿，新增加的0.9个亿。所以去年房地产企业仅仅增加了0.9亿平米的土地储备，这些土地储备的增量是不够的。去年房地产企业仅仅获得了1.1万亿的新增的银行贷款，这是低得多。这就意味着买新房和二手房，去年每卖出去一块钱自己掏9毛钱，从银行借1毛钱，所以房地产有什么泡沫和金融风险可以谈呢？
考虑到开发商的现状是钱多、地贵、存货不多。我们预期今年全年商品房销量比去年下降10%—15%，主要是因为在建面积不够大。我们预期销售金额大概比去年下降5%到10%，也就是4万亿左右。全国房价平稳上涨5%左右。考虑到2011、2012年的增长和其他的一些因素，我个人认为，房价不是由某一个人说了算的，而是由市场说了算的，除非那个人正好是上帝。谢谢！
