解读深圳,重新分割居住版图
深圳街头仍然是清一色年轻人的面孔,带着希望和冲动却又有些茫然.他们急于想在这个城市落下脚,成家立业.深圳是中国最自由,最好进入的城市,就在深圳人发出"深圳,你将被谁抛弃 "后不久,深圳的房价开始补涨,而且翻着跟头地涨. 圳人喜欢挤在沿着深圳湾由东向西狭长状的关内居住,或许这样是为了亲近香港.
终于有一天,深圳人发现关内的房价已涨得离谱,不好住了,于是开始被迫出关.募然间,他们看到原本以为不是深圳的地方,脚手架和推土机已经随深圳未来的规划,眼到手到了.
深圳正与香港形成同城化发展态势 ，截止到2005年末,我们得到以下数字:
* 深圳过去5年经济总量不断跳跃,经济增长速度年均增长16.3%,比"十五"预期目标高4.3%;
* GDP连续跨越2000亿元,3000亿元和4000亿元,成为中国内地人均国内生产总值最高的城市;
* 固定资产投资额稳步上升,其中房地产投资比重为35.6%;
* 2003年投资增长率超过20%,创"十五"期间增幅比例最高纪录;
* 人均收入水平,外贸出口总额和地均产值稳居中国内地大中城市第一,国内生产总值居大中城市第四位.
《深圳2030城市发展策略》提出了"南北贯通,西联东拓,中心强化,两翼伸展"的空间结构和差异化的分区发展策."南北贯通"指贯通与南部香港,北部广州,东莞等城市的联系,提升城市地位."东拓西联"是指加强与珠江西岸乃至西南各省的社会和经济联系,进一步扩大深圳的经济腹地,加强与惠州,粤东北等东部地区的联系."中心强化"是指强化福田,罗湖等中心城区的发展,使之成为深圳以及区域经济发展的极核;"两翼伸展"指协调中北部发展,实现协调发展的组团式城市空间结构. 在深圳未来25年的城市功能定位中,尤其强调深港合作,共同发展成为世界级城市,在功能定位中将深圳定位为"与香港共同发展的国际都会",在区域发展策略中提出"与香港形成同城化发展态势",力求发展成为"先锋城市".
深圳房地产发展现状
"十五"期间,深圳商品住宅销售面积年均增长10.75%,以住宅投资为主 。
2000~2005年,深圳房地产开发呈现以住宅投资为主的特点,且住宅物业市场需求逐年增加,其中2002年达到22.01%的峰值.2000~2005年,深圳商品住宅销售面积平均增幅达到10.75%,其中增幅最大的区域是盐田,为32%。
深圳各行政区域商品住宅二级市场销售面积增量情况 ：
"十五"期间,深圳特区内商品住宅新增供求比均小于1,商品住宅需求旺盛 ，深圳特区内商品住宅市场由于开发较早,整体较为成熟,可持续开发空间较之特区外偏少.进入2005年后,特区内商品住宅新增供求比均小于1,说明该区域商品住宅需求旺盛.由于土地限制造成的开发能力受限,新增住宅供应不足直接导致原商品住宅的空置面积迅速被市场消化.以福田区为例,新增供求比从2002年的1.46迅速下降到2005年的
0.51。
2005年深圳住宅用地供应进入收缩调整期,特区外土地供应占总体的93.7% ，在经过了2003年和2004年较大规模的开发后,进入2005年,深圳商品住宅土地供应量明显进入了一个收缩调整期,较2004年住宅土地供应量减少31.3%,如图3所示.因特区内供商品住宅开发土地资源有限,深圳商品住宅可供开发的土地资源主要集中在特区外的宝安和龙岗.2005年,深圳特区外土地供应占全部土地供应的93.7%,这也是特区外的宝安和龙岗开始成为深圳商品住宅开发的热点的重要原因之一.
2002~2005年,深圳商品住宅空置面积年均下降14.7%,促进市场健康发展
2002~2005年,深圳商品住宅施工面积年均增长4%,.因不同开发项目的竣工时点滞后于施工时点的时期各有不同,深圳商品住宅历年竣工面积呈现一定程度的上下波动.2005年深圳商品住宅竣工面积突降,这是由于2003年施工面积较低造成的.
深圳商品住宅市场近4年一直供小于求,因此对于降低历史遗留的商品住宅空置面积是大有裨益的.2002~2005年间,商品住宅空置面积平均降幅达到14.7%，这对于深圳商品住宅市场的健康发展起到一定促进作用.
"十五"期间,深圳成交均价保持稳定增长,但2005年全市销售均价涨幅达到28% ，"十五"期间,深圳房价呈现结构性上涨,其中2005年,全市销售均价涨幅达到28%,如图6所示.主要由以下两方面原因造成:首先,由于深圳城市基础设施建设不断完善,多条地铁线路建设的开展,均使所在片区及临近区域土地价值大大提升.而特区外城市化进程提速,加快了区域市场的转移,直接引致特区外房价的上升.其次,近年来,深圳以自住型为主的住宅需求增长呈现刚性,土地和存量住宅供应有所减少,供求关系日趋紧张,直接引致房价持续增长.目前新房市场自住比例80%～90%,投资比例10%～20%;而二手房市场自住比例70%以上,长期投资约为30%,短期炒作极少.
未来5年深圳住房建设及市场变化
2008年以后,深圳市住房供应紧张将有所缓解,但地铁开通前,关内与关外区域供应结构失衡加剧,其中关内供应紧张将进一步加剧,关外供应将相对释放 2008年以后,深圳市住房供应紧张将有所缓解.2005年,深圳土地供应量比2004年下降30%,造成短期内土地供应紧张.根据深圳住房建设规划,未来5年深圳土地供应量较2005年每年均有较大幅度提升.2006年土地供应量开始放大,2007年达到峰值,商品住房加政策性住房用地达到340万平方米,如图7所示.考虑到建设开发周期平均为1年左右时间,因此当土地供给达到峰值后,住房供应会延迟1年,即2008年住房供应将得到缓解.
商品住房用地政策性住房用地
关内与关外区域供应结构失衡加剧.首先,从未来5年深圳土地供应总量上看,深圳有20%的供应量来自关内的旧城改造,而80%来自关外,尤其集中在宝安中心区和龙岗中心城,可见未来5年深圳的供应结构较大地偏向关外(如表1,2所示).其次,根据深圳住房建设规划,2006年深圳住房用地已全部确定,即商品住房共批准18块地,经济实用房5块地,公共租赁住房5块用地,其中18块商品房用地全部集中在关外,关内仅包括4块经济实用房用地以及1块公共租赁住房用地.通过这两个数据,可以看出未来5年深圳土地供应量将有所提升,但分布区域极不协调,区域失衡明显.
2009~2010年,地铁开通前,关外供应将相对释放.通过分析深圳地铁一号线(包括一号线的延长线)到四号线的开工和竣工时间,得出2009~2010年是地铁逐步开通的一个重要时间点.(附深圳一号线到四号线图,请小宣补充)2009年地铁线将逐渐开通,但在地铁开通前,住房需求会提前释放,并且能够反映到对关外土地供应的消化上.
未来深圳版图发生变化,1小时生活圈将形成.在1小时生活圈里,宝安中心区和龙岗中心城可能与关内形成三足鼎立的都心和副都心.
关内的土地供应主要是旧村改造.旧村改造将产生新的被动性需求,而且这种被动性需求具有放大效应,同时随着价格的上升又造成了挤出效应.目前居住在深圳旧村的人一般属于中低收入人群,而未来城市中心的价格远远超过了他们的承受能力,所以这部分新的需求因不能在关内得到消化,出现了被动地郊区化. 同时,旧村改造与轨道交通效应一起扩大了深圳人的居住半径,深圳的版图随之发生变化.未来深圳,关内域界将不再明显,1小时生活圈形成.在1小时生活圈里,根据深圳住房建设规划,深圳未来5年将把龙岗中心城,宝安中心区,龙华等区域作为新增住房建设重点发展的地区.在这个版图变化中,龙岗中心城,宝安中心区的地位有可能跟关内形成三足鼎立的都心和副都心.
对开发商来说,未来5年深圳关外大型混居社区模式和关内超高层建筑将成为主流,开发商的开发能力和取地能力备受考验.
目前开发商有一种非常好的开发模式,即取一较大的地块,圈出其中一块建高档住宅,然后把它隔起来,另外一部分单独做公寓和小户型.这样以来不同的细分市场都能得到满足,并且互相之间干扰不大,但这种开发模式对地块大小和规模有着较高要求.受3/7原则的约束,今后关外大型混居社区的开发模式可能成为主流. 较之关外,关内较多是"填空式住宅开发",土地比较零散(主要是旧村改造),规模相对较小,加上取地成本高,所以未来关内的供应主要以高密度,集约型住宅开发为主.
关外大型混居社区的建造,同时进一步提高了开发企业的资金,开发能力,拿地的实力以及开发经验,这必将促进开发企业的进一步洗牌. 3/7原则主要体现在年度总量的控制,具体执行过程中,保留有弹性.未来的执行细则中,如何体现项目和区域差别,需要进一步细化,并做年度调整. 规划中关于3/7原则的规定与深圳市场需求现状存在严重错位.通过对比历史成交数据,三房所占的比例为4成,居首位;二房的比例为21%;小户型(即:单身宿舍,单身公寓,商务公寓和一房)占13%;四房及以上大户型(即:四房,四房以上,复式和别墅)占26%,与3/7原则形成错位.
深港一体化进一步带动港人在深圳置业率,需求体现在大户型上.深圳南临香港,与香港新界一河之隔,被称为"香港的后花园",天生条件优越吸引了大量港澳人口在深置业.如图9所示,2000~2005年,港人在深圳置业选择基本上大多选择在144平方米以上,属于大户型密集社区.在深港一体化的大背景下,2006~2010年,港澳人在深圳置业率进一步扩大,尤其体现在大户型上.
未来5年深圳可能出现中小户型的供应过剩.郊区化有两类驱动因素,一类是主动型驱动因素,它主要靠产品的升级带动;另外一类是被动型驱动因素,它依赖于4个方面因素牵引:①价格的指数效应,即关内的价格越来越高,人们被迫到关外置业;②轨道交通缩短时空概念;③产业圈层带动当地就业人口;④城市配套的完善.
从5年规划上看,在3/7原则的约束下,通过产品升级产生需求的比例较少,因此深圳人的居住郊区化主要为被动型驱动.
根据深圳住房建设规划,深圳未来5年中小户型的供应主要来自2个方面:3/7原则下,①关外大量90平方米以下的普通商品房;②供应可观的政策性住房.
未来5年主要是解决900万常驻人口的居住问题 ，特殊的人口倒挂结构使得深圳区别于全国其他城市.在深圳,凡是取得暂住证半年以上的人即被纳入深圳的常驻人口内,这是深圳独有的.这缘自深圳本身是一座移民城市,以至于外来人口已远远超过户籍人口.深圳特区成立之前,深圳原著民仅30万人.截止到2005年底,深圳已突破1000万人,其中户籍人口170万人左右,常驻人口600万人,流动人口超过200万人.相比深圳,全国其他城市的常驻人口仅指户籍人口.例如,北京的常驻人口就是户籍人口,而不包括300~400万的流动人口.
深圳常驻人口的统计方式也决定了深圳GDP的换算模式.因为GDP要算人均水平,如果只按户籍人口计算,深圳早已达到发达国家水平.因此必然要合理地确定常驻人口,并按一套统计口径最终确定.在确定常驻人口时,除原著民外,规划制定者主要考虑到以下两类人:第一,长期居住深圳,并作为社会经济发展必要的一分子;第二,对于深圳GDP的增长做出贡献的人.按此计算,深圳算常驻人口还包括一小部分户籍人口以及一大部分非户籍人口.
根据深圳十一五规划纲要,2010年末,深圳常驻人口控制在900万人以内,常驻人口自然增长率控制在11.5‰以内.由此可以看出,900万作为深圳未来5年的常驻人口数量,解决他们的问题即为深圳住房建设规划要解决的核心问题.但是未来5年,900万常驻人口可能会突破很多.对此,十一五规划指出要"发挥产业调整对人口发展的关键性作用".即通过产业结构升级释放一批人口数量,通过教育和培训提高一批人口素质,通过健全管理机制控制一批新增人口.进一步完善户籍人口迁入政策,加强暂住人口和流动人口管理,积极引导人口流动.因为如果人口问题处理不好,肯定会影响到未来5年深圳经济的发展以及社会的和谐.
一些媒体和研究机构期望在中央出政策后马上就看到价格下降,这是不太可能的事情.因为价格是对未来的预计,也是对未来供求关系的调整,并不是政策一出马上就达到目的.随着90平方米以下住宅在明年上半年集中入市,供求总量和供求结构都会出现明显的变化.价格增长过快的势头,随着结构调整的深入,应该会较快得到控制.所以到明年上半年,特别是明年6月,房价涨幅会有明显的回落.
深圳底子薄,家底比较清楚,面积也不大,只有2000平方公里,特区成立20多年来,不外乎就是村屋,商品房,危房,厂房,相比北京,上海由于历史原因私房多,产权不清相比,深圳规划要容易许多.旧村改造的动机在哪里 原来租金700元/月的房子,改造以后变成1400元/月,700元/月是一拨人,1400元/月是另一拨人,但这只是很小的比例,更多的人将迁移到关外,但是急需交通来保障.因为如果让生活成本增加得太高的话,那么这部分成本将嫁接给企业,最终结果是要么企业迁离深圳关内,要么知识阶层逐渐离开深圳,这说明这个城市的核心竞争力在下降,是城市要承担的问题,也是规划实施过程中要考虑的重要问题.
未来深圳版图发生变化,1小时生活圈将形成.在1小时生活圈里,龙岗中心城,宝安中心区的地位有可能跟关内形成三足鼎立的都心和副都心.对开发商来说,未来5年深圳关外大型混居社区模式和关内超高层建筑将成为主流,开发商的开发能力和取地能力备受考验.
读深圳,您需要记住的几个数字 ：未来5年,深圳市住房需求量为5700万平方米; 2008年以后,深圳市住房供应紧张将有所缓解; 2009~2010年,地铁开通前,关内与关外区域供应结构失衡加剧,其中关内供应紧张将进一步加剧,关外供应将相对释放;
900万作为深圳未来5年的常驻人口数量,解决他们的问题即为深圳住房建设规划要解决的核心问题;
未来5年,深圳特区内住房类型套数与特区外住房类型套数比基本遵循2/8原则; 3/7原则主要体现在年度总量的控制,具体执行过程中,保留有弹性.未来的执行细则中,如何体现项目和区域差别,需要进一步细化,并做年度调整.
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地铁窗体底端
三号线一期
深圳地铁3号线将有望于２００7年7月动工，２００９年11月完工。
地铁 (红岭中路——龙兴街站（暂未通）)
红岭 - 老街 - 晒布路 - 翠竹 - 田贝 - 水贝 - 草埔 - 布吉客运 - 木棉湾 - 大芬 - 丹竹头 - 六约 - 塘坑 - 松柏 –银海 - 荷坳 - 体育新城 - 爱联 - 吉祥 - 龙城广场 - 南联 - 双龙(全程共设车站22站)
地铁3号线的东延线从红岭站引出后，沿红荔路向西经华强北、中心公园、莲花一村、莲花二村至莲花山公园，然后向南经民田路、经市中心区下穿地铁1号线、滨河路、福民路，经石厦片区终点至益田村。3号线西延线长约8.8公里，设站8座。西延后，3号线从益田站至双龙站全长41.8公里，设站30座。3号线的远期最短发车间隔2分钟。3号线将与轨道1、2、4、5号线及广深港客运专线，广深铁路形成衔接
