地处淮海路西藏路的恒积大厦，其区位价值不容置疑。然而从建成至今其商业运营一直步履维艰，虽然商业功能几度调整，但始终没有盘活这个位处商业黄金街的商业项
引语　　
　　业界有一条广为流传的定律，商业地产成功的三大要素就是“地段、地段、还是地段”。诚然，地段对于商业项目的发展前景至关重要，成功的商业项目必然会有一个与定位相吻合的区位环境。但有了合理的区位环境是否意味着商业项目一片坦途、高枕无忧呢？
　　事实总是残酷的。位于商业黄金街——淮海路上的恒积大厦，历时１０年仍然踏步原地，告诉我们地段只是商业项目走向成功的基石，却并不足以成为其通向成功的护照。
区位优越，命运多舛
　　恒积大厦位于黄浦、卢湾交界的淮海东路、西藏南路的十字路口，其东临云南南路、南面桃源路，与光明中学、兰生大厦分别隔淮海路、西藏南路相望。位列上海八大商圈之二的淮海路商圈一直是众多品牌商家的战略布局重心所在。这里客流充沛、交通便捷、业态丰富、商业氛围浓厚，商圈内云集分布了大量的国际、国内品牌商家。此外，淮海路的商业功能经几轮调整之后，让商圈整体商业能级俯视上海滩，且区域内分布了大量的高端商务物业，为其带来的稳定的高端消费客源。
　　因此，对一般的商业项目而言，说恒积大厦的区位条件得天独厚，一点都不为过。淮海路的商业物业租金是目前上海八大市级商圈最高的之一，然而恒积大厦的经营效益却不见起色。和淮海路日均近30元/平方米/天的商业物业租金相比，恒积大厦的租金收入可谓是落差千里，整个商场的租金几乎没有超过5元/平方米/天，而且还有大部分时间处于休眠状态，没有产生任何效益。虽然恒积大厦在整个淮海路商圈略显边缘，但这样的成绩显然也是难尽人意。如果以１０元／平方米/天的租金收入来看，近２万平方米的恒积大厦，每年纯租金流失就接近４０００万元。对于寸土寸金淮海路商圈而言，这样的局面无疑是资源的重大浪费。
定位调整，惨淡依旧
　　在近10年的经营历程里，恒积大厦的经营功能定位从数码广场、酒文化城、百货，到现在打包给ITAT，已经经过了四轮调整，虽然每一套定位方案截然不同，但同样的是惨淡经营，失败延续。