曾在去年创下地块总价４４亿元、楼板地价６７０００元／平方米天价的南京东路１６３地块项目，目前已开始由苏宁环球下属苏宁房地产公司进行前期规划。记者近日了解到，由于拿地成本堪称天价，南京东路１６３地块日后建成的商业项目要达到预期的回报率，难度相当高。　
　　为了达到“合理”的租金回报，预计２０１２年前后推出市场的“１６３地块项目”的商业面积与写字楼面积的比例可能高达４ １。
１６３街坊地王诞生　
　　黄浦区163街坊地块位于南京路步行街东端——东至江西中路、南至南京东路、西至河南中路、北至天津路，出让土地面积虽然仅有13709平方米，但规划容积率高达4.8，可建面积约65803平方米。“163地块项目”在公开出让时设定的规划土地用途为商业、办公，经上海市土地使用权出让招拍挂办公室批准，于2007年6月28日公告，以公开挂牌方式出让。
　　一经公告，南京东路163地块出让立即引起了国内外众多地产大鳄的关注，不仅有新鸿基、九龙仓、中信泰富、香港建设、香港置地、华润置地、仁恒地产等耳熟能详的港商大鳄，也有凯龙瑞、铁狮门等向来在上海房地产市场保持低调的美资机构前来捧场。由于各路外资地产巨头频频现身，以至于当时很多业内人士预测，163地块最终被港商拿下的可能性相对较大。
　　由于地块位置特殊，该地块的标书中明确规定，“境外，同期银行存款在1.5亿美元以上，且有投资开发高档写字楼、商场业绩的自然人、法人和其他组织；境内，已进行工商登记、拥有营业执照、具有房地产开发一级资质，注册资金在1.5亿元人民币以上，同期银行存款在10亿元人民币以上，且有投资开发高档写字楼、商场业绩的企业均可申请参加。”