西山别墅区，京城上风上水的居住宝地。环境和水质等与居住有关的因素都是北京城里最佳的，再加上西山的阻挡，自古以来就被人们誉为宜居胜地。
众所周知，西山别墅区的土地资源受地域影响本身就极为稀缺， “北京别墅用地叫停”的政策使京城的别墅开发在面临贷款门槛提高后再次吃紧。首当其冲的西山别墅区更是被视为未来别墅开发的“零区域”。
据统计，07年上半年西山地区的别墅供应仅为14万平米，比中央别墅区一个项目的放量还少。据记者了解，目前西山别墅区已无新的土地供应，全新的项目近乎绝迹，而在售的别墅项目已然成为了西山别墅区最后的绝唱，一句“物以稀为贵”已经不能简单地诠释出西山别墅的珍贵价值。
在有限的供应中，如何发挥西山别墅无限的价值？为此，大中华别墅网盛邀西山别墅区在售楼盘的多位开发商代表及城市规划专家学者，共同探讨西山别墅区的未来发展及投资前景.
中国城市发展研究院常务副院长 章惠生
御墅临枫 营销总监 闫安
香邑山 销售总监 金楠
香山甲第 北京市物华天宝房地产开发有限公司总经理 柴波
▲主要议题：
1、西山别墅区的土地政策解读，包括西山区在政府文件中的规划是怎样的？停批商品房有明确的文件下发吗？
2、在京城传统的三大别墅板块中，西山别墅区具备怎样的竞争优势？西山板块商品房停批之后，对北京的别墅市场有何影响？
3、西山停批之后，哪些区域板块受益最大？可以分析一下西山板块周边区域未来的价格走势吗？
4、长久以来，西山独有的千年历史文脉和浓厚的文化气息是大部分人以西山作为别墅首选之地的原因。西山的文化气质究竟是什么样的？
5、从西山板块停批商品房用地可以看出，政府是出面对一个区域的文化进行保护，防止过度开发。在北京，还有一些文化气息较浓的区域，对这些区域未来的发展会有什么借鉴作用？
6、现在的别墅客户，不仅要享受别墅的尊贵与舒适，而且开始注重居住的个性化。西山各大别墅如何打造个性化的差异？各别墅项目的亮点在哪里？
7、依托于“三山五园”皇家园林和不断完善的西山生态带，西山各大别墅如何打造自己独特的园林景观？
8、西山各大别墅依托的自然环境都是一样的，面对的都是高端消费群体，项目如何打造自己独特的卖点？
9、西山别墅区土地资源稀缺，新盘不多且多为高端别墅，价位趋高幅度较大，其客户群是怎样的分布情况？居住型偏多还是投资型偏多？
10、稀缺意味着价值存在和价值提升。西山别墅已经进入了绝版阶段，目前的销售情况如何？
11、作为西山板块仅剩的别墅项目，其投资前景并升值空间怎么样？
▲以下是直播实况：
【主持人】上次聊的时候，院长谈到西山板块，上次说过一些，您对这一块挺了解的。
章惠生】其实这也是挺正常的，北京的城市规划已经定下来，报国务院已经批下来了，原则上不再向西部地区，特别是西山地区再进行过度开发，特别是住宅，住宅原则上不再批地，往北面已经批了好多了，现在往东面，南面延伸，北京住宅的发展地朝这个思路走，所以，这个意义上来说西山别墅这块地不是以“物以稀为贵”能阐释得了的，它有它的价值。在一定的时期之内，那里一些好的，价格高一点都很正常。那里自然环境比较好，现在还有一些开发商没有充分把它利用起来。比如我知道好像毛泽东在香山呆过五个月，中国成立以前他就呆在香山，老的香山也有个别墅，这就是一种灵气，一种仙气。这就是名胜古迹，人文的景观要比其他的景观更有吸引力。过去讲到这些风水，往往说某某皇帝经过这个地方就有一种仙气在这里，某某路过这个地方，事实上以后都被人家作为一种亮点，特别现在住房子，居住的地方不是像一般的东西，民居有它特定的需求，比如说我们中国对庭院式的民居往往是面南背北，而且一般的来说都是四面围合，更好的是依山傍水，前面最好低一些，开阔一些。根据我们北方人有个四面围合，所以四合院在北方，特别北京地区很有讲究。四合形成（附阴抱阳），然后有一种存气，又能聚精，这个一阐述很有讲究。据说有一些地块专门做四合院，虽然它容积率很低，但是有特色。
所以，西山别墅除了把自然环境跟我们人文的建筑这块要有机结合起来，还要把一些人文的景观充分的挖掘出来。因为西山这个地方自然环境大家都知道，“三山五园”大家都知道，老百姓能一套一套的讲，甚至能编加很多色彩的东西，但是对人文景观的挖掘应该进一步考虑这些。比如从西山别墅来说，有的地方销售的可以，有的销售的不是很理想。今年已经是九月份了，所讲的别墅地区停批了，2003年2月18号5年停批，不是永远停批，到了怎么办？
【主持人】只是说五年停批？现在大家的理解上都是永远的。
【章惠生】你们看看2003年2月18号出的文件，是五年停批。
【主持人】那就只有一年的时间了。
【章惠生】所以，有的人讲只是讲现在。研讨会，高峰论坛，这个别墅究竟是什么样的别墅，很有讲究。独栋别墅控制将会越来越严。
【主编】我觉得主要还是容积率这块。
【章惠生】对，但是对联排别墅不一定，可以擦边球。后来又更了一个文件，批了地方现在还没造怎么办？原来可以继续造，后来批过的地没有造也停造，北京搞什么绿色带，搞花园，实际上关起门来封闭式的建别墅，因为不能让外面知道，中国有许多东西上有政策，下有对策，但是对建造好的东西，现在价涨到最高。北京的总体房价已经到了一个顶高峰，它再往上走可以徐徐上升，但是这种涨幅是很有限的。为什么？建设部这次对把社会保障房系统提到一个高度，紧接着在年底以前会出台一系列的相关政策。不要看房价，房价是一个复杂的系统工程，它涉及的面很广，不仅仅是总的供应，也不仅仅是市场的需求，光这两点不能解决问题。人为在里面炒作，因为中国的房地产市场本来就是不健全的，它最终的缺失就是市场规则的缺失，市场规则不完整，所以，有很多的投机需求往往由于他们掌握了以生存性的住房的需求，政府部门没有掌握。什么叫生存式的住房需求？大家房子小了要改善，但是北京五百万外来人口他们住到哪儿去？顶多三千五千个人能买房子，还有一些人怎么办？他们就是生存性的住房需求。所以，上海140平米的房子可以租给18个人，怎么租？大家租个铺就可以。你这个价格跟我没关系，你价格高我照样敢买，反正银行给我出70%，我出30%，每月的月供这18个人给我付，我租给你们一样赚钱。开发商一看这么高的房子还有人买，而且还是个人的形式，他得到一个错误的信号，他认为高价房没问题，所以，他继续做，价格还可以再高一点。
这样投机需求依赖于生存性的住房需求，不断的买房子，而它不断的买房子给市场发出了错误的信号，认为高房价市场有需求，其实，完全是做了投机，赚小钱的，这样他拼命造房子，再把房价推上去，大家不是争着我买了自己住，我们讲需求主要是住房需求，绝对不是给投资投机需求，这是两个概念。现在变成投机需求成了房地产市场的住房需求的主导地位，所以，房价他们能把它高，不要认为总供给总需求这是一个基本的面，但是在市场规则缺失的情况下，什么叫市场规则缺失？如果市场规则有这一条，你买了一套，买第二套房子的时候我给你按揭很少的部分，你敢买吗？那做的很少很少。环境税为什么有20%，如果第二套房子转让50%他敢做吗？他做国家先赚，然后他自己有风险，赢了他赚了，输了他自己赔。所以，我们国家有些地方采取的措施思路是对的，力度不够。
章惠生】其实这也是挺正常的，北京的城市规划已经定下来，报国务院已经批下来了，原则上不再向西部地区，特别是西山地区再进行过度开发，特别是住宅，住宅原则上不再批地，往北面已经批了好多了，现在往东面，南面延伸，北京住宅的发展地朝这个思路走，所以，这个意义上来说西山别墅这块地不是以“物以稀为贵”能阐释得了的，它有它的价值。在一定的时期之内，那里一些好的，价格高一点都很正常。那里自然环境比较好，现在还有一些开发商没有充分把它利用起来。比如我知道好像毛泽东在香山呆过五个月，中国成立以前他就呆在香山，老的香山也有个别墅，这就是一种灵气，一种仙气。这就是名胜古迹，人文的景观要比其他的景观更有吸引力。过去讲到这些风水，往往说某某皇帝经过这个地方就有一种仙气在这里，某某路过这个地方，事实上以后都被人家作为一种亮点，特别现在住房子，居住的地方不是像一般的东西，民居有它特定的需求，比如说我们中国对庭院式的民居往往是面南背北，而且一般的来说都是四面围合，更好的是依山傍水，前面最好低一些，开阔一些。根据我们北方人有个四面围合，所以四合院在北方，特别北京地区很有讲究。四合形成（附阴抱阳），然后有一种存气，又能聚精，这个一阐述很有讲究。据说有一些地块专门做四合院，虽然它容积率很低，但是有特色。
所以，西山别墅除了把自然环境跟我们人文的建筑这块要有机结合起来，还要把一些人文的景观充分的挖掘出来。因为西山这个地方自然环境大家都知道，“三山五园”大家都知道，老百姓能一套一套的讲，甚至能编加很多色彩的东西，但是对人文景观的挖掘应该进一步考虑这些。比如从西山别墅来说，有的地方销售的可以，有的销售的不是很理想。今年已经是九月份了，所讲的别墅地区停批了，2003年2月18号5年停批，不是永远停批，到了怎么办？
【主持人】只是说五年停批？现在大家的理解上都是永远的。
【章惠生】你们看看2003年2月18号出的文件，是五年停批。
【主持人】那就只有一年的时间了。
【章惠生】所以，有的人讲只是讲现在。研讨会，高峰论坛，这个别墅究竟是什么样的别墅，很有讲究。独栋别墅控制将会越来越严。
【主编】我觉得主要还是容积率这块。
【章惠生】对，但是对联排别墅不一定，可以擦边球。后来又更了一个文件，批了地方现在还没造怎么办？原来可以继续造，后来批过的地没有造也停造，北京搞什么绿色带，搞花园，实际上关起门来封闭式的建别墅，因为不能让外面知道，中国有许多东西上有政策，下有对策，但是对建造好的东西，现在价涨到最高。北京的总体房价已经到了一个顶高峰，它再往上走可以徐徐上升，但是这种涨幅是很有限的。为什么？建设部这次对把社会保障房系统提到一个高度，紧接着在年底以前会出台一系列的相关政策。不要看房价，房价是一个复杂的系统工程，它涉及的面很广，不仅仅是总的供应，也不仅仅是市场的需求，光这两点不能解决问题。人为在里面炒作，因为中国的房地产市场本来就是不健全的，它最终的缺失就是市场规则的缺失，市场规则不完整，所以，有很多的投机需求往往由于他们掌握了以生存性的住房的需求，政府部门没有掌握。什么叫生存式的住房需求？大家房子小了要改善，但是北京五百万外来人口他们住到哪儿去？顶多三千五千个人能买房子，还有一些人怎么办？他们就是生存性的住房需求。所以，上海140平米的房子可以租给18个人，怎么租？大家租个铺就可以。你这个价格跟我没关系，你价格高我照样敢买，反正银行给我出70%，我出30%，每月的月供这18个人给我付，我租给你们一样赚钱。开发商一看这么高的房子还有人买，而且还是个人的形式，他得到一个错误的信号，他认为高价房没问题，所以，他继续做，价格还可以再高一点。
这样投机需求依赖于生存性的住房需求，不断的买房子，而它不断的买房子给市场发出了错误的信号，认为高房价市场有需求，其实，完全是做了投机，赚小钱的，这样他拼命造房子，再把房价推上去，大家不是争着我买了自己住，我们讲需求主要是住房需求，绝对不是给投资投机需求，这是两个概念。现在变成投机需求成了房地产市场的住房需求的主导地位，所以，房价他们能把它高，不要认为总供给总需求这是一个基本的面，但是在市场规则缺失的情况下，什么叫市场规则缺失？如果市场规则有这一条，你买了一套，买第二套房子的时候我给你按揭很少的部分，你敢买吗？那做的很少很少。环境税为什么有20%，如果第二套房子转让50%他敢做吗？他做国家先赚，然后他自己有风险，赢了他赚了，输了他自己赔。所以，我们国家有些地方采取的措施思路是对的，力度不够。
【主持人】西山只是五年的停批，这个做法在其他的别墅区有这样的吗？
【章惠生】这是统一的，全国的发的。
【主编】现在有一种说法，西山不仅是别墅，商务用地也在？
【章惠生】北京城市规划，现在住房原则不在那里批，那里不办，不给你开房，没有地给你，也就是那里的住房都不批，不要考虑别墅。
【主编】政府把这个区域法定的名称叫什么，叫西山什么区？
【章惠生】西山区属于保护区，属于生态区。
【主编】西山生态区。
【章惠生】所以，生态区一般不随便开发。给你一开发，一破坏，这生态区马上就被破坏了。所以，在那里已经有的房子，不管是普通的商品房或者是高端的住宅也好，包括别墅也好，应该说它的价格比其他的地方更有竞争力。
【主持人】很强的保值增值。
【章惠生】那里保值增值没有问题，但是也有一个弱点。那个地方毕竟有段距离，那里还没有形成气候，如果那里能形成气候，就像新城，一旦做新城就能形成气候，它的发展就更快，升值就更快。所以，它保值增值有，但是增幅不是很大，有比较缓慢的过程。有的人不一定能理解，有的人一走进去，这也麻烦，来一次也累死，周边的地方公共设施的配套比起我们中央别墅区差的远，不能比。
【主编】它的开发不成规模，而且比较零散。
【章惠生】对，而且它还没有很好的规划，没有政府的统一规划，如果有政府的统一规划就好的多了。它会
把你所有的应该是公建部分告诉你建在哪里，交通部分怎么做。像北京地区，在房地产开发商今后一定要考虑如何把公共交通作为一个支撑点，因为路太堵，而且换哪个市长都不行，都很难解决。因为你五环已经决定了，六环，这个路环毕竟是绕过来的，没有别的地方可以走，你就走不出去，所以，现在对公共交通的问题在北京不仅应该把它放在首位，应该集中精力在各个方面拿一些新建的东西改善，否则的话，北京的交通随着私家车辆的不断增长，路面的增长绝对赶不上车辆的增长，一辆车要27—32平米，因为它在开的过程中，在停的地方，根据国际上有关计算，我每年增加一千辆，你就要乘27，你增的车辆有了，路没有，大家就开始挤，挤到挤不动的时候就减速，减速到后来就像1964年日本东京车在马路上开不如人在人行道上走的速度快。西山的交通少了，应该多两条交通线。那个线要比我们这里几环的线好多了。这个交通要好的多了。
【主编】人少，但是路网的建设可能不够。
【章惠生】对，特别是对一些公交站的地方，民居的地方，面对这些地方的路网，在短距离，比如在800米以内应该多设置一些步行的路，步行的路周围要有景观性的房子，包括公共配套设施。景点有，看过去也很舒服，到远的地方路也都有，车道也很宽，一开就行，所以，长短都要考虑。不要家里买一点舒服周围没有，往超市走，一到大超市就到家乐福，这个家乐福一跑就跑到外面去。不管怎么说，你在那里很乖，进了城试试看？所以，如何解决这个问题，今后建这些高端住宅的时候，包括高档公寓也好，包括别墅也好，应该考虑我们周围生活上的必需。
【章惠生】现在房地产已经从造房的时代到造园的时代，现在是生活的时代，应该在生活上，涉及到生活的方方面面都要全面的建设起来。而不仅仅是房子要什么，哪些东西，这都是必备的，希望从政府的规划解决这些。政府的城市规划一旦给你结合起来，它所考虑的面比较广。因为开发商往往是从自己的利润，它在投入的时候要作为成本控制，那些能建，不建不行，对我销售有影响就建，如果对销售没影响，本来也应该建，就省下来了，这对它来说都是钱。比如说我在十年之内要把这块地区上升到八万人，我怎么分，都有计划。但是开发商没有这个打算。所以，努力跟城市规划结合，这将有利于它的销售，升值保值。
【章惠生】假如从高端住宅，西山地区这块别墅，从民居看，应该多考虑人文的历史景观，这一点，人文资源不是没有，这点有，而且趁着现在奥运会还没有开始可以搞一些活动。因为多搞这些活动会增加人到你这里观看，比如你在12月份就可以做两个活动，一个圣诞，这些开发商可以由目的的像一些，他们能掌握住，网络上也知道，信息也能从别的信息得到，哪些人有了一套居所，但是绝对有经济实力。包括对毛泽东140周年也可以做一个活动，就在西部地区，比如跟香山大家联合起来搞，把这一块搞开了，大家就可以去参观。这个看看印象就很深了，他们本身在销售的时候，怎么在这块做好，我觉得这是个很具体的问题，这里面很有名堂，也很有一些好的办法，这就看他们营销人员怎么做，怎么安排。否则的话，如果西山别墅在营销上就摆在这里的话，就现成的情况，它比不上中央别墅的地区。
【章惠生】人们现在仅仅是生活，真正从生活的角度再上升一个阶段，能够高出生活来品味，把自己放在大自然中，这又是一个层次，这个层次不是没有，很少，它要慢慢培育。大家觉得生活也不过如此，就有一些人提升到更上一层楼，西山就符合这一层。所以，不管大家理论上怎么说，我们回到现实中来，就应该看到，他有那么多钱不买这个房子干啥？其实我了解的一些人是有钱，但是他不会买。用他的话，我买三个地方我只能住一个地方，一间房里一张床，我买那个都干嘛？人家说升值，我与其升值跟科技结合马上升值，而且中国人不想露富，而且一买上千万的至少上亿。第二居所往往是聚会，朋友玩，实际上买了就是等待升值，上千万放在这上面升值，说句实话它能办事，这不是三十万，五十万。
【章惠生】所以，如何确定这种高档别墅我们的客源，把这些客源锁定的话，我认为要从高层次考虑，不是光从有钱考虑。要从这些有财富的人他们精神世界到了什么境界，这很重要。因为它就觉得住在那里面，不仅是本人这一代好，也许对我下一代都好，中国人很讲究这一点，如果居所找好的话，能够庇佑下一代，他们一个是健康，一个是子孙后代的兴旺。你那个地方相对来说，一个从有精神世界的境界高度来谈。我就觉得他们别墅有会馆的话，应该搞综合保健，因为现在外面到处是休闲保健，我觉得远远不够，而且这些已经属于被淘汰的东西，但是中国没有新的东西替代，所以，它依然在生存着。所以，如果有新的，比如综合保健中心能产生，综合保健很简单的说不仅仅休闲保健，还有运动保健，饮食保健，医药保健，甚至包括保健文化的推广，比如我在这里面休息的时候，过去看看武打片，警匪片。比如现在这样，这个是对皮肤的，那个对心血管的，那个对消化系统的，这里面的保健文化多好，吃吃什么，注意注意什么。这就更深了一层。
【章惠生】如果你那个属于很高端的生活，你就应该考虑这些人如何使自己真正得到保健。有钱的人得的病不是一样，亚健康也不是同样一种形态的亚健康。70%的人处于亚健康的状态，放在高端的就特别注意心血管的，消化系统的，饮食方面怎么做。这些保健文化怎么推广，具体的措施当中的保健应该怎么做。你不可能成天带着医生，他一空下来就有地方去，而且这就针对他身体本身一些欠缺部分，比如心血管，高血压或者心脏不太好的应该怎么注意休息，运动又运动怎么运动。平常书上讲的道理一般的，不是针对他一个人的。每个人体质不一样，同样心脏病，你这个体质适应得了，他可能适应不了。像这些高端的住宅，他们的业主财富基本不成问题。这辈子什么事都不干也够了，就问你怎么保健。由于他的保健带动他家属的保健，如果我们能把这个做的很好，这也是一种新的开发，这种新的开发也是市场的需求。
【章惠生】由于高端的市场逐渐逐渐被人们接受，能够适应高端人们内心需求的项目也会被挖掘出来。所以，我很想碰碰他们的面，跟他们谈谈有关这方面。因为这方面我有一个朋友专门研究这个，我看过。他说这是我自己研究的东西，八十页的策划，我说你的策划很不错。他说我设总部，在全国搞连锁，这里面所谓的保健，山东医药保健对一些血脂比较高的人，怎么换血，他亲自看过，很有效，换一次血就会使你身体各方面好很多，这些东西怎么来发展，要针对每个不同病情的人给予不同的处理，他花了很多心血，确实很有前景。高端的住宅集中的地区结合这个，它更大的好处它不仅能治疗这些人，把这种亚健康状态拉回来，同时它还能吸引一部分，培育一部分所谓准备想买高档房去的，一看高档房有好处，这里所有的东西比外面的档次高，比如保健，外面只有休闲保健，很单调，它这里综合保健，我到这里能多活三年五年划得来。
【主持人】西山只是五年的停批，这个做法在其他的别墅区有这样的吗？
【章惠生】这是统一的，全国的发的。
【主编】现在有一种说法，西山不仅是别墅，商务用地也在？
【章惠生】北京城市规划，现在住房原则不在那里批，那里不办，不给你开房，没有地给你，也就是那里的住房都不批，不要考虑别墅。
【主编】政府把这个区域法定的名称叫什么，叫西山什么区？
【章惠生】西山区属于保护区，属于生态区。
【主编】西山生态区。
【章惠生】所以，生态区一般不随便开发。给你一开发，一破坏，这生态区马上就被破坏了。所以，在那里已经有的房子，不管是普通的商品房或者是高端的住宅也好，包括别墅也好，应该说它的价格比其他的地方更有竞争力。
【主持人】很强的保值增值。
【章惠生】那里保值增值没有问题，但是也有一个弱点。那个地方毕竟有段距离，那里还没有形成气候，如果那里能形成气候，就像新城，一旦做新城就能形成气候，它的发展就更快，升值就更快。所以，它保值增值有，但是增幅不是很大，有比较缓慢的过程。有的人不一定能理解，有的人一走进去，这也麻烦，来一次也累死，周边的地方公共设施的配套比起我们中央别墅区差的远，不能比。
【主编】它的开发不成规模，而且比较零散。
【章惠生】对，而且它还没有很好的规划，没有政府的统一规划，如果有政府的统一规划就好的多了。它会
把你所有的应该是公建部分告诉你建在哪里，交通部分怎么做。像北京地区，在房地产开发商今后一定要考虑如何把公共交通作为一个支撑点，因为路太堵，而且换哪个市长都不行，都很难解决。因为你五环已经决定了，六环，这个路环毕竟是绕过来的，没有别的地方可以走，你就走不出去，所以，现在对公共交通的问题在北京不仅应该把它放在首位，应该集中精力在各个方面拿一些新建的东西改善，否则的话，北京的交通随着私家车辆的不断增长，路面的增长绝对赶不上车辆的增长，一辆车要27—32平米，因为它在开的过程中，在停的地方，根据国际上有关计算，我每年增加一千辆，你就要乘27，你增的车辆有了，路没有，大家就开始挤，挤到挤不动的时候就减速，减速到后来就像1964年日本东京车在马路上开不如人在人行道上走的速度快。西山的交通少了，应该多两条交通线。那个线要比我们这里几环的线好多了。这个交通要好的多了。
【主编】人少，但是路网的建设可能不够。
【章惠生】对，特别是对一些公交站的地方，民居的地方，面对这些地方的路网，在短距离，比如在800米以内应该多设置一些步行的路，步行的路周围要有景观性的房子，包括公共配套设施。景点有，看过去也很舒服，到远的地方路也都有，车道也很宽，一开就行，所以，长短都要考虑。不要家里买一点舒服周围没有，往超市走，一到大超市就到家乐福，这个家乐福一跑就跑到外面去。不管怎么说，你在那里很乖，进了城试试看？所以，如何解决这个问题，今后建这些高端住宅的时候，包括高档公寓也好，包括别墅也好，应该考虑我们周围生活上的必需。
【章惠生】现在房地产已经从造房的时代到造园的时代，现在是生活的时代，应该在生活上，涉及到生活的方方面面都要全面的建设起来。而不仅仅是房子要什么，哪些东西，这都是必备的，希望从政府的规划解决这些。政府的城市规划一旦给你结合起来，它所考虑的面比较广。因为开发商往往是从自己的利润，它在投入的时候要作为成本控制，那些能建，不建不行，对我销售有影响就建，如果对销售没影响，本来也应该建，就省下来了，这对它来说都是钱。比如说我在十年之内要把这块地区上升到八万人，我怎么分，都有计划。但是开发商没有这个打算。所以，努力跟城市规划结合，这将有利于它的销售，升值保值。
【章惠生】假如从高端住宅，西山地区这块别墅，从民居看，应该多考虑人文的历史景观，这一点，人文资源不是没有，这点有，而且趁着现在奥运会还没有开始可以搞一些活动。因为多搞这些活动会增加人到你这里观看，比如你在12月份就可以做两个活动，一个圣诞，这些开发商可以由目的的像一些，他们能掌握住，网络上也知道，信息也能从别的信息得到，哪些人有了一套居所，但是绝对有经济实力。包括对毛泽东140周年也可以做一个活动，就在西部地区，比如跟香山大家联合起来搞，把这一块搞开了，大家就可以去参观。这个看看印象就很深了，他们本身在销售的时候，怎么在这块做好，我觉得这是个很具体的问题，这里面很有名堂，也很有一些好的办法，这就看他们营销人员怎么做，怎么安排。否则的话，如果西山别墅在营销上就摆在这里的话，就现成的情况，它比不上中央别墅的地区。
【章惠生】人们现在仅仅是生活，真正从生活的角度再上升一个阶段，能够高出生活来品味，把自己放在大自然中，这又是一个层次，这个层次不是没有，很少，它要慢慢培育。大家觉得生活也不过如此，就有一些人提升到更上一层楼，西山就符合这一层。所以，不管大家理论上怎么说，我们回到现实中来，就应该看到，他有那么多钱不买这个房子干啥？其实我了解的一些人是有钱，但是他不会买。用他的话，我买三个地方我只能住一个地方，一间房里一张床，我买那个都干嘛？人家说升值，我与其升值跟科技结合马上升值，而且中国人不想露富，而且一买上千万的至少上亿。第二居所往往是聚会，朋友玩，实际上买了就是等待升值，上千万放在这上面升值，说句实话它能办事，这不是三十万，五十万。
【章惠生】所以，如何确定这种高档别墅我们的客源，把这些客源锁定的话，我认为要从高层次考虑，不是光从有钱考虑。要从这些有财富的人他们精神世界到了什么境界，这很重要。因为它就觉得住在那里面，不仅是本人这一代好，也许对我下一代都好，中国人很讲究这一点，如果居所找好的话，能够庇佑下一代，他们一个是健康，一个是子孙后代的兴旺。你那个地方相对来说，一个从有精神世界的境界高度来谈。我就觉得他们别墅有会馆的话，应该搞综合保健，因为现在外面到处是休闲保健，我觉得远远不够，而且这些已经属于被淘汰的东西，但是中国没有新的东西替代，所以，它依然在生存着。所以，如果有新的，比如综合保健中心能产生，综合保健很简单的说不仅仅休闲保健，还有运动保健，饮食保健，医药保健，甚至包括保健文化的推广，比如我在这里面休息的时候，过去看看武打片，警匪片。比如现在这样，这个是对皮肤的，那个对心血管的，那个对消化系统的，这里面的保健文化多好，吃吃什么，注意注意什么。这就更深了一层。
【章惠生】如果你那个属于很高端的生活，你就应该考虑这些人如何使自己真正得到保健。有钱的人得的病不是一样，亚健康也不是同样一种形态的亚健康。70%的人处于亚健康的状态，放在高端的就特别注意心血管的，消化系统的，饮食方面怎么做。这些保健文化怎么推广，具体的措施当中的保健应该怎么做。你不可能成天带着医生，他一空下来就有地方去，而且这就针对他身体本身一些欠缺部分，比如心血管，高血压或者心脏不太好的应该怎么注意休息，运动又运动怎么运动。平常书上讲的道理一般的，不是针对他一个人的。每个人体质不一样，同样心脏病，你这个体质适应得了，他可能适应不了。像这些高端的住宅，他们的业主财富基本不成问题。这辈子什么事都不干也够了，就问你怎么保健。由于他的保健带动他家属的保健，如果我们能把这个做的很好，这也是一种新的开发，这种新的开发也是市场的需求。
【章惠生】由于高端的市场逐渐逐渐被人们接受，能够适应高端人们内心需求的项目也会被挖掘出来。所以，我很想碰碰他们的面，跟他们谈谈有关这方面。因为这方面我有一个朋友专门研究这个，我看过。他说这是我自己研究的东西，八十页的策划，我说你的策划很不错。他说我设总部，在全国搞连锁，这里面所谓的保健，山东医药保健对一些血脂比较高的人，怎么换血，他亲自看过，很有效，换一次血就会使你身体各方面好很多，这些东西怎么来发展，要针对每个不同病情的人给予不同的处理，他花了很多心血，确实很有前景。高端的住宅集中的地区结合这个，它更大的好处它不仅能治疗这些人，把这种亚健康状态拉回来，同时它还能吸引一部分，培育一部分所谓准备想买高档房去的，一看高档房有好处，这里所有的东西比外面的档次高，比如保健，外面只有休闲保健，很单调，它这里综合保健，我到这里能多活三年五年划得来。
【主持人】您对城市规划挺了解的，刚才我们也说八个别墅区，因为现在也有媒体报道，西山上半年总供应量都没有中央别墅区一个项目供应量大，为什么中央别墅区它的供应量就那么大呢？
【章惠生】这就是我刚才讲的，今天我们房地产从造房的时代到造园的时代都已经过时了，现在进入了生活的时代，中央别墅区充分体现了生活的时代，从各个方面满足你生活各方面的需求，而真要到我刚才说的精神世界最高的境界，把人置身于自然中间，来欣赏自然的美，自然的环境，这些不是没有，但是为数很少。
第二，人们在西山地区和中央地区，谁能够活动得更频繁？肯定是中央，因为它这里不仅仅有生活，还有工作、业务、交流，但是你在那里，纯粹就是生活，没有别的东西可做。所以，那个地方买它客户也要算有没有价值，究竟有什么价值。否则宁愿买这个一千五百万不买那个一千万，所以，中国人在住和享受上都要发挥它的功能。这个功能不是房子里面的功能，不是房子结构的功能，而是整栋的房子买来对我起多大作用，对我事业起什么作用。中央别墅区多方便，白天到哪儿去，晚上到哪儿去，什么都有。西山没有这儿繁华。
现在在我们房地产上进入了哪一个时代，这个是大前提。一开始造房子，后来造景观，景观造好了，现在进入了生活时代。进入了生活时代，你在生活各方面是不是满足它的需求。比如个性化服务，原来管理式的服务，什么都管好。现在个性化服务，中央别墅都能满足，但是我们西山的这些东西就比不上中央别墅区。公共配套设施比不上它，这些服务也比不上它。
【主编】西山的开发商市场意识也跟不上其他地方的。
【章惠生】我还想会会这些开发商，人家有的你也有，人家没有的你们也要有。占了好地块，这里面有一个过渡，你再好的地块如果不适合这些消费群的需求的话，没有用。首先满足我的需求，别墅你有，我也有，我这儿有高尔夫别墅，更能显示我的尊贵，更能显示我的档次。你那里就是如何显示人已经置身于大自然中间去，人能回归到大自然中这是最高的境界。如果把这个最高的境界通过国学这个方面阐述，可能会带动一批消费者群。比如搞一次国学，请一些人听，把你的高端别墅融合进去，也是一个很好的方法。
【主持人】您觉得开发商在营销上没有充分利用西山的优势？
【章惠生】没有充分把他们的优势开发出来，应该通过各种手段发挥他们具有的优势。他们还是向中央别墅区学，人家怎么卖我也怎么卖，老是慢半拍，就像现在的电话营销，谁都在做电话营销，已经做烂了。现在谁再想搞什么，千万别搞电话营销。
【主编】现在是短信，每天收到很多乱七八糟的。
【章惠生】垃圾的短信怎么处罚，马上又会出台。所以，讲到这块我们国家有这个毛病，不管做什么事，一哄而起，而且一个好事情最后把它哄倒掉为止，再出台一个新的，一直这样。
【记者】您是城市方面的专家，西山和中央别墅区，按您的说法西山没有好好规划好，但是同理，中央别墅区也没有城市方面的规划，但是那边做的很成气候。
【章惠生】那里没有很好的规划，实际上在中央别墅区本身CBD商务区这块基本上就已经形成了，所以，它大的格局已经形成，不是每建一个都要城市规划，大格局已经形成，而西山谈不上大的格局。
【主持人】中央是依托于CBD。
【章惠生】肯定，如果没有CBD，人家住在这儿干吗？对你的工作事业有什么好处，老板还得做生意，他不能停下来，停下来日子就不好过了，三年不做要么到国外住，要么到家乡隐居起来，这些人在中国，说句不好听的，人到哪里都有人跟着他，你就好好工作政府随时保护你，但是你隐蔽起来，政府不能派一个人守着你，所以，他们还是在做，而且有的人做了事情就歇不下来，就像有的人说做到四十岁就不做了，累死，但他做到六十岁也停不下来。所以，必须跟自己的业务联系起来，每一个人有自己独特的业务，他有他的客户。
【主编】而且这两年，政府还是很支持，国展，大型的商业，广场什么的，对它的经济促动还是挺大的。
【章惠生】中央商务区这一块可以这么说，如果按照我们国家的情况，我个人以为如果在三环四环都建设高度楼房，像美国的纽约、曼哈顿一样，三十层四十层都是穷人，富人到郊外去，既减缓了城市的压力，又为城市跟边缘的农村结合点制造一个新的城市过来。带过去的都是高端住宅，都是规划过去的，所以，那里各个行业很容易带动起来，这个一带动起来对三农是一个很大的帮助，这就是城市反哺农业。所有的城市类似大都市，上海、广州、深圳将来都要按这个思路走。城市不要绿化太多，有那么一部分就行了。这样既能解决住房问题，交通的压力也不大。你在三环四环，多好。现在你看看三百路天天那么满，因为没办法。
城市规划不仅仅是建设规划，我们讲城市规划很多人认为仅仅是建设规划，其实更重要的是经济规划，人口规划。经济规划，比如把哪一些行业放在哪些地方这就是经济规划要考虑的事情。金融街肯定放在繁华的地方，高档次的地段。反过来，工业区放在哪里，为什么首钢要迁，包括很多商场怎么变，西单是个好地方，能不能找第二个西单？万通也不错，在北京能不能建高档的商厦都要打问号。上海就行，精品商厦。这两个城市不同。那个城市受资本主义的熏陶很长一段时间，北京人对外国进来的舶来品不认可，认为又是哪个地方出来的假冒伪劣的，我要买舶来品就到国外。在北京精品的市场很难形成，即便有，它的消费也很有限。所以，商业地产这块，我给他们讲课的时候说千万不要随便做精品商厦，在北京一定要慎之又慎。
【记者】您刚才谈到把收入一般的人放在三环左右，把稍微富裕的放在五环以外。经济型别墅这个概念，今年前半年，别墅整个市场不是很火，但是经济型别墅，我昨天看了一下统计，上个月经济型别墅成交量都是挺大的，经济型别墅应该在哪儿比较合适？
【章惠生】首先弄清一个概念，你所谓的经济型别墅底价是多少？
【主持人】二百万以下。
【章惠生】你划的线太高了，一般的白领阶层都买不起。处于大公司的白领阶层才可能买，还是少数。所以，我们现在讲房地产这块就是讲高端的，就是讲高档公寓、别墅，还有就是商品房。现在讲商品房的两块，充其量想把你所谓经济型的别墅跟商品房差不多，如果跟商品房差不多就有它的潜力，我可以告诉你，在北京能买得起商品房的，现在人也不是很多。要买商品房的，如果到150万就不错，就有希望。因为现在普通的房子也差不多这个价，加几十万买别墅，到底是两个感觉。
据我所知，东四环的星河湾，我去过一次，人家做的确实很好，是把南方的现代豪华做进去，而外面又表现出北京的大气，外立面也是黄色的，特别黄的蜡石，小的石头跟外立面的感觉一下子就觉得不是一般的地方，不仅仅是有钱，而且还是属于有身份，那种尊贵充分的体现。而到里面一看，它那个房子里面，三间房，每一间房里面不仅有卫生间，而且都有衣帽间，这就不是一般的房子功能，你可以有一间有衣帽间，大家都能放，它不是，这间房我有卫生间，但是还有衣帽间，衣帽间跟卫生间差不多大。我就觉得它这个做的很好，两个厅都有三个台阶上去。这两个厅就显示出它确实档次是高的。但是用的地砖好像不是正规的地砖，马上就逊色很多。在北京这种还是少，不多。所以，卖的还是不错。
高端的物业基本上都是二百到三百平米，有的还有三百到四百平米的，你想一想，这么大面积，总价都很贵，但是真的好还是有人要。上次上海跟北京有一次合作，搞了一个首府官邸，这也不错。我就看出一点，我说北京城市开发和南方的一些比较好的城市开发商合作起来，把南方的优势带进来。很多北京人有这种理念，我们北方跟南方就不同，其实北方有的东西，比如庭院的设计绝对赶不上南方，但是我就相信一件事情，当这两家合作的话，南北一合作，我相信这个房子的质量比原来北京单独做就好得多，把南方好多好的东西引进来。南北融合，特别是外面的以北京的，里面的以南方的，这样就把大家的优势都体现出来。这样慢慢大家会感觉到这样比单独的做好。这也是慢慢发展的。大家搞房地产有地域性，我是北方我就做我的，你们再好我也不考虑。那样也是，我们做的卖的掉就行，开发商开始都有这个过程，但到最后他们发现你们好的我们也应该学，包括外国好的我们也应该学，这都是慢慢的。
包括对景观，原来对景观不重视，北京万科公司原来总经理叫林××，他在讲话中说景观你不要小看，每投入一百进去，每一个平米可以多卖五百，其实他讲的保守，我们撇开炒作概念不谈，如果炒作概念可以增加一千到两千，不炒作概念至少600—800，所以，人家马上从造房子到造景观，拼命的炒作。除了这块以外，现在讲究生活，把生活考虑好，所以，物业管理还是滞后，还没有跟上，所以，为什么要请外国的物业管理公司，因为人家地服务理念转业，它知道我是物业管理，就是为你服务。今后物业管理公司突出服务性，管理性越来越少。
【主持人】现在所有的物业公司更名为物业服务企业。
【章惠生】因为你是管理，业主就很不舒服，我的房子，你来管理？
【主持人】好，今天谢谢章院长。
