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楼市，向左走？向右走？这是近几年来房地产市场一直争论的话题。 如果从市场的长期趋势来看，这不是一个需要太多探讨的问题。楼市作为经济的基础和支柱，作为居民收入水平的最明显最直接表现，因中国经济未来可以预期的持续增长，必然在大趋势上表现出持续走高的姿态，这将体现在房价和开发规模两个方面。 不过，作为房地产行业的从业者以及更为广泛的待购房者，可能更为关心的是未来市场的短期表现，而这也正是过去连续几年每到年终都会有类似讨论甚至争论的原因。 那么，08年的兰州楼市，究竟是向左走还是向右走呢？ 一、 基于房地产市场基本规律的探讨 房地产市场的发展，历来没有完全复制的模板，也从来不会一模一样的重新去走过去的路径，但是不可回避的是，房地产作为一个周期性发展的行业，无论市场具备怎样的特殊性（包括地域的特殊性和时间的特殊性），终究是不能逃脱周期性发展的市场基本规律的。 在此对房地产市场周期性波动的经济学原理不做过多的谈论，仅仅列出结论： 结论一：中国房地产的周期大体为5年的发展期加上2年左右的低落期，这一结论是由北大、清华、搜房和中房集团历经几年的研究所得出的，其主要依据是销售面积的增长、销售额的增长、投资额的增长三个要素。 结论二：房地产市场的周期性波动，分为以下四种形态： l 长期趋势 l 景气循环 l 季节波动 l 不规则或随机波动 结论三：在四种周期性表现形态中，长期趋势是可以预知的，季节波动是以月度或者季度作为周期单位的，因此，排除了季节波动和不规则随机波动的干扰因素，在长期趋势的影响下，市场的景气循环分析对于中短期市场（以年度为时间单位）的分析显得最为重要。 结论四：房地产周期性发展共有以下阶段： l 复苏与增长阶段 l 繁荣阶段 l 危机与衰退阶段 l 萧条阶段 结论五：各周期性阶段的外在表现是销售额、销售面积、投资额、开工面积的变化，内在成因是供求关系的变化、宏观经济的影响、市场信心的波动、购买力构成的调整。 以下以国房景气指数房地产开发预警指数图来说明04年之前14年中国房地产的周期性变化：
下图为全国分类房地产销售面积波动率分析图
那么，处在当前节点的房地产市场，位于房地产周期性波动的何种位置呢？ 对于此，笔者并不想过急的做出结论，但是有以下两点需要大家注意： 关注点一：自01年以来，房地产市场已经经历了连续6年的持续增长，特别是从03年以后，无论是全国市场还是兰州区域市场，从销售面积、销售价格、开发面积各个方面都有大幅快速的增长，虽然兰州市场历经了05、06年的阶段性低迷，但是整个市场大势在这几年中的高速增长态势并没有受到根本性的影响； 关注点二：作为市场周期性波动的内在成因的几个要素，因价格进行调整的供求关系、购买力结构以及来自宏观经济、政策趋向都在近几年连续表现出了：供求关系明显不平衡、购买力结构不合理、宏观经济层面通货明显、政策利空面增大的姿态。 一、 基于宏观经济和政策表现的探讨 1、 宏观经济层面： 房地产行业作为国民经济的支柱产业，对国民经济的贡献最大、受到整体经济变化的影响也最深。 所以，考评房地产市场的变化，就不能不去关注来自宏观经济层面的影响。 近期为人们所关注的通货话题，以及国家的相应态度变化，可以说明未来宏观经济走向的不确定性。 作为通货膨胀衡量重要依据之一的CPI指数，在最近的5个月内连续超过5%，在11月份更是达到了同比增长6.9的增幅，这说明了当前全国经济面临了严重的通货危机。 而在12月5日闭幕的中央经济工作会议上，也确定了明年“稳健的财政政策和从紧的货币政策”的经济基调，将执行了10年的“稳健的货币政策”向“从紧的货币政策”调整，不能不说明当前宏观经济的状态。 笔者对从紧的货币政策在房地产市场中的影响做出以下解读： 从紧的货币政策，主要表现在两大方面的变化： 鼓励或者提倡存款，减少市场中的资金流量，规避因为投资过热而带来的市场风险。这一方面主要将通过提高存款利率、降低利息税等手段实现。 限制贷款加大处置不良贷款的力度，一方面减少从信贷途径流入市场的资金，另一方面回收已放出贷款，减少银行参与市场的资金份额，降低不可预期的市场变化给银行资金带来的信贷危机。 而这些政策的出台，将从以下方面影响到房地产市场： l 存款的增加，将大大削减市场的购买能力，减少除必需需求以外的购买行为，影响到房地产市场的销售增长； l 对不良贷款的回笼或者处置，将大大减少沉淀在房地产行业内银行资金，从而使得一部分依赖于银行贷款的开发企业面临前所未有的资金压力； l 限制贷款，将大大减少未来进入市场的银行资金，对整个市场的投资额变化影响非常深远； l 限制贷款，对于销售冲击最大的将是个人住房贷款的政策调整，未来房地产个人贷款的条件将更为严格、放贷比率将更低、贷款利息将更高，这将极大的打击购买者的购买信心。 2、 宏观政策层面： 当前引领通货趋势的行业集中在食品和居住领域，除了原有的调和国内经济矛盾的因素外，为了遏制通货膨胀，国家在之前出台的宏观政策基础上，必然还将继续加大对房地产市场的宏观调控并加大政策的落实。 |
