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2008-05-09 15:50
住房与商业性个人住房贷款存在7大区别
1)住房公积金贷款利率比商业银行住房贷款利率低，五年(含五年)以下公积金贷款年利率为3.6%，商业银行同期个人住房贷款利率为4.77%，五年以上住房公积金住房贷款年利率为4.05%，商业银行同期个人住房贷款利率为5.04%。
2)贷款对象的条件要求不同，公积金贷款对象需要是北京公积金系统公积金缴存人；商业住房贷款不需要是公积金缴存人。
3)对贷款人年龄的限制不同，一般来讲商业银行个人住房贷款有年龄上限，而公积金住房贷款没有年龄的限制。
4)商业银行住房贷款最高可以贷到房屋总价的80%，根据所购住房性质不同，住房公积金贷款可以贷到房屋总价的90%或95%。
5)贷款的担保方式不同，商业银行贷款一般是在房产证抵押登记前采用开发商阶段性连带责任保证担保方式，在抵押登记后采用抵押的担保方式。公积金贷款担保方式主要是北京市住房贷款担保中心所提供的连带责任担保。
6)所需要费用不同，商业银行住房贷款一般需要律师费用、保险费用，而住房公积金住房贷款一般需要担保费和评估费。
7)对单笔贷款最高额度规定不同，一般来说，商业银行住房贷款对单笔贷款最高额度没有规定，而公积金贷款目前最高只能够贷40万，信用等级为AA的最高不超过46万，信用等级为AAA的最高不超过52万 |
2008-05-09 15:47
固定利率房贷，顾名思义，就是银行与借款人约定一个利率，在借款期内，不管央行的基准利率，或是市场利率如何调整，借款人都以约定的利率偿还银行贷款。
虽然中国的购房人是刚刚接触这个新事物，但在国外，固定利率房贷却是房贷的主流。在国际上，固定房贷利率的贷款期限通常达到15年、20年或30年，在贷款期限内，利率（5.5%-5.6%）都是固定不变的。
据了解，目前我国各家银行上报的固定利率房贷期限均是5年期的，房贷固定利率也都高于现行的房贷基准利率，利率空间在6%-7%.而现行的浮动利率房贷的基准利率为6.1%，银行可根据客户的情况下浮10%，即5.508%.“短期内，各家银行利率短期有些差别，长期将统一”。一位银行人士表示。
选择谁，年限利率是关键
同浮动汇率相比，固定利率的最大特点显然是其不会随行就市的利率。一般来说，固定的利率是由银行根据对利率周期的判断，再向购房人提供一个报价。此后，一旦在期限内利率作出调整——这显然是肯定的——买房人和银行将面临两种可能：要么买房人受益，银行亏本；或者买房人吃亏，银行获利。
举例来说，如果王先生现在贷款50万购房，贷款期限为5年，或者选择固定利率，或者选择浮动利率。
选择固定利率，那么如果按照目前基准利率5.85%的固定利率计算，王先生每月的还款额是9631.57元，总共需还77894.2元的利息。
如果选择浮动利率，那么现在执行的利率为5.27，同样贷款5年，结果将可能随着利率的变化而变化。如果5年内利率未发生变化，那么王先生每月的还款额将是9497.59元，共需还利息69855.4元，省了8000多元。
如果利率下调，那么显然选择浮动利率的方式贷款会比利率不动时更加省钱。但如果利率上升，情况就有些复杂了。
如果利率每年上调0.25个百分点，那么王先生的总共需还款576743.8元，利息76743.8元，比固定利率仍然少还1150.4元。
如果利率第一年上调0.5个百分点，后面四年不变，那么王先生总共需还款574342.9元，利息74342.9元，比固定利率少还3551.3元。
如果利率第一年上调1个百分点，后面四年不变，那么王先生总共需还款578858.3元，利息78858.3元，比固定利率多还964.1元。
如果利率第一年上调1.5个百分点，后面四年不变，那么王先生总共需还款583400.5元，利息83400.5元，比固定利率多还5506.3元。
由此可见，固定利率同浮动利率相比是否核算，是与贷款人对未来利率走向的判断分不开的。
银行人士建议贷款者，在浮动利率短期内不会有太大上调的情况下，短期贷款选择浮动利率贷款方式，会比固定利率方式更省钱。当然这里还要参照固定利率的制定标准值，如果固定利率的制定值明显高于目前5年期执行的房贷利率，相对来说选择浮动利率更优，反之亦然。 |
2008-05-09 15:37
等额本息还款法和等额本金还款法的比较
1、等额还款法，即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。
由于每月的还款额相等，因此，在贷款初期每月的还款中，剔除按月结清的利息后，所还的贷款本金就较少；而在贷款后期因贷款本金不断减少、每月的还款额中贷款利息也不断减少，每月所还的贷款本金就较多。
这种还款方式，实际占用银行贷款的数量更多、占用的时间更长，同时它还便于借款人合理安排每月的生活和进行理财（如以租养房等），对于精通投资、擅长于“以钱生钱”的人来说，无疑是最好的选择！
2、等额本金还款法，即借款人每月按相等的金额（贷款金额/贷款月数）偿还贷款本金，每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清，两者合计即为每月的还款额。
由于每月所还本金固定，而每月贷款利息随着本金余额的减少而逐月递减，因此，等额本金还款法在贷款初期月还款额大，此后逐月递减（月递减额＝月还本金×月利率）。例如同样是借10万元、15年期的公积金贷款，等额还款法的月还款额为760.40元，而等额本金还款法的首月还款额为923.06元（以后每月递减2.04元）,比前者高出163.34元。由于后者提前归还了部分贷款本金 ，较前者实际上是减少占用和缩短占用了银行的钱，当然贷款利息总的计算下来就少一些（10年下来共计为3613.55元），而并不是借款人得到了什么额外实惠！
此种还款方式，适合生活负担会越来越重（养老、看病、孩子读书等）或预计收入会逐步减少的人使用。
可见，等额本金还款方式，不是节省利息的选择。如果真正有什么节省利息的良方，那就是应当学会理智消费，根据自己的经济实力，量体裁衣、量入为出，尽量少贷款、贷短款，才是唯一可行的方法。
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