查看文章 |
鄂武商A(000501)关于本次非公开发行股票募集资金使用 的可行性报告(二) 项目二：武商集团“摩尔城”扩建一期工程项目 1、项目概况 武商集团“摩尔”扩建项目拟建成集商住、娱乐、餐饮、休闲为一体的超大型综合性商业服务项目，项目选址北起原武商大楼和现武广大楼，南至京汉大道，东起武展西路，西至武商路（原滑坡路），向南扩建现有的以武汉广场、武汉商场、世贸广场为中心的“摩尔”商业城。 武商集团“摩尔”扩建项目总体规划占地总面积51.4亩，总建筑面积24. 2、项目背景 武汉位于华中腹地，素有“九省通衢”之称，改革开放以来，由于基础设施日臻完善，地域优势、交通优势更加突出，武汉已成为我国中南部地区最大的商业中心。《武汉市商业发展十一五规划》中提到，到2010年，努力将武汉建设成为我国中区吸引力强、辐射面广的现代商业贸易中心；发展一批以信息技术为主要支撑，拥有知名商业品牌，具有核心竞争力的现代商业企业集团，培育2～3家年销售额过百亿元的商业企业集团。 武汉商业企业在快速发展的同时，不断涌现出一些新的商业业态，如销品茂、购物中心、仓储式平价商店、量贩店、专卖店及便民店等。商业业态的多样化，使消费者能根据各自的消费水平和能力选择消费对象。但从武汉商业网点的分布情况来看，以低水平的重复建设居多，因此给武汉市商业的进一步发展带来了一定的阻碍。据最新的2006年中国零售百货店（单体店）前100家销售总额、零售总额统计显示，武汉只有武汉广场进入了全国排名的前5位，这一情况说明全国的单体店规模化不断扩大，销售收入在稳步上升，相比之下武汉市的商业发展相对落后。 武商集团股份有限公司本着居安思危、未雨绸缪的态度，参考国外先进国家和国内发达地区商业发展趋势，重建武汉商场，并规划“摩尔城”扩建项目与武汉广场、世贸广场相连构筑一家大规模、现代化、功能齐全的Shopping mall，以全新观念、全新机制营运操作，实施其大集团发展战略，同时带动武汉市商业新的腾飞。“摩尔城”扩建项目的建设有利于推动武汉市商业结构的调整和业态创新，符合武汉市实施大市场、大集团战略的要求。 3、项目建设的必要性 （1）有利于提升武商集团整体服务功能，培育龙头企业，振兴民族商业商业企业增长需要规模的扩大，从一般意义上讲，规模越大，越可能实现较高的市场占有率，也常有较好的经济效益，这也是世界诸多商业企业看重全球零售商排行榜的重要原因。随着中国加入WTO，世界零售业商排行榜前三位的沃尔玛、家乐福、麦德龙纷纷进入武汉市场，这些世界零售业的巨人们对我们的市场虎视眈眈。为了不断振兴民族商业，武商集团借助四十余年的经营优势、优越的地理环境和发展潜力，把建设武商“摩尔城”扩建项目提上重要议事日程，是加快企业现代化建设步伐，发挥民族商业的优势，应对国际竞争的一件大事、急事。 （2）项目的建设是带动武汉市商业升级换代、持续发展的需要武商集团股份有限公司投资建设的“Shopping mall”（所谓“Shopping mall”必须具备以下六大特点，即：大〈商场面积至少10万平方米以上〉、全〈品种全、各种服务功能全〉、必须是卖场、物业管理、统一游戏规则、消费者不分层次）这一项目，可以在武汉市又增加一种当今世界最先进的商业形态，使武汉市的商业体系更加完整，继续向多元化发展。同时可在汉口商业圈的黄金宝地营造一个大型的商业中心，使武汉市的商业布局更加完善、合理，进而带动武汉市商业的持续健康发展。 （3）项目的建设是促进武汉市第三产业的飞跃及整体经济持续稳定发展的需要武商集团投资扩建“摩尔城”，能切实改变武汉市目前的商业布局结构，并引进国际上最先进的商业形态，不论是对武汉市建设开放型、多功能、现代化的国际性城市的战略目标，还是从促进第三产业的持续发展、带动区域经济腾飞方面来说，都是十分必要的。 （4）有利于加快推进市政府统一规划的实施，提升城市功能、美化城市环境武商“摩尔城”扩建项目，是连接解放大道与京汉大道的商业枢纽，是京汉大道发展并形成商业文化新区的核心项目。“摩尔城”扩建项目建成以后，该地区拥有众多大型商业、酒店和展览设施，将成为武汉最时尚、最吸引中外宾客的大汉口中央商务区，使市政府的统一规划蓝图更加宏伟。本项目用地范围内现有建筑状况较为破旧，与周边城市新景观极不协调，项目建成后，将增加绿化、停车用地能大幅度提升城市整体功能，美化城市中心区环境，缓解周边交通压力，完善城市的商业服务功能。 4、项目市场前景 （1）项目市场定位 本项目所要建设的Shopping mall是大型购物消费中心。它在一个庞大的单体建筑内，集聚了各种零售业态，是不同商品和商业服务功能的总汇。以百货店、大卖场作为龙头商店，配有专业店、专卖店，有购物、休闲、娱乐、餐饮等项目。囊括了大型百货店、大型综合超市、专业店、专卖店等零售业态，开设了快餐店、电信城、游乐场、美容院、金号、书店、药房、照相、银行等多功能服务项目。 这种现代零售集聚新业态要突出“大、全、实行物业管理、统一营销策划、实现经营模式的规范化、无消费层次区分、必须是卖场（以销售货物为主，休闲娱乐为辅）”的特点，集“文、情、游、娱”于一身。通常这种业态以差异优势吸引消费者，突出商业城的休闲功能，是一个地区、一个城市的零售休闲娱乐业的代表，起着引导消费潮流和创造消费热点的作用。其目标顾客无消费层次之分，可适应不同消费阶层的需求。商品定位上以高档商品为主，中、低档商品为辅。商品品牌的选择上以名牌为主，选择与商店特色相得益彰的世界名牌和国内名牌商品，以名兴名。在经营中以选购品、特殊品为重点，吸引和保持顾客对商店 的忠诚。 （2）武汉市居民消费情况分析 近年来，武汉市居民人均年收入水平提高很快，特别是2004～2006年三年平均增长率达13%以上。随着武汉市国民经济的持续、稳定发展，武汉市城市居民人均年收入将继续保持增长趋势，到2010年人均收入按理论分析可达16590元，具备了创办“Shopping mall”这一新兴业态的经济基础。根据人们的消费理念和购买力情况，武汉市居民的购买力水平在逐步攀升，人们的消费理念在逐步适应和追逐世界先进国家的商业消费观念。人均收入的增长必然引起消费市场的扩大，因此，本项目建设的市场前景十分广阔。 同时，武汉市居民消费已开始进入“二次消费周期”，居民消费支出的多元化趋势明显加强。“二次消费周期”的显著标志是：住行、医疗、教育、通讯等消费支出大幅度上升，家庭消费结构悄然升级，这样的市场趋势将保持多年。从消费结构上看，武汉市消费品市场已发生了根本性变化，居民在吃、穿、用方面的需求已进入高档化时期。本项目业态改变传统商店单一的购物功能，融购物、餐饮、娱乐、休闲于一体，发挥聚合效应，更好地满足消费者各方面的需求。 （3）旅游游客客源分析 武汉作为内陆腹地中心城市，处于中西两大经济带的结合部位，具有强大的经济基础和集散能力，也是全国七大旅游区的中心位置。在长江水运网络中，武汉处于黄金水道的中心地段，从水路可达赣皖苏沪陕川等省市；在全国铁路网中扼京广铁路南北大动脉咽喉，是内陆最大的铁路转运中心之一，具备构建以武汉为中心的华中大旅游圈的基础条件，随着城市旅游形象的日益突出、鲜明，来汉购物旅游的游客也将稳定增长，会给本项目带来更多的客源。 （4）项目商业区位及核心商圈分析 武汉市商圈高度集中，汉口地区是商业贸易的龙头，众多商场云集，商业氛围浓厚，广泛的吸引了武汉各地的顾客。商业圈相对集中在汉口的解放大道、建设大道、中山大道三条主干上。买东西去解放大道已扎根到武汉人的心目中。因此，到解放大道进行消费不局限于江汉区、汉口地区和武汉市，其商业市场实际上是面向全省乃至国内外旅客和游客，解放大道的购物中心和百货商场是湖北及武汉市的窗口。其中武汉商场、武汉广场、世贸广场同属于武商集团旗下，之间互通互连，经营定位相互补充，总面积20余万平方米，可谓商业中的航空母舰。商业零售业的扎堆效应在此得到充分的体现。该地区为经商的黄金宝地，具有无限商机。 综上所述，在该区域内，有适当的市场规模和较强的需求能力；有较大的购买力；竞争者未完全控制；并且武商集团有足够的经营能力控制，本项目定位准确，项目的市场前景非常广阔。 5、武商集团的经营优势 （1）品牌优势 武商集团“摩尔”商业城商圈是一个经过多年培育，成熟的商圈，有固定的消费群，交通便利。武商集团“摩尔城”扩建项目建成后，既为市政建设起到了一个标杆示范作用，也将吸引消费者的关注，并凭借其无形资产优势，获得成功。武汉正在建设成为一个国际性的大都市。武商集团“摩尔”扩建项目，必将作为大武汉一个新的高档品牌出现在江城与全国消费者面前，为武汉的城市发展增添光彩。 （2）经营优势 武商“摩尔”商业城已经牢固树立了其品牌、经营优势，得到广大消费者和供应商的充分认同，公司将充分用足“摩尔”现有资源，进一步发挥“摩尔”商业城的经营、管理优势，实现效益最大化。 （3）资源优势 武商集团主业是以购物中心和量贩连锁为主。购物中心业态市武商集团的成熟业态，在武汉市乃至华中地区处于领先地位，供应商渠道资源丰富，有一批与武商共同发展的供应商资源。由于武商“摩尔”商业城及扩建项目，处于武汉市最繁华的黄金商圈，是很多世界顶级品牌在武汉市场的首选经营场所，因此，具有丰富的供应商资源，招商难度不大。 （4）团队优势 团队优势是核心竞争力的根本所在。武商集团拥有一支经验丰富的，长期经营管理购物中心的团队。这支团队在武商“摩尔”扩建项目的开发和经营的全过程中居于主导地位，对市场和企业的资源将进行全方位的整合。 6、项目经营方式及实施进度安排 武商集团“摩尔”扩建项目中，购物中心拟全额自主投资、自主经营管理；二期工程五星级酒店、休闲游乐中心采取招商引资与世界一流企业合资合作投资经营。 本项目总建设期为三年，第一年完成项目前期工作及土地拆迁安置工作，第二、三年完成购物中心的整体建设，第四年开始营业。 7、项目投资规模及资金来源 本项目总投资16.02亿元，具体项目如下：
 本项目总投资16.02亿元，拟通过本次非公开发行股票募集资金投资7亿元，申请10年期贷款8亿元，其余部分由企业内部资金解决。 8、财务评价 根据经济效益分析，本项目建成后2011年、2012年、2013年预计分别实现销售收入为19.35亿元、20.33亿元、21.35亿元，实现净利润0.97亿元、1.13亿元，1.29亿元，其后将根据经营情况逐步增加。在18年内（含3年建设期，15年经营期），本项目内部收益率为15.32%，静态投资回收期8.15年（含3年建设期），因此该项目具有财务可行性。 9、结论 通过上述研究、分析、预测及评价，本项目综合结论如下： （1）武商集团“摩尔城”扩建项目的建设是为我国全面加入WTO我市商业界迎接挑战的一项重大举措，符合国家和武汉发展现代服务产业的政策，有利于武汉市大流通、大商业格局的进一步发展，同时也符合武汉市城市规划的要求，是改善城市商业网点布局和购物环境的有力举措，对于服务大众，满足消费需求，繁荣市场，促进地区经济的发展，充分发挥武汉作为华中地区最大商业流通中心的优势和作用具有深远影响。该项目的建设非常必要，社会效益十分显著。 （2）武商集团“摩尔城”扩建项目位于武商现有商圈内，交通十分便利。规划用地面积51.4亩，地势平坦，水电及电信等的衔接十分方便，外部条件比较优越。 （3）本项目总投资160227.08万元，总建筑面积15.16万平方米（含地下层
二OO七年五月二十八日
|
