根据南京网上房地产系统的统计数据，截至2008年7月24日，全市预售商品房中，非住宅可售套数41269套，建筑面积291.33万平方米，而同期，住宅可售套数36585套，418.97万平方米。现售商品房中，非住宅可售套数9633套，建筑面积54.64万平方米，住宅可售套数2029套，31.24万平方米。

       将这些数据汇总，呈现我们的是：全市可售商业用房50902套，总面积高达345.97万平方米。这意味着商业可售面积与住宅可售面积之比达到惊人的3：4。面对如此巨量的预售和现售商业地产储量，本地楼市能否消化？

       长期以来，房地产开发业界观点普遍认为，纯商业地产开发的收益，较同面积的住宅开发业务，更能制造营销卖点和提升企业利润。潘石屹曾在中国住交会上表示，商业地产只占SOHO中国总物业量的10%，却占到总营业额的20%，总利润额的35%，因此打算三年内不进入住宅业。开发商对商业地产的喜好，使得商业街、商贸城、shoppingmall等批发、零售业态的商业网点开发以及写字楼、宾馆、酒店、休闲娱乐地产的开发，在各地进入到狂热状态。在南京，仅模仿1912街区的新建或改建酒类主体街区就达四五个，而各类主题的五金、建材、服装等大市场则达到数十个。

       开发商对商业地产的这种执着，人为地“催熟”商业地产市场，也使得商业地产逐渐蜕变成炒作为主的投机市场。由于商业地产的生存、发展，都有赖于购买力、消费群体、物流等因素支撑，而目前的窘境在于，开发商仅仅人为地制造了商业地产的主题，但难以对消费群体、购买力等实现有效的引导。开发商的利益特点使得其更关注项目销售利益，而忽视项目运营产生的利益。在众多的shoppingmall开发中，开发商往往采取设立商业管理公司，由商业管理公司统一承租、支付回报的形式，转移开发商的项目运营风险。而在项目建成后，一旦实际运营效果不佳，则所谓的专业商业管理公司无法支付业主回报，直接倒闭的后果并不累及开发商，倒霉的只能是轻信开发商“投资神话”的商铺投资者。

       而在住宅配套商业开发过程中，开发商也并没有表现出充分的高瞻远瞩。以众多大盘竞相推出的“小区商业街”为例，开发商不是科学地测算社区可持续发展的商业规模，也不去考虑商业项目的运营实际困难，而是将精力集中于销售宣传，大肆鼓吹“一铺旺三代”的观点。实际上，开发商过度超前的规划设计和巨大容量，往往超出了楼盘初期的商业容量，结果导致商铺租金的大幅下滑和商铺的大量空置。

       因此，就目前的商业地产开发状况来说，优质的商业项目极度匮乏，而以谋取商业地产开发利益为目标的投机性商业项目则严重泛滥。在楼市即将进入全面盘整的阶段，地产投机空间进一步被压缩，南京商业地产的开发非理性，以及商业地产后期的运营表现，不能不令人严重忧虑。

       （文/朱晓飞 律师）

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