老潘“百日剧变”论，暗指恒大地产资金链危局？

       3月20日晚间，恒大地产集团有限公司在香港联交所网站发布公告，宣布中止上市计划。这一天，本是恒大地产IPO（首次公开发行股票）计划中结束招股、公布定价的日子，亦是其上市的最后一程。恒大地产公告称，“有鉴于国际资本市场现时波动不定及市况不明朗，本公司决定不会根据原有时间表进行全球发售。”

       恒大地产的上市未果，不仅意味着其掌门人许家印荣登内地福布斯排行榜榜首的梦碎，也意味着恒大地产以H股上市所募资金缓解集团资金困境的计划落空。而关于恒大地产融资和企业发展走向的猜测，开始令人关注。

       据称，此次融资之前，恒大地产高调进军全国各地，土地储备高达4500万㎡，仅次于碧桂园集团的5400万㎡，是万科的两倍之多。为此，恒大地产背上沉重的债务包袱，其资产负债率高达570%，而万科的资产负债率长期保持在60%左右。加上尚有部分新增土地储备项目尚未付清土地出让金，而在售楼盘主要集中在珠三角地区，销售状况不容乐观，因此，恒大地产面临资金链危局显露无疑。

       几乎在恒大地产上市梦碎的同时，潘石屹很严肃地提出地产界“百日剧变”的观点，并且在其博客中披露了众多大型房地产企业的财务报表，得出的结论是“不容乐观”。难道是先知先觉的老潘，提前嗅到了恒大地产的资金链危机？

       恒大地产资金链危机，如何破解？

       对恒大地产来说，比较理想的方式不外乎加速项目开发进度、促销打折加速销售回笼、争取银行信贷等三种方式。加速项目开发进度，需要以大量资金进行前期投入为前提，而现有的问题恰恰是缺乏足够资金进行前期投入。促销打折加速销售，将直接导致项目盈利的减少，在南国楼市打折成风的时候，这一促销手段的效果也不免令人忧虑。虽然在2月份，浦发银行向其提供50亿元授信额度，但在银行信贷持续紧缩的政策面前，商业银行不得不掂量企业的资产结构和贷款风险，这50亿元真金白银也绝非唾手可得。

       这些常规融资手段的效用弱化，意味着中短期内依靠自身潜能，恒大地产似乎还不足以填补资金的大“窟窿”，而采取非常规手段似乎将是不可避免。究竟该转让部分土地储备，还是该寻求房地产集合资金信托或是引入境外战略投资者，甚至是部分股权转让呢？

       在金融政策紧缩和房地产投资“限外令”等多种因素作用下，金融领域的融资渠道几近封闭，而除此之外，就只剩下两条大路可走，要么卖地，要么卖股份。

       先说卖地。在恒大地产高调进军全国过程中，众多的大宗地块都是在2007年前后拍得，而当时正处于房地产市场景气周期，“虎口夺食”式的拿地，意味着高昂的土地成本。考虑到市场行情今非昔比，开发商紧捂钱袋子，即便转让部分地块，恒大地产也难以完全收回土地拍卖成本，更别提土地增值收益。因此，这一做法也实属“壮士断腕”的无奈之举。

       再说卖股份。恒大地产并非内地或海外上市企业，这类企业的并购或股份转让，特别是在引入外资时，将不可避免地遭遇政府审批等门槛。而转投内地投资者，转让股权比例的多寡，将是激烈争夺的领域。如果不改变母公司或众多子公司的控股权，这等于是把投资者拽上了许家印的“贼船”，因此，转让股份，恒大地产将不可避免地面临价格被低估等困境。

       地产豪赌盛宴，谁是赢家？

       历史往往是相似的，从顺驰的大肆扩张、誓夺房地产企业第一，到恒大地产的铺点全国，从2005前后的楼市过热调整，到2007年末的楼市理性回归、调控持续，从顺驰资金链紧绷的卖地卖股份，到如今恒大地产的上市未果、融资困难，许家印一步一步，沿着孙宏斌的足迹前行。

       所谓“成者为王，败者为寇”，许家印的恒大，赌注的确下得够大。而他，能赌赢这一局吗？

附打油诗一首：      

                        久赌无赢家

       昔时屯地广聚沙，债台高筑未愁花。

       雄踞南粤大势伟，远眺香江股票发。

       怎奈楼市风云起，恒大宏图变锁枷。

       若为久旱无春雨，疑似顺弛又一家。

        （文/朱晓飞）

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