据人民法院报报道，2006年，北京某知名房地产中介企业曾联名倡议拥护北京房地产中介行业协会发出的《关于房地产中介机构“不赚差价”的倡议书》，表示愿意接受社会监督。此倡议包括：对业主委托出售的存量房房源权属情况能否入市交易要严格查证核实，保证房源的真实合法性，不做虚假广告和推介。对业主委托出售的存量房房源价格要按市场价格予以真实评估，不蓄意提价或压价，不赚取差价等。

       然而倡议过后不到一年，有买房人却以“吞吃差价，违背承诺”为由，将该房地产中介企业告上法庭。北京市丰台区人民法院日前一审判决了这起房产中介纠纷，并支持了原告的诉讼请求。

       2007年6月，房主李某和中介签订了《北京市房屋出售委托合同》，约定由该公司独家代理李某所有的一处房屋出售事宜，约定出售价格为82万元。按照中介的要求和安排，李某将该房屋的买卖交易过户手续等一切有关事宜，委托给该中介的张某（时任该公司门店经理）代办，并办理了委托公证手续。

       直至签订了房屋买卖合同，联系到房主李某后，买房人周某才得知，房主出价82万元，而自己购买价格为88万元，有6万元的差价被中介“吞吃”，并由此多支付中介费用1800元、契税900元等。

       周某认为，中介企业作为专业的房产经纪公司，在提供居间服务过程中吃差价，明显违反相关法律规定，违反诚实信用原则，以违背北京房地产中介行业协会倡议书承诺、赚取差价为由，将其告上法院，要求其双倍返还房屋差价及其他损失共计12万余元。

       法院审理认为，被告存在赚取房屋差价款行为，依其承诺应双倍返还原告周某房屋差价款，由此给周某造成的相关费用损失也应承担给付责任。

       案外音

       这起案件中，案件事实经过和判决结果看似平常，但细细推敲起来，大有文章可做。

       如果本案中，提起诉讼的不是买房人，而是卖房的李某，法院能否支持李某返还差价的主张呢？

       如果买房人周某和李某同时向法院起诉该中介企业，人民法院又该如何受理和审理呢？

       还是先从第一个问题说起，李某作为房屋产权人，是委托人，而中介企业是受托人，按照合同法的原理，受托人的工作成果（包括风险）应当归属于委托人。也就是说，中介企业卖房的房款，应当归委托卖房的房主所有，包括多卖出去的差价部分。需要说明的是，差价归房主所有，这与差价作为委托售房的风险报酬归受托人，是不同的情形。在本案中，房主与受托中介并未就超出销售价格的差价部分进行约定，则差价应按照合同法“委托合同”的法律规定进行处理。

       如果房主李某就此起诉中介，李某的诉讼请求具有充分的法律依据，要回本案中的6万元差价，是完全可能的。

       关于第二个问题，周某为何能通过诉讼双倍讨回6万元差价？这是由于被告曾公开曾诺表示，如果存在吞吃差价的行为，中介企业将双倍返还差价。被告的这种承诺行为是明确、具体和不可撤销的，按照合同法的理解，属于要约，只要不特定一方认可这一承诺行为，则作出承诺的中介企业和这个人之间就形成一个合同法律关系，承诺人将受到相应的约束。因此，周某以中介企业违背承诺为由，主张双倍返还，也是具有充分的法律依据的。换言之，法院并未以其他的理由，判决返还6万元差价，而以违背承诺为由判决双倍返还，这一判决是恰当的。

       按照上述的理解，如果李某和周某同时起诉中介，法院均可以受理案件。虽然两个原告的诉讼事实是基本相同的，但诉讼的理由和依据并不相同，李某主张的是“返还售房差价”，周某主张的是“履行赔偿承诺”，人民法院并无合并审理案件的必要。

       可惜的是，本案未能如笔者分析的结论那样，买卖双方合力上演痛惩不良中介的维权好戏，让那一家房产中介暗地里捡了一个“大便宜”。看来，缺乏诚信的企业理念，却向社会公开承诺和作秀，这其中的法律风险还真是不小！

      （文/朱晓飞 律师）

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