想象2012，楼市调控走向何方？

            —— 声屏报房地产专刊中心           整理

    与2008年楼市政策调控相比，2011年的调控更加惨烈，更加深不可测；记得2008年调控时，很多一线开发商和地产评论员给消费者立下“军令状”。其中最经典的是北京大学中国经济研究中心兼职教授徐滇庆与牛刀在房价赌局中立下的规矩。结果让徐教授以整版广告的形式向市民“道歉”。进入2012年，楼市进入深度调整，却仍然很少有专家、学者出来说话。面对当前形式，为什么经济学家都害怕出来预测房价？
    在经济学领域流传着这样一个典故：有人问被誉为资本主义“救星”的经济学家凯恩斯：“从长期来看，未来的经济形势会是怎样的情形？”凯恩斯的回答是：“从长期来看，人总是要死的。”金融大鳄索罗斯也有这样一句名言：“我什么都不害怕，不害怕丢钱，但我害怕不确定性！”
    相对于2008年的楼市宏观调控，2012年确实隐藏着很多不确定性。2008年淄博的地产商提出了“抱团取暖”的观点，而2012年的人们在经历了2011年的观望之后则继续选择了等待时机。刚刚进入2012年的房地产开发商对于这种不确定性也的确表现出了前所未有的恐慌和无奈。但也并不全是悲壮，在未来也有对预期政策的期待。

    淄博是一个“二线半城市”
　　   ——刘煊苗  德泰堂控股有限公司董事长

　　谈房产发展。12月22日，在德泰堂置业淄博办公地记者见到了这位一年中来淄博没有几趟的集团董事长刘煊苗。
　　作为邓小平南巡后较早下海的官员，刘煊苗一直能敏锐地捕捉到由国家新政策催生出的新商机。
　　他说，国内高品位楼市从2005年才开始出现。
　　改革开放30多年以来，人们的生活从温饱已经到了小康，但离富有还有一个漫长的过程。沿海地区一些城市近几年的GDP基本接近中等发达国家的水平，但人们的经济收入水平、生活水平、幸福指数还与中等发达国家的人们存在很大的差距。
　　现在国内的房地产水准基本上满足了小康阶段人们的要求，楼盘的保洁、保安、停车位等还有进一步提升的空间。从横向看，中国现阶段的房地产业与发达国家相比差距很大，因此说，我国的房地产还是一个新兴产业，有着长远的发展空间。
　　谈调控。说到当前的调控，他认为明年政府调控房地产的态势不会放松。政府调控房地产市场，应该让保障的归保障，市场的归市场，通过税收等杠杆手段来调控市场，而不是一味的限购限贷等。

　　淄博是“坐三望二”的城市。他举例说，1989年他在深圳时人口只有100万，那时城市所有的配套是按照100万这个基数来做的，邓小平南巡后1993年，深圳人口达到了600万，现在深圳人口达到了1500万，中国的发展速度是很多人想不到的。
　　如今，德泰堂集团公司的房地产业务已经进行业态调整，放慢住宅开发速度，顺势而上，加大写字楼、商业方面的开发力度。
　　12月17日，在2011年即将收官之际，淄博工业企业总产值、工业主营业务收入双双突破万亿大关，成为继青岛、烟台之后，省内第三个工业过万亿城市，全国第16个过万亿城市。
　　他认为淄博是二线半城市，从级别来说淄博是三线城市，但从淄博的经济发展、历史文化、经济现状、消费水准来说，说淄博是三线城市有点不公平，说它是二线城市还有点距离，就像湖南的郴州、江西的赣州一样。
　　淄博有着诸多三线城市难以比拟的消费基础，正是基于对淄博发展前景的看好，他们将在淄博引进全新的理念，在淄博打造出有品位有风格的商务大厦和购物场所。
　　他透露，德泰堂将在淄博做高档购物广场，以精装修、零月租条件引进奢侈品牌，并将健康文化引入到物业服务中。

商业地产，应只瞄准“5%的高端客户”做产品

              ——刘吉民 汇通投资集团董事局主席

　　“从2006年到2010年上半年，用了近4年的时间淄博的房价涨了1000元，而2010下半年就涨了一两千元。”刘吉民表示，住宅的泡沫该用时间挤一下。而随着国家对住宅房地产的调控，淄博的商业地产却风生水起。他预测，2012年，商业地产将在合理趋势上缓慢上涨。
　　谈到目前调控，刘吉民认为明年市场会有起色，事物千差万别，要区别对待，一二线城市和三四线城市有着明显不同。
　　他说，目前淄博缺一个像青岛海信那样的奢侈品商业项目。前段时间去潍坊拜访一个同行，这个同行要瞄准潍坊5%的高端客户做产品，“市场有卖的就有买的”。比如餐饮业，一桌三五万元的宴席照样有人去消费，高端消费能彰显出人的身份和尊贵。
　　刘吉民认为，淄博的写字楼整体水准相对一二线城市的高端写字楼来说差距甚大，大多数的写字楼不注重后期的运营管理。高端写字楼应当注重内部空间的光线、空气和温度等细节，写字楼不仅看起来要美观，工作起来舒服更重要。“我们在淄博打造的高端金融综合体写字楼，要让它成为淄博乃至山东首屈一指的一流商务办公空间。”

房产市场过去是“不正常的市场”

 ——曲东升  淄博东升房地产开发有限公司董事长

　　调控之后，将会产生更多的优秀房产企业。
　　对于目前的楼市调控政策，他持赞成与支持态度。
　　过去的房产市场是不正常的市场，开发企业拿到土地就意味着赚取高额利润，这好比做汽车的企业买到钢铁就能赚钱、做鞋子的企业买到牛皮就能赚钱一样，是不合理的。无风险的竞争环境以及高利润的诱惑，使得房产市场鱼龙混杂，优质企业与低质企业同存共生。没有任何国家的政府会允许这样的行业状态长期存在。
　　楼市调控，将会使房地产市场沿着一个理性、健康的方向发展。房产企业需要像生产汽车、电视的企业一样，通过创新和提供高品质的产品来获取应得的财富。
　　产品品质拉开差距，新区板块价值凸显
　　面对竞争，淄博的房子在品质上将会出现更大的分野，之前的淄博房产，大家的产品品质、产品价格未拉开差距，但随着竞争的深入及外来开发企业的进入，未来的淄博房市也会与汽车市场一样，既存在QQ、夏利等低端产品，也存在诸如宝马、奔驰、甚至劳斯莱斯一样的品质地产项目。
　　梳理淄博各板块，淄博新区的价值正在日益凸显。随着商业、教育、体育、文化、医疗等方面的配套完善，新区的优势地位逐步奠定，对高端人才的吸纳能力越来越明显，新区板块价值更加凸显。
　　不求快求大，潜心追求极致
　　从开始运作紫园项目，东升公司一直潜心做品质地产。
　　就未来发展而言，公司将继续培育在研发、生产、销售和售后方面的核心竞争力，在品质上追求完美，不求快求大，潜心做到最好。努力做一个受人尊敬的企业，全力打造出高品质、高性价比的优秀产品。

楼市下半年会有“小幅回暖”
         ——田晓霞 山东恒和集团副总经理

谈市场信号
　　当前的市场信息已经部分地释放了积极的信号。
　　12月22日，在接受本报专访时，田晓霞说，12月初，央行宣布从12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这次下调释放出了近4000个亿，虽然下调主要指向小微企业，但这也向市场传达了一个积极的信号，一些经济学家认为，明年上半年随着市场的变化可能还会下调存款准备金率。
　　下调存款准备金率给开发企业带来的是信心。中央经济工作会议指出，明年经济工作要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，增强调控的针对性、灵活性、前瞻性。今年10月下旬，中共中央政治局常委、国务院总理温家宝在天津调研时表示，宏观政策将“适时适度预调微调”。
　　仍然积极拿地
　　“面对当前的市场形势，公司调整了策略，进行滚动性开发，快速回笼资金。目前公司资金链比较健康，对明年市场充满信心。”田晓霞坦言，公司9月底在沂源拿了一个商业气息非常深厚的地块，目前在周村、桓台谈着相关地块。
　　明年市场会好一些
　　田晓霞认为，目前淄博整个房地产市场还是比较健康，受调控大环境影响，开发企业在资金上出了问题，其实刚需还是很强，只不过人们在当前的观望氛围中暂时放慢了购房的脚步。“个人感觉明年市场会好一些。”田晓霞说，“估计明年上半年不会有多大的变化，下半年会有小幅回暖，银行货币政策也通过一些方式进行一定程度的放松。”
　　虽然市场有变化，但公司做品质地产的理念没有改变。“公司将以万科为榜样，学习总结其经验，从细节做起夯实好楼盘品质，树立起公司的品牌标杆。”
　　她认为，一线城市房价泡沫大，在当前形势下，很多大地产商把下步发展的战略瞄向了三线城市。
　　现在市场形势不好，很多关联行业受到了很大的影响。以钢材为例，原来一些钢材经销商很牛，原来承兑就不要，现在可以垫资了。

            ——袁伟刚 山东金鼎智达集团常务副总经理
　　

   明年可能更难受
　　“现在房地产企业的日子都不好过。”12月27日，一见面袁伟刚就对记者说，他赞成国家调控房地产，必须要调控，把房价调到合理价位，但调控需要长期。
　　他认为，限购限贷则是短期性的。因为这些政策一实行，有钱人没法买，而一些高房价的城市即使目前降了不少，还有好多人买不起，因而导致楼市量价齐跌，而出现这种情况是不健康的。
　　今年11月至今流拍144组住宅地块，而今年1-10月流拍不到140组住宅地块，这些流拍的地块主要集中在二三线城市。“对明年持并不很乐观的态度，现在是深秋，明年上半年可能是严冬，可能更难受。”袁伟刚坦言。
　　在这个时候，很多企业讲企业文化、内在品牌建设，在袁伟刚看来，这些都应一一细化贯彻到日常工作中，开发企业要有赔5%或更多的心态，这样做下去了就能发展。
　　他解释说，艰难环境下，把项目做完起码完成了自己的一个心愿，公司没被项目套住，收回了现金流，而公司有了现金流就有了竞争力，同时积累了客户资源。原先准备3年的项目，因为项目降价销售，可能到两年时就收尾了，省下的这一年时间用公司的现金流再去拿地，再做新项目，这次若市场有转机，价格可能稍高些，这样两个项目平均下来一般会挣钱，这样既积累了客户、公司有了开发经验，更增强了公司适应市场的能力。因为一般情况下，地价的上涨速度要快于房价，所以要执行快速拿地、低价销售、快速回笼资金的策略。

   “换届前”调控的政策不会改

           ——伊斌  淄博乾翔置业有限公司董事长

 　　上半年不看好
　　12月23日记者采访伊斌时，他随手把12月22日的《参考消息》递给了记者。正如上面文章《中国房价不会自由落体般下跌》所说，房价近期有所松动，那是中国政府过去18个月来调控措施的结果。如今通胀得到控制，房价也不再螺旋上升，中国政府现在变得更加愿意通融，经济处在过渡期。许多人预计除了放松信贷之外，中国将在2012年放松对购房的限制。正如此前有过的其他末日预言一样，有关中国房地产市场的末日预言将在6个月后被人遗忘。
　　他认为，换届前调控的政策不会改，即使改也会换种形式。整体说，上半年不看好，下半年可能会有一定程度的回暖。
　　大鳄年底频拿地
　　他说，从目前大型房企的言论和行动来看，他们对房产市场不是很悲观也不是很乐观。1998年经济危机的时候，李嘉诚在北京拿地，开盘时六七千，现在7万多。继11月初在佛山斥资8亿元底价拿地之后，李嘉诚旗下长江实业及和记黄埔兄弟地产公司再次掷19亿元，拿下大连西岗区一幅住宅和商业物业用地。一般来说，这种公司把握市场的能力很强。“淡市拿地，说明了他们后市的看好。”
　　房产暴利时代一去不复返
　　原先说房地产业利润高是在2003年以前，那时土地拍卖前不用交地钱、税金，出让金可以欠着，可以缓缴配套费，不用预售就可以卖。

上半年排队买，下半年几乎没人买：楼市悲喜两重天
     ——苏英敏 山东宏程建设有限公司总经理助理

　　上半年排队买，下半年几乎没人买，2011年淄博的房地产市场形成了鲜明对比。
　　12月26日苏英敏在接受本报采访时表示，现在国家实行差别化住房信贷政策，首套房利率将放松，被许多业内人解读为政策放松的前奏。“首套房利率出现松动”说明银行流动性增高，信贷投放能力变大。这将有利于开发商提高按揭贷款和获得更多开发贷可能，从而有利于减轻地产商资金链断裂风险，减弱房价硬着陆的可能性。

　　他认为明年下半年市场会出现一定程度的回暖。限购政策的支持者、央行货币政策委员会委员李稻葵12月13日也撰文称，目前的楼市限购政策应该微调，将房地产需求中的消费性需求更好地从限购群体中剔除出来，对于首套房贷应该按照优惠利率发放。
　　2012年，他们公司将启动金都花园南地块，将其建成一个商业、住宅综合的城市综合体。

     明年写字楼释放量空前大
      ——薛博元 富让得(中国)集团有限公司总裁

　　12月26日，记者采访薛博元时，他提到了刚刚召开不久的中央经济工作会议。

　　会议提到要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快保障性住房和政策性商品房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。根据当前的市场信息和动态，从业多年的他认为，明年货币政策不可能有大的松动，加上淄博前些年的较大供给量，以及入市的保障房，商品房与保障房之间的矛盾将日益凸显。商品性住宅产品将面临更严峻的压力。

　　明年写字楼释放量空前大
　　薛博元分析，2012年及此后的几年，部分发展商产品转型成必然，淄博中心城区释放出的写字楼地产投放量将逐步加大，当然不同的写字楼在不同领域会有不同的价格表现。
　　资金紧缺将成为2012年房产市场的主要矛盾。他说，2012年淄博将出现首只地产私募基金(地产PE)，今年全国就有3000亿的私募基金进入房市。一线房企比如万达等企业已经采用这种融资模式。
　　在国外，私募基金已有30多年的历史，在金融领域它有着如日中天的地位，是不折不扣的金融新贵。
　　私募基金就是通过规范、合法、专业的运营管理，让民间资本合理合法地规范流动，实现阳光状态下的高利润，改变民间资本的投机心态，引导民间资本更加注重理性的中长期投资。

  宏观调控“显灵”，“团购”成“金字招牌”
      ——刘涛 深圳易韬置业顾问有限公司副总经理

　　淄博楼市寒流，舆论影响力不可小视

　　2011年下半年，随着全国一片“降”声，淄博楼市还来不及反应即迅速陷入低靡、观望的楼市浓雾中，是宏观调控政策显灵了？究其原因主要因为大市场环境下的舆论导向所致。淄博作为三线城市，其住宅供应量一直处于低位，市场主要依托刚需的消化，因此除了开发企业资金受信贷政策的影响以外，市场受其他宏观政策影响较小，并非是宏观调控本身导致淄博楼市低谷，而主要受全国各地楼市一片“降”声的舆论影响，致使淄博的购房客户出现观望，资金压力使得部分楼盘开始对价格松动，在“起价”上做文章，从而给观望的市场一种“降价”的错觉，观望愈演愈烈，楼市陷入低谷。

　　熊市团购风，不结果的“黄花”
　　“上半年抢着买，下半年没人买。”12月27日，接受记者采访时，刘涛总结了2011年淄博楼市的特点。
　　受大环境影响，团购再次风行，而团购是适合于牛市的操作手法，在牛市好的时候催生了一批实力较弱的开发企业。现在行情不好，开发商资金紧张，团购成了开发商回笼资金的金字招牌，而恰在此时，以前很难参加到的团购成了众多普通人都能参加到的，深度观望下的团购成了一朵没有结果的“黄花”。

　　价格基本“风干”，春天hold住吗
　　从淄博的实际情况看，目前的低价是好多开发企业断腕求生，很多楼盘的价格为了年前能够快速回笼资金，通过团购让利，价格已经没多少水分空间。
　　预计明年上半年多数楼盘已经做好过冬的准备，不会定太高的销售目标，也不会轻易大幅降价。因为毕竟寒流持续时间太短，买方在观望，卖方也需观望，多数开发企业会选择放慢开发进度，稳住资金链，开源节流，短短半年多的低靡，或许还远远不到淄博房价集体“跳水”的境地。
　　当然，不排除个别楼盘会hold不住，让利促销，所以，有购房打算的客户，不妨在五一前后炒把底。

　　刚需释放，下半年或可带动市场回暖
　　宏观政策明年将持续，风向标较为明朗，从张店本地市场的供求特点分析，预计上半年将可能持续低谷，受大环境拖累，一些新项目会推迟开工时间，前期已经开推的楼盘明年将调低开工量。
　　下半年是否能凭借本地刚需释放的带动开始缓和或回暖？经过六七个月的徘徊后，预计明年五一前后市场会走出低谷。预计到明年五六月份，一些市场灵敏人士会悄悄出手抄底，而真正急需购房刚需客户的部分释放，预计将会带动市场慢慢走出低谷。

调控给张店南部带来“好机遇”

    ——王岳 梅森咨询 独立董事

　　法国梅森商业咨询中国区总代表
　　王岳说，中央经济工作会议日前定调，坚持房地产调控政策不动摇，可以预见，让房企难捱的寒冬注定要延续至2012年。
　　南部市场将推动房地产达到新的高度
　　如今西部、北部、东部正在有条不紊的进行中，唯独南部城区还是停滞不前。张店区南部规划给张店南部房地产带来一个很好的机遇。从未来发展看，南部开发为大淄博重中之重。以升值比重来看，该片区是未来升值比例潜力最大的片区。
　　2012是一个“争夺”的年份
　　在紧缩的货币政策、开发企业面临快速推盘回笼资金压力、土地价格上涨及成交低迷等因素的影响下，淄博房价将维持2012年状态并呈下降态势，但降幅不会很大。由于目前整体市场处于供过于求的态势，预计未来半年内淄博住宅市场价格仍将保持在一定水平，并呈持续小幅下降趋势，但降幅将远小于2011年年末的降幅。不同区域成交价格表现不同。
　　2012年是一个“争夺”的年代，在政策基调没有重大改变的前提下，客户战、产品战、总价战将更加激烈。在供应量加大的现实情况下，是否能及时去化、赢得市场将成为关键。中心城区、西部客户圈层将趋于高端，而郊区客户则更加多元化，首次置业、首次改善、多次改善、投资客户都将具有选择的产品。 2012年关键在于价格的释放幅度。2012年的市场，是名企云集、大盘云集、名人云集的时代，并将开启南部房地产品质的新纪元，南部标杆性产品将陆续出现，并为大淄博居住梦想铺就基石。“2011年的关键词是‘调控’，2012年的关键词就是‘稳定’，整体看2012年会比2011年好一些。”
　　经历了多次房产调控的他认为这次是手段最全、持续时间最长的一次调控。时间持续差不多一年半，手段体现在多种政策的叠加使用，这表现在诸如加息等金融政策，提高存款准备金率、限贷等货币政策，实行限购等行政政策。

　　他认为，调控会逐渐放松，促使房价合理回归。如果2012年继续下调存款准备金率，社会上的钱多了，会间接地流向房产流域。

    明年五一，购房好时机

   ——夏锋 山东盛世行投资顾问有限公司总经理

　　夏锋说，从供应量看，2010年取得预售证的商品房面积为382万平米，而2011年截至到目前，取得预售证的商品房面积为246万平米。
　　从销量看，以10月份为例，去年成交了4780套新建商品房，而今年10月份销售了3160套，扣除1000套的经适房，今年10月份销售的商品房仅相当于去年的一半。
　　2011年，别墅和公寓类产品销售不理想，而一些中小户型的刚需盘却受到了市场的青睐。
　　2011年，淄博的房价稳中有降，除了个别区县个别楼盘价格开盘较高或上涨较大以外，9月份以后新开楼盘均调低了开盘价格，并采取了高折扣的促销策略，许多楼盘通过团购低价来回笼现金。
　　目前房价确实低了，他认为春节前到明年五一，无论是刚需还是投资，都是购房的好时机。
　　淄博房产进入产品发力阶段
　　夏锋认为，通过淄博本土开发商的学习和外来开发商的带动，现在淄博的房产市场进入了产品发力阶段，而以前是地段发力阶段，市场上出现了可与一二线城市相媲美的高品质楼盘(有的楼盘景观好、有的楼盘产品创新独特)。
　　现在CPI已经降了不少，房价普遍下跌，预计明年的金融政策会相对放松一些，三四月份可能会出现销售回暖态势，市场呈现出稳定局面。

2012年，淄博商业地产将突破200万平米
   ——韩克 淄博瀚大房地产发展有限公司营销事业部总监

　　谈房产调控
　　说到当前的调控，韩克说起了国外房产发展的历史。从国外房地产业发展历程看，他们大多在房地产发展到15-20年这个时期有了第一次调整，今年的这次调整正是中国房地产发展过程中的第一次深度调整。
　　韩克梳理了这些年来房地产的发展历程。2003年，全国房价第一次大幅上调，那一年全国房价平均上涨了300-400元的幅度，因为当时房价基数低，这个幅度在当时其实也不低；2005年，国家出台了“国八条”；2006年、2007年房价再次快速上涨；2008年经济危机，国家采取了降低利率、降低首付等措施来刺激房地产市场，2009年、2010年，包括淄博在内的全国房价快速上涨，引起了购房者的一片埋怨声；2011年春，房地产市场迎来了有史以来最为严厉的调控。
　　调控可能坚持到明年十一前
　　年关将至，是开发企业支付各类费用的时机，由于前期资金回笼不畅，这时包括淄博在内的很多房企通过多种形式调低房价以求快速回笼资金。
　　他认为，明年上半年房价可能还会有小幅下降的趋势，调控会坚守到明年十一前，之前不会有明显的改观。“春节前、五一前是购房的好时机，因为这时涨幅减缓甚至变相降价，建议有刚需的人们该出手就出手。”韩克说。
　　明年将是商业地产元年
　　2012年，他认为将是一个理性回归年、调整年，也是一个发展启动元年，房价再也不会出现2009年、2010年那样的高速增长。2012年，将是淄博的商业地产年，掐指算来，2012年淄博写字楼、商业类公寓投放市场的将达到200万平米左右。2012年，东部城区将崭新亮相，随着洪沟片区改造的延续、化工企业的搬迁，他预计5年内东部城区将华丽变形。
　　随着调控的持续，地产业将慢慢洗牌，随着地产大腕不断进入淄博，本地房企逐渐觉醒，联手合作将是本地房企今后发展的主要路径。