昨天有人问我“名敦道-冠城”如何，我做了一个预测，这个房子会大卖，会在开盘当天一天卖光。

这样的预测显然不够温情，不够让那些天天数着兜里可怜的钞票盼着楼市崩盘的老百姓们满意，但是这是基于现实的推断，这个现实就是，西四环的远洋沁山水两次开盘（第二次开盘还涨价了一点），两次一天售馨，东四环外的金都心语两次开盘，两次半天售馨。此外首开集团的楼盘也是开盘即售馨，事实皆在，并无虚妄，你说开发商伎俩高明也好，你说有钱的笨蛋太多也好，这个事实仍然是不容置辩的。名敦道，从性价比说，比上面任何一个都不逊色，一次卖光，极有可能。

那么朋友问我，你认为北京房价已经到底了吗？caoz说：不知道，房子大卖是真，但是大卖是不是就意味着到底？这里不确定的因素太多了。

但是，怎么判断房产投资的价值？或者说，怎么判断房子的本质价值呢？

其实有一个非常简单的价值判别公式，这个公式现在被开发商，经济学家们有意无意的忽略和掩盖了，或者更聪明一些，误导了，这就是，租售比。

什么是租售比？

你买一个房子花的钱，和你出租它的收益的比值，并因此推断你的年收益率。

这个很简单不是？不简单。

用最简单的假设，假设你全款买了一套房子，花了100万，那么你出租出去，假设每月3500元月租，(在北京的朋友可以估算一下，基本上100万的房子出租3500是一个比较合理的假设，有人说地段不同，装修不同，对，在差地段，100万是套大房子，在好地段，100万是套小房子，所以折算下来，其实差不多，不信你自己算算)你知道怎么算收益比吗？ 3500×12/1000000? 或者某些善于误导的开发商说的 3500*12/首付款（真不知道这么白痴的公式是怎么被那么多投资客所信的）？都不对！

3500×12，你考虑空租期了没？ 那么假设每年只有2月空租（恩，如果你出租3000也许就没有空租了） 3500×10 这是毛收入，物业费，采暖费，一般都是业主自出吧，100万的普通住宅，大约6000左右。如果签订合法的出租协议，税是多少？20%吧！ 3500×10×0.8 -6000 这才是你的净收益。

且慢，装修成本！装修不是一次性吗？你至少要摊销吧，难道一次装修能管70年吗？

假设最简装修仅用5万元，摊销为10年（10年后重装，不算过分吧），每年摊销5000

那么你再算 （3500×10×0.8-6000-5000）/1000000 ,算算收益率是多少？

真可怜了是不是。当然，这个收益率仅仅是假设，不过我相信，凡是在北京对房价有兴趣的朋友，都可以针对自己感兴趣的小区，算算这个帐，我相信大部分都会很寒心。

这么说，如果你在家，有人来忽悠你投资，说，来，我有个生意很稳定，15年收回成本！你肯定会骂他，有病啊，15年回本的项目SB才投资？！但是房地产，按照现在的市价计算，投资回报年限不是十五年，而是五十年！

有人说，我买房子是自住，所以不用算这个，很好，你也不用看本文，因为这里讨论的是房子的价值，如果你对自己房产价值的大跌无动于衷，你自然不用来关心房价。

有人说，我月供怎么算？更难算，现在某些房产媒体的编辑说，某房超值，月供居然比房租还要低，我简直有抽人的冲动！月供比房租低的多才是正常的！！月供比房租高那才叫见鬼！！一个人背着比房租还高的月供，还要花钱装修，还要交物业采暖费，仅仅是因为一个自有房屋的梦？太可悲了，太可怜了。

带月供的回报计算公式

（（房租×10×0.8）- 物业费采暖费 - 装修摊销 - 月供×12）/首付 = 收益率

可怜的房奴们，算吧！

那么这里忽略了两点，一是房租的逐年增长，二是房价的增长和转手收益，一些投资客会笑，看，不按照你说的，我们也赚了不少了不是！是的，市场就是这么有趣，当物品偏离价值的时候，仍然存在投机区间，而这一区间会因为政策，市场舆论，以及其他因素（如营销技巧）所左右，这就不是caoz所能涵盖和总结的范畴了，但是价格向价值回归是一种大趋势，美国日本，香港先后演绎了这样的房价故事，2008年中国股市也血淋淋的证明了价值回归这一点（别告诉我你认为5000点是价值点），你愿意在小趋势里赚钱，是你的本事，大趋势怎样，自己判断。

现在经济学家和开发商比较爱说的一点是，城市化，中国进入城市化进程，人口压力涌向城市。所以，城市房产是稀缺性资源云云。

说的很好，但是，caoz告诉你，这是过去时和现在时，不是将来时！

为什么？因为互联网的普及，因为网络带宽的普及，因为云计算的普及，那么，当远程办公，远程沟通，远程协同无障碍的时候，当虚拟办公室大行其道的时候，当异地员工统一接入在一个平台上进行工作协同的时候，当协同办公的成本优势远低于沟通成本损耗的时候，请问如果你是老板，你会让你的员工在哪里上班？

是的，这个过程还很遥远，但是不要忘了，信息技术的发展速度往往会超过人们的想象，不要忘了你买一套房子可能要背几十年的月供。

当你可以在任何一个小镇任何一个网络终端去为一个国际公司办公拿薪水的时候，请问那些飘一族谁还愿意在北京煎熬！