caoz知道，很多人有这个习惯，就是认为自己的观点是最重要的，比事实还重要，所以当他们认定说房价会下降，开发商会忽悠，于是那些说房屋热销的就一定是枪手，一定是五毛，那些排队买房的一定是房托，那些成交一定是作假，所以caoz一定是五毛或白痴，才会相信这样的热销情况，为了更好的验证，caoz耐心等了几天，核对了

http://www.bjfdc.gov.cn/public/house/project.asp?id=2256485&src_id=2&type_id=1

这里，发帖时，有登记成交613套，此外还有部分标记为已预定，可售的尚有少许，退订为0，从缴纳定金到签约来说，有一段时间延迟是正常的，从这个结果看，虽然“售馨”一说有些夸张，但是热销的事实的确可以佐证。

caoz 只想就事论事，说说这个房子，热销背后，开发商的精明与算计。

远洋沁山水之前有一个盘叫远洋山水，地段和这个盘相近（甚至略差一点），价格从03年的4000多一路飙升到07年的16800，那么08年最近这几个月，大形势突然反转，远洋山水做了一件有意思的事情，就是大折扣分批卖房，caoz记得是直接六折开始，然后7折，然后8折。远洋山水的这个折扣操作，可以认为，是开发商对新盘价格策略的一个前期排演，6折探底，之后逐级向上寻求支撑点，这样开发商对当前市场需求和价格的对应关系，基本掌握了。这是第一个步骤，寻求当前市场下价格支撑位；第二步，积攒需求，寻求爆发效应，远洋山水折扣率逐渐变少，那些陆陆续续被大折扣所吸引的买家就被有意识的积攒了起来，沁山水压了一段盘，要的就是这个效应，所谓4000人排号，这里面水分就不少，为什么呢？真心要买房的人，一定拉着亲戚朋友去排号，一家买房，多人排号，这几乎是必然的，所以4000人排号，真正买房的只是其中几分之一，但是这就够了，效果也出来了，房子也卖掉了。第三步，捂盘，这次沁山水还捂着一些楼没卖，应该说他们算路还是很精准的，如果都放出来，或者多放一些，那么上面提到的排号里的水分可能就被人看出来了，可能就有排了3000多号的人一看，呵，原来选择空间还那么大，甚至可能就会有没排号的人也能找到不错的户型，那么以后再玩这手估计大家就不跟着玩了，这个效应就出不来了。所以捂盘也有捂盘的学问，这次捂的恰到好处，下次大家还接着排号去。

不过一二三之外，最关键的，还是这次的价格，你说是不是一步到位？这个东西caoz 不敢妄作结论，但是至少，远洋地产这次价格调整，还是相当到位的，从16000+，一步到11000，成交均价是109**，说明这个均价还是比较真实的，那么买房和买股票一样，大家都有心理预期，你要是在下降的市场里卖股票，比如市场价格20，有人挂19的买单，有人挂18的买单，有人挂17，16的，你要卖几百手，你直接挂15，马上都成交掉，别人再跟着挂15，可能就成交不掉了，因为你挂的快，挂的及时。所以，远洋应该是认为大盘往下的趋势不可逆转，所以早跑路的早轻松。那么是不是11000就是一个支撑线呢？是不是价格就可以撑在这里呢？其实也不是，他先行降到这里，将需求释放出来，但是如果以后每一家都按照他的价格走，那么购买者期望值就会继续下降，寻求下一个支撑点，所以，caoz认为，这只是一个阶段性支撑点。也许未来，会有更刺激的价格出现。

在远洋沁山水之后才一周时间，非常有意思，很对称的位置（远洋沁山水 西四环外，金都心语是东四环外），金都心语也来了一次类似的事情，8000元精装修！东四环外一公里的地方。同样之前有一个小区就在附近（金都杭城，17500），同样是价格大跳水（金都心语比金都杭城单价便宜一半！），同样是拿出一半来卖，260套房一天卖光！前两天，caoz 和朋友说这个盘，有人就注意到在搜房论坛里，别人说这个盘多么不好，比如商业用地，产权只有50年，水电商用非民用；比如使用率太低，比如没有煤气等等，caoz就说，这个房子肯定热销，第一，没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格，8000精装修在那个地方，所有问题其实都不是问题。第二，只有买房的才挑，如果那个论坛都是夸房子的，那完蛋了，只有房托，没有顾客；骂房子的，多半都是希望别人不要和自己抢，希望开发商再优惠一点的人；或者是竞争对手，被这个房子抢走了用户，只好开骂。 今天一开盘，caoz的预测就验证了。

远洋山水和金都心语的热销同时证明了一件事情，早降早跑早省心。

北京房价下降大幕已拉开，下一个上演大逃亡的，是谁?

远洋山水图片

开盘当天4000排号，以下几个图片可以参见