70年是个不长也不短的时间段，似乎离我们很遥远，又似乎转眼即到。时至今日，我国的城镇住房改革已经走过了20年的历程，而随着上世纪90年代以来我国改革开放步伐的加快，商品房的市场占有率目前已经逐步提高到了近80％。转眼间，改革开放后我国最早出现的第一批商品房，如今土地使用权已只剩下50来年，一些商业用房更是只剩下30多年的土地使用权了。居住用地70年的使用权期限，正宛若达摩克利斯剑那样，高悬在私有房产所有者的头上！

土地使用权期限影响初现

　　与加息、提高房贷首付比例、住房转让营业税新规定开始实施等一系列措施相比，居住用地使用权70年的限制，其潜在的杀伤力更为惊人。一般地，买商品房的人都要领两个证，一个是房产证，另一个是土地证，土地证有效期是70年。基于此，不少已购房或正准备购房的人，已开始发出类似“住宅用地的使用权只有70年，那70年后怎么办”的疑问。

　　这样的问题并非杞人忧天。不久前，笔者的一位朋友终于拿到了新房的土地证。欢喜过后，他仔细研究了一番刚到手的土地证，没想到新的烦恼出现了。他的房子是在2003年购买的，土地证上的土地使用权终止日期是2073年，那么70年后他的房子该怎么办呢？其实他还算幸运了，毕竟还有足足70年的土地使用权，笔者的另一位朋友更是为此烦恼不已。这位朋友在2000年6月购买了一套新房，并于2000年底拿到新房的钥匙。但一直等到土地证办下来后，才发现土地使用权到2048年4月份就到期了，实际使用期限连50年都不到。

　　疑问产生后，后面的那位朋友急忙上网查阅政府对此作出的相关法律规定。好不容易，他在2005年5月1日出台的《北京市国有建设用地供应办法（试行）》中，找到了自己所关心的问题。但不要说他的房子不在北京，单是该《办法》第25条“土地有偿使用期限届满，土地使用者需继续使用土地的，应当至迟于有偿使用期满前一年向土地行政主管部门提出申请，未申请或者申请未获批准的，期满后的土地使用权由政府无偿收回”中，“届满”、“未获批准”、“无偿收回”等等这些“刺眼”的字句，也让他更加担心自己房子的未来命运。与此同时，新上市的商品房使用年限缩水问题也引起了人们的注意。许多土地是在开发商手中闲置多年才开发的，到购房者买到房屋时土地使用年限已不足70年。以前由于各种原因，购房者很不注意这些问题，而国家在房地产制度中也没有作出相应规定。

　　但现在购房者已经开始关注这个问题，近年来全国各地发生过多起因剩余年限不足70年而引起的纠纷。不久前，山东淄博的69户居民为此事状告开发商，因为他们发现自己购买的商品房土地使用年限仅仅到2026年，这意味着自己花几十万元买来的房子，却只有20多年的使用权，届时房子将变成空中楼阁。

土地使用权是个年轻的问题

　　应当说，土地所有权与使用权的分离，在我国改革开放进程中是一件惊天动地的大事。解放后，我国城市土地一直是实行全部国有化的。

　　随着改革开放的深入，人们逐渐意识到土地使用权改革的重要性，高层也开始反思长久以来的土地政策。1987年11月，国务院批准国家土地局的报告，确定深圳、上海、珠海、广州、天津、厦门、福州，以及后来的海南省等城市为城市土地使用制度改革试点城市。我国土地使用制度改革由此从决策阶段进入了实施阶段。同年12月1日，深圳会堂内响起了公开拍卖土地使用权的槌声。但槌声余音未了，认为深圳此举违宪的责难就从四面八方涌来。

　　1988年4月12日，全国人大七届一次会议通过了《中华人民共和国宪法修正案》。《修正案》在删除“土地不得出租”规定的同时，在第十条第四款“任何组织和个人不得侵占、买卖、或者以其他形式非法转让土地”的后面，加上了“土地使用权可以依照法律的规定转让”。接着，《土地管理法》也按此进行了相应的修改，规定“国有土地和集体土地的使用权可以依法转让。国家依法实行国有土地有偿使用制度。”

　　土地使用权问题的解决，为城镇住房制度改革开辟了道路，住宅与房地产业开始进入大发展时期，自此，城镇住房制度改革开始在全国范围内展开。随着住房制度改革的深入，公房一统天下的局面逐渐结束。伴随着房改而来的是住宅私有化，据建设部发布的2003年城镇房屋概况统计公报显示，全国城镇私有（自有）住宅建筑面积71.44亿m2，住宅私有（自有）率为80.17％。这些私有住宅通过缴纳一定的土地出让金，取得了至多70年的土地使用权，而年限问题是已购公有住房、经济适用住房和商品房都必须面对的。

“年轻问题”的法律空白

　　从上我们可以看出，土地使用权的期限问题在我国还是个十分年轻的问题。即便是从1987年12月1日深圳会堂内响起的那次公开拍卖土地使用权的槌声算起，迄今尚不满18年。既然是一个年轻的问题，给我们带来一定的“后遗症”也是可以理解的。

　　那么，我国土地批租的最高年限是依据什么而得出的呢？据介绍，我国在进行房改时，某种程度上是借鉴了香港的土地批租制度。香港实行土地批租制度，主要是因为香港大部分土地是英国1898年《展拓香港界址专条》从清政府租让新界得来。由于土地并非港英当局所有，按法理在租借期满之后必须归还，所以在解决土地流转问题时，香港实行了批租制度，也就是在一定期限内转让土地使用权。由于租界新界的期限是99年，所以香港的批租年限没有超过99年的。而后来中英关于香港问题的谈判又达成协议，最长的批租期限到期日不能超过香港回归后50年左右。

　　而对于“土地使用权70年期限”的问题，有关专家认为，“这个规定的依据当时并没有解释，出来后大家也都接受，基本没有人问过这个问题。从国际上来讲，土地批租90年100年都有。中国的这个规定可能主要考虑的是，房子一般在70年之后基本上价值就会折旧到零。”

　　不过，我国住房制度改革在帮助人们实现了千百年来“居者有其屋”梦想的同时，也造就了越来越多的“有产者”。但明显地，当时的制度和法律制定者们，只考虑到如何解决“土地不得出租”这一难题，并没有考虑到土地使用权到期后该怎么办的问题。随着时间的推移，“70年土地使用权”的问题，开始成为了每个“有产者”都不得不面临的问题。而这样的问题，在我国的现行法律和规章制度中还几乎是一片空白，并没有任何法律明确规定要如何处理。

　　比如，《北京市国有建设用地供应办法（试行）》第二十五条中，“无偿收回”的确切概念是什么？业主的利益会不会因此受损？如果土地使用者需要继续使用土地，该如何提出申请，最长能申请多少年？要不要补交土地出让金，或者要补交多少的土地出让金？如果这些问题不能得到较好的解决，那么最多70年后，人们的私有房产将变成为没有土地的空中楼阁！

70年之痛如何解决？

　　现在，已经有越来越多的购房者，开始关注土地使用权期限的问题。但由于法律上的空白，几乎没有任何人能够说清楚“70年后房子该怎么办”这样的问题。

　　中国人民大学土地管理系教授、博士生导师林增杰表示，从全球范围来看，有些西方国家的土地使用权是没有期限的，所以不存在这个问题；而另一些规定土地使用权期限的国家则采取到期后，由政府收回土地和地上的房屋，给予差价补偿的方式。林增杰认为，在我国可以采取三个方式来解决这一问题：第一，允许延长土地使用权期限。可以由房屋业主联名提出，补交土地出让金，这个价格应该低于同类的土地出让金的价格，类似于成本价和市场价的差额。至于再次申请的期限，不应该超过30年；第二，国家收回土地和地上建筑物，对业主进行补偿；第三，用类似拆迁安置的办法解决。

　　全国人大常委会法工委民法室主任姚红5月底透露，正在制定的《物权法（草案）》将对这一问题进行明文规定。姚红说，从保障公民私有财产和社会稳定出发，《物权法》规定，国家允许房主续期拥有土地使用权，至于交多少钱尚无定论，如果房主不愿续期，国家将收回土地，但上面房屋归谁所有尚有争议，国外惯例是建筑物归土地所有者。
在7月1日闭幕的十届全国人大常委会第十六次会议上，备受瞩目的《物权法（草案）》第三次提交审议。不过，虽然《物权法（草案）》中明确规定，土地使用权期限届满后，房屋所有权人有权申请延长土地使用权期限，意味着房屋所有权人对房屋所占土地的使用权可以超过70年。但实际上，物权法并没有很好地解决这一问题，这是这部突破性法律最大的遗憾。

　　北京律师协会房地产专业工作委员会秦兵律师则主张，逐步取消商品房土地使用权70年的期限，因为当初定出这个期限，并没有相关的科学依据，“其实完全可以房地一体，土地使用年限与地上建筑物的正常使用年限一致。当房子老旧破损已无价值时，土地使用权自然到期。”

　　当然我们有理由相信，作为一个涉及到广大社会公众利益的问题，政府将来一定会给出一个比较好的解决方法。现在最关键的问题是，政府要给民众一个比较好的预期，制定一个比较好的法令。