70年是个不长也不短的时间段，似乎离我们很遥远，又似乎转眼即到。时至今日，我国的城镇住房改革已经走过了20年的历程，而随着上世纪90年代以来我国改革开放步伐的加快，商品房的市场占有率目前已经逐步提高到了近80％。转眼间，改革开放后我国最早出现的第一批商品房，如今土地使用权已只剩下50来年，一些商业用房更是只剩下30多年的土地使用权了。居住用地70年的使用权期限，正宛若达摩克利斯剑那样，高悬在私有房产所有者的头上！

土地使用权期限影响初现

　　与加息、提高房贷首付比例、住房转让营业税新规定开始实施等一系列措施相比，居住用地使用权70年的限制，其潜在的杀伤力更为惊人。一般地，买商品房的人都要领两个证，一个是房产证，另一个是土地证，土地证有效期是70年。基于此，不少已购房或正准备购房的人，已开始发出类似“住宅用地的使用权只有70年，那70年后怎么办”的疑问。

　　这样的问题并非杞人忧天。不久前，笔者的一位朋友终于拿到了新房的土地证。欢喜过后，他仔细研究了一番刚到手的土地证，没想到新的烦恼出现了。他的房子是在2003年购买的，土地证上的土地使用权终止日期是2073年，那么70年后他的房子该怎么办呢？其实他还算幸运了，毕竟还有足足70年的土地使用权，笔者的另一位朋友更是为此烦恼不已。这位朋友在2000年6月购买了一套新房，并于2000年底拿到新房的钥匙。但一直等到土地证办下来后，才发现土地使用权到2048年4月份就到期了，实际使用期限连50年都不到。

　　疑问产生后，后面的那位朋友急忙上网查阅政府对此作出的相关法律规定。好不容易，他在2005年5月1日出台的《北京市国有建设用地供应办法（试行）》中，找到了自己所关心的问题。但不要说他的房子不在北京，单是该《办法》第25条“土地有偿使用期限届满，土地使用者需继续使用土地的，应当至迟于有偿使用期满前一年向土地行政主管部门提出申请，未申请或者申请未获批准的，期满后的土地使用权由政府无偿收回”中，“届满”、“未获批准”、“无偿收回”等等这些“刺眼”的字句，也让他更加担心自己房子的未来命运。与此同时，新上市的商品房使用年限缩水问题也引起了人们的注意。许多土地是在开发商手中闲置多年才开发的，到购房者买到房屋时土地使用年限已不足70年。以前由于各种原因，购房者很不注意这些问题，而国家在房地产制度中也没有作出相应规定。

　　但现在购房者已经开始关注这个问题，近年来全国各地发生过多起因剩余年限不足70年而引起的纠纷。不久前，山东淄博的69户居民为此事状告开发商，因为他们发现自己购买的商品房土地使用年限仅仅到2026年，这意味着自己花几十万元买来的房子，却只有20多年的使用权，届时房子将变成空中楼阁。

土地使用权是个年轻的问题

　　应当说，土地所有权与使用权的分离，在我国改革开放进程中是一件惊天动地的大事。解放后，我国城市土地一直是实行全部国有化的。

　　随着改革开放的深入，人们逐渐意识到土地使用权改革的重要性，高层也开始反思长久以来的土地政策。1987年11月，国务院批准国家土地局的报告，确定深圳、上海、珠海、广州、天津、厦门、福州，以及后来的海南省等城市为城市土地使用制度改革试点城市。我国土地使用制度改革由此从决策阶段进入了实施阶段。同年12月1日，深圳会堂内响起了公开拍卖土地使用权的槌声。但槌声余音未了，认为深圳此举违宪的责难就从四面八方涌来。

　　1988年4月12日，全国人大七届一次会议通过了《中华人民共和国宪法修正案》。《修正案》在删除“土地不得出租”规定的同时，在第十条第四款“任何组织和个人不得侵占、买卖、或者以其他形式非法转让土地”的后面，加上了“土地使用权可以依照法律的规定转让”。接着，《土地管理法》也按此进行了相应的修改，规定“国有土地和集体土地的使用权可以依法转让。国家依法实行国有土地有偿使用制度。”

　　土地使用权问题的解决，为城镇住房制度改革开辟了道路，住宅与房地产业开始进入大发展时期，自此，城镇住房制度改革开始在全国范围内展开。随着住房制度改革的深入，公房一统天下的局面逐渐结束。伴随着房改而来的是住宅私有化，据建设部发布的2003年城镇房屋概况统计公报显示，全国城镇私有（自有）住宅建筑面积71.44亿m2，住宅私有（自有）率为80.17％。这些私有住宅通过缴纳一定的土地出让金，取得了至多70年的土地使用权，而年限问题是已购公有住房、经济适用住房和商品房都必须面对的。

“年轻问题”的法律空白

　　从上我们可以看出，土地使用权的期限问题在我国还是个十分年轻的问题。即便是从1987年12月1日深圳会堂内响起的那次公开拍卖土地使用权的槌声算起，迄今尚不满18年。既然是一个年轻的问题，给我们带来一定的“后遗症”也是可以理解的。

　　那么，我国土地批租的最高年限是依据什么而得出的呢？据介绍，我国在进行房改时，某种程度上是借鉴了香港的土地批租制度。香港实行土地批租制度，主要是因为香港大部分土地是英国1898年《展拓香港界址专条》从清政府租让新界得来。由于土地并非港英当局所有，按法理在租借期满之后必须归还，所以在解决土地流转问题时，香港实行了批租制度，也就是在一定期限内转让土地使用权。由于租界新界的期限是99年，所以香港的批租年限没有超过99年的。而后来中英关于香港问题的谈判又达成协议，最长的批租期限到期日不能超过香港回归后50年左右。

　　而对于“土地使用权70年期限”的问题，有关专家认为，“这个规定的依据当时并没有解释，出来后大家也都接受，基本没有人问过这个问题。从国际上来讲，土地批租90年100年都有。中国的这个规定可能主要考虑的是，房子一般在70年之后基本上价值就会折旧到零。”

　　不过，我国住房制度改革在帮助人们实现了千百年来“居者有其屋”梦想的同时，也造就了越来越多的“有产者”。但明显地，当时的制度和法律制定者们，只考虑到如何解决“土地不得出租”这一难题，并没有考虑到土地使用权到期后该怎么办的问题。随着时间的推移，“70年土地使用权”的问题，开始成为了每个“有产者”都不得不面临的问题。而这样的问题，在我国的现行法律和规章制度中还几乎是一片空白，并没有任何法律明确规定要如何处理。

　　比如，《北京市国有建设用地供应办法（试行）》第二十五条中，“无偿收回”的确切概念是什么？业主的利益会不会因此受损？如果土地使用者需要继续使用土地，该如何提出申请，最长能申请多少年？要不要补交土地出让金，或者要补交多少的土地出让金？如果这些问题不能得到较好的解决，那么最多70年后，人们的私有房产将变成为没有土地的空中楼阁！

70年之痛如何解决？

　　现在，已经有越来越多的购房者，开始关注土地使用权期限的问题。但由于法律上的空白，几乎没有任何人能够说清楚“70年后房子该怎么办”这样的问题。

　　中国人民大学土地管理系教授、博士生导师林增杰表示，从全球范围来看，有些西方国家的土地使用权是没有期限的，所以不存在这个问题；而另一些规定土地使用权期限的国家则采取到期后，由政府收回土地和地上的房屋，给予差价补偿的方式。林增杰认为，在我国可以采取三个方式来解决这一问题：第一，允许延长土地使用权期限。可以由房屋业主联名提出，补交土地出让金，这个价格应该低于同类的土地出让金的价格，类似于成本价和市场价的差额。至于再次申请的期限，不应该超过30年；第二，国家收回土地和地上建筑物，对业主进行补偿；第三，用类似拆迁安置的办法解决。

　　全国人大常委会法工委民法室主任姚红5月底透露，正在制定的《物权法（草案）》将对这一问题进行明文规定。姚红说，从保障公民私有财产和社会稳定出发，《物权法》规定，国家允许房主续期拥有土地使用权，至于交多少钱尚无定论，如果房主不愿续期，国家将收回土地，但上面房屋归谁所有尚有争议，国外惯例是建筑物归土地所有者。
在7月1日闭幕的十届全国人大常委会第十六次会议上，备受瞩目的《物权法（草案）》第三次提交审议。不过，虽然《物权法（草案）》中明确规定，土地使用权期限届满后，房屋所有权人有权申请延长土地使用权期限，意味着房屋所有权人对房屋所占土地的使用权可以超过70年。但实际上，物权法并没有很好地解决这一问题，这是这部突破性法律最大的遗憾。

　　北京律师协会房地产专业工作委员会秦兵律师则主张，逐步取消商品房土地使用权70年的期限，因为当初定出这个期限，并没有相关的科学依据，“其实完全可以房地一体，土地使用年限与地上建筑物的正常使用年限一致。当房子老旧破损已无价值时，土地使用权自然到期。”

　　当然我们有理由相信，作为一个涉及到广大社会公众利益的问题，政府将来一定会给出一个比较好的解决方法。现在最关键的问题是，政府要给民众一个比较好的预期，制定一个比较好的法令。

　　由于装修施工的工程质量不同程度地受环境气候的影响，在人们固有的观念中 冬季不宜装修。其实，冬季装修有其他季节无法比拟的优势，如冬季室内空气干燥，油漆干燥得比较快，减少了对空气中尘土微粒的吸附，刷出的色泽、品质等效果俱佳；木材中的含水率也达到一年中的最低点，此时进行装修基本上可以杜绝开裂和变形的现象。所以，只要在技术上控制冬季易出现的问题，冬季也会是装修的大好时机。

　　针对不同气候特点，应采用不同的施工技巧和方案，从而使冬季装修施工充分发挥其气候特征的优越性。实创装饰公司的专业技术科研小组负责人告诉记者，传统的冬季装修是从解决冬季能出现的问题入手，如木工活儿要留缝、腻子刮得别太厚、墙地砖先暖后贴等。目前，不少装饰公司都推出了可行的解决方案，他们也经过三年的努力，运用12种技术方案，对120个样板间测试比较后，整理出多项科学施工的成功方法。

　　据其介绍，在施工前，针对温度、湿度对材料和工艺不同程度的影响，装饰公司应在现场配备加湿、加温设备，调节施工现场环境，以适应工艺要求；同时对木材、墙地砖、油漆等材料进行分类处理，并在恒温、恒湿状态下密闭三天后才能施工。完工后还要进行三天的室内外对流通风，仔细观察有无意外变化。只要您多注意冬季易出现的以下问题，就能保证家装的顺利完成。

　　木质的变形

　　解决方案：装修中所用的主材，尤其是木材，需在有采暖设备的室内放置三至五天，以挥发掉由于温度变化而结出的水分。这样做是让木材的含水率接近屋内的水平，可避免装修后出现木质变形。

　　饰面板开裂

　　解决方案：装饰面板在运到工地后，应用干毛巾擦去浮尘，连续涂刷两遍清漆封底。所有装饰面板都应该平放，最下面垫一张大芯板，上面压一张大芯板，不能立着放，这样就可以防止面板开裂、起翘。

　　墙面开裂

　　解决方案：腻子未干透就刷涂料，墙体容易“出汗”甚至有大面积开裂现象，常开窗通风，时间最好选在上午10点至下午4点之间。这一段时间气温相对高些，可以防止新批的腻子冻结。等第一遍腻子完全干透后，再批第二遍腻子。第二遍腻子完全干透后，再用砂纸仔细打磨。

　　石膏线开裂

　　解决方案：进行石膏板吊顶作业时，木龙骨的含水率一定要控制在12%以下，且龙骨一定要牢固，不能出现一点松动现象，这样就可以防止石膏板吊顶裂缝。石膏板之间、石膏板与墙面之间的接缝的地方，均留出约0.5厘米的缝隙，用石膏粉加乳胶调和填缝，然后双贴牛皮纸，再批刮腻子，可防止石膏线开裂。

　　漆面效果不佳

　　解决方案：若遇上大风降温天气，不宜进行油工作业，因为冬季风沙较大，涂料和油漆未干时容易附着尘土，应注意选择无风的天气进行涂刷，保证涂料施涂的环境温度不低于5摄氏度，清漆施涂时的环境温度则不低于8摄氏度，应严格按照产品说明中的温度施涂。为防止沙粒落在油漆表面上，要紧闭门窗。

　　留缝不当

　　解决方案：冬季装修时，门、窗的缝不宜太小，以免夏天热胀发紧，关不严。铺实木地板时，四周要留出2毫米左右的伸缩缝，做家具时，也需留出0.1毫米左右的接口缝，地板与墙的接缝处用地板压条形成过渡，能较好地处理好墙与地板缝隙过大的弊端。

　　瓷砖脱落

　　解决方案：冬季地砖、瓷砖在铺装之前要经过泡水处理，一定要使之水分达到饱和状态。只有这样，粘接时才不会由于吸浆水导致与水泥粘接不牢固，而出现空鼓、脱落的现象。另外，无论是墙砖还是地砖，需从室外搬到室内过渡24小时后，适应了室内温度时才能铺贴，以免施工后出现空鼓、脱落的现象；砖铺贴之后应及时勾缝。

在家庭装修中，因为缺乏经验或常识而没有注意到一些细节，装修完成后，在使用过程中才发现有一些小失误或者不方便之处，这时后悔已来不及。下面这些细节，您不妨看一看。

　　等离子电视 等离子电视由于分量过重，只能挂在承重墙上，一定要在装修前和装修师傅事先打招呼，好在施工设计的时候提前做好准备。

　　卫浴插座 为了使用安全，浴室的插座都要有防水罩，可以考虑在马桶旁边预留一个电源插座，方便以后安装洁身器用。

　　门与地板 如果买的是成品门，一定确定门的高度，以及门和地板安装的先后顺序，否则很可能因门的尺寸不合适而安装不上。

　　防水 浴室墙上防水层原则上应该不低于1.8米，从防潮角度看，淋浴间或卫生间建议做满墙面防水。

　　卫生间管道 卫生间管道必须在距地面一米左右的地方留出检查孔，不是自家用的，而是留给楼上邻居的。设想，楼上堵了，你家能好吗？

　　电源开关 开关不要装在门背后，不方便使用；电源插座距地面30厘米高，开关距地面1.4米高；大功率电器用16A插座，如电烤箱等。

　　水泥 水泥超过出厂期3个月就不能用了；不同品种、标号的水泥不能混用。

　　贴砖 墙砖、地砖宁可多买几片，不要少买，否则容易出现色差；擦缝完成后要立即对瓷砖进行清理；地面贴大理石(浅色)，石材背面要做防水；地砖要向地漏处倾斜，否则容易积水。

　　涂料 有颜色的涂料必须一次用完，否则会有色差；天气过冷时不适合刷涂料，否则效果不好，天气太热时要注意通风。

出入大门的位置不要正对阳台，否则会形成所谓的“穿心”，家中会不易聚财，有破财之事。 解决方法： 放置玄关柜阻隔大门和阳台，在大门入口处放置鱼缸(忌水者可用屏风取代)。可设置阳台窗，将阳台阻隔或种植盆栽及爬藤植物，窗帘长时间拉上也是可行的方法。 禁忌二 阳台不可正对厨房，否则会使家中的团聚功能减弱，丈夫易外遇、老婆会红杏出墙、小孩不爱回家。 解决方法： 做花架种满爬藤植物或放置盆栽，使其内外隔绝。阳台落地门的窗帘尽量拉上，或是在阳台和厨房之间的动线上，以不影响居住者行动为原则，作柜子或屏风为遮掩，总之，不要让阳台直通厨房即可。 禁忌三 长沙发与床不可放在梁的下方，长时间使用长沙发和床的人，身体易多病痛。 解决方法： 长沙发和床避免放在梁下方，或以装潢手法把梁包起来，使其不显露于外即可。 禁忌四 居住者五行喜忌须清楚，有特别忌讳者，家中都应避免。 解决方法： 查看万年历中的居住者五行喜忌，家中有禁忌者应避免放置该属性物品。 禁忌五 阳台遮雨棚的垂檐，不可呈箭形，对常进出阳台者身体不利。 解决方法：不做垂檐，如一定要做垂檐，尽量作弧形而不要做成尖的形状。 禁忌六 炉灶的摆放位置不可对着后阳台的门或厨房门，这对常在家中用餐者的健康有损。 解决方法：可以在门上装布帘，作为阻隔。 禁忌七 家中不要任意安装明镜，以免破坏室内磁场。 解决方法： 若一定要装镜子，也以一面墙为宜，不要两面都装，造成反射。或者运用家饰布制成帘子，将其遮掩起来。 禁忌八 不要种细长叶片的植物，这样主人易惹口舌纠纷。 解决方法：要选宽阔叶面、或是生命力强的花卉为宜。 禁忌九 居家厕所的位置不能在”中宫“上，对家中的财运与家人身体都不好。 解决方法： 若建筑已将马桶放在中宫位上，试着将洗脸盆和马桶对调，或是长期在浴缸中蓄水，可以改善。 禁忌十 除建筑和内部，建筑外观的修饰也是重要。有人在房屋表面弄一些突出物如人头等大型物件，从外表看来好像房屋长瘤。这种意象不好的外装，也是在居家风水中应极力避免的。 解决方法： 建筑外观选择平实、方正的，若无特殊需求，不要任意改变房屋外观。 怎样才能得道多助 俗话说:“在家靠父母,出外靠朋友”，每个人都有求人帮忙之时,而肯帮自己的人,通常被称之为贵人(也可说是能助人解决问题的人),相信很多人都希望在自己遇到艰难的时间，有人能伸出援助之手。本文在此要讲的就是如何催旺贵人磁场的方法: 由于出生于不同年份的人,其贵人方位也不同,所以首先要知道自己的贵人在何方,才可 在自己的家中或公司职场属于自己的贵人方,安放些能加强贵人磁场的饰物，以达到催旺贵人的目的，如下是找出贵人方位的口诀: 甲戊庚(丑未)、乙己(子申)乡、辛逢(午寅)人、丙丁(亥酉)位、壬癸(卯巳)方。 一、出生年份尾数是:0、4、8的人,其男贵人在(丑位)东北方,女贵人在(未位)西南、南方； 二、出生年份的尾数是:5、9的人,其男贵人在(子位)正北方,女贵人在(申位)西南方； 三、出生年份的尾数是:1的人,其男贵人在(午位)正南方,女贵人在(寅位)东北方； 四、出生年份的尾数是:6、7的人,其男贵人在(亥位)西北方,女贵人在(酉位)正西方； 五、出生年份的尾数是:2、3的人,其男贵人在(卯位)西东方,女贵人在(巳位)东南方。 例如:1984(甲子)年、1960年(庚子)或是1968(戊申)年出生的人,就可按第一条所指出的方位摆设用于催旺贵人的图案或是饰物。 如果你是想求得男贵人的，就在(丑位)东北方安放条纹图案(可用多种色彩)或是条纹形状的物品,就可催旺男贵人,还可加强男人的升迁运。当你想求贵人帮忙,也是向你的贵人方向去求，就特别容易如愿以偿。 如果你想求的是女贵人，则可在(未位)西南、南的方位张挂圆形图案(可用任何颜色)或圆形的物品,就可催旺女贵人,并能助女性在事业上易升迁。 有利有弊扇形屋 楼宇面对反弓路，在风水说来属不好格局，其实，面对反弓形的房屋也是属于不好的格局。 半圆突状扇形的楼房多数位于路口拐弯处,这种因地制宜而造成的扇形屋,多作写字楼、公司、旅店、对外贸易之用,如扇形屋所经营的是需要向外拓展的行业，就非常有利。道理很简单:因楼宇呈圆弧形,当人在里面走动时，其方向也会顺其势地呈圆弧形,这种弧形的运动会产生出离心力的气场,使这种形状的建筑物具备向外传播与扩张的隐性力量,可加大该场所对外的影响力,从而使对外的公关工作能顺利发展，业绩不断上升。 但圆弧形的房宅要用作住宅的话,就会有诸多不利，会使家财多耗散,家人不和,并不愿着家,总喜往外跑。男人容易惹痰火,气管炎；女人则易月事不调,红杏出墙等。 如果你是面对反弓形的房屋，同样会受到不利的影响:导致对事物的判断能力有失水准，拿不定主意,做事三心二意,付出多而收获少。 为何将同样的环境理气，用于不同的作用时，会有如此大的反差? 因为公开营业的楼宇需要有足够的公开性,才有利招人眼目,接生意。而住宅所需的是安静与私密,这种位于路口的房屋，自然是无法具备这些条件。因此,这样的房屋最好用作经商,而家居就另找房子吧。

又到了年底的装修旺季，这时家居装修的业主都有一种心理，那就是尽快装修完毕，好在年前搬进新屋过新年。然而，即使是再心急，装修施工的过程中，还是要避免赶工通病，更注意细节，保证施工效果和施工质量，同时方便日后的居住。

装修旺季避免赶工通病

每到年底都是装修最多的时候，每一位买了新房的业主都急切地希望赶在农历新年前装修好，搬新屋，过新年。因此，无论你走进任何一个有交楼的楼盘，都可以听到电钻的蜂鸣声——装修工人正在施工。

因此，在这种情况下，不可避免地会出现一些装修工人在装修旺季施工的过程中，因为赶工而导致施工马虎，甚至会出现一些不负责任的工人为赶工而偷工、减少工艺程序等情况出现，比如减少涂刷油漆的遍数，减少墙面打磨次数等，敷衍了事。

一些负责任的设计师和装修工人提醒业主，装修过程中一定不要操之过急，要提防工人偷工赶工，最好要求工人按照事前与设计师沟通好的设计方案和施工工艺去做，遇到问题要及时找设计师和工程监理，及时沟通改正。

细节决定效果和实用性

在确定了整体装修方案之后，施工的细节就决定了装修的成败。装修细节，不仅是要使装修达到预期效果，还要考虑入住后的实用性和方便性。

在此，装修过来人阳先生以他的亲身经历，向记者讲述了他总结出来的装修施工中需要注意的细节，希望能够对正在装修的业主有借鉴作用。

电工：开关插座灯位预留多用心。房子装修后，主人用得最多的就是电源开关、插座等。施工期间就要预留好开关插座的位置，比如你打算买什么尺寸的沙发，两边的插座孔预留的位置就很关键，预留空间太大，影响美观；而太小，就会至少浪费一边插座孔。此外，灯位也是要预留好，现在年底装修，装修工人一般不会考虑留的灯位日后好不好看，只管安装。阳先生就吃过这方面的亏，餐厅的灯装修好后改过两次，仍然偏在餐桌一边，由于灯位已定，没法再改，很不美观，用起来也很别扭。

水工：地漏安装多留心。虽然是一个很不起眼的小地漏，也关乎日后的使用。阳先生说，他家厨房的地漏安装时因为没有即时检查，结果最低处不是在地漏处，而是在橱柜底下，这一点就害得他们家厨房搞清洁相当麻烦。

木工：做好防潮，防止起鼓。做木工除了人们最关注的环保问题，还需要注意做好防潮，同时还要注意，防止工人在施工的过程中大意而导致衣柜背板等地方起鼓，一旦发现起鼓，要及时让工人重新修改。

验收：装修验收也是极为关键的一步，而在整个施工过程中，每做完一项工程都要验收，有问题就及时发现及时改正。同时，验收不仅要看每一项工程的施工工艺、质量，还要注意施工是否给前一阶段的工程带来损害。阳先生家施工时就曾出现木工师傅施工时将已铺好的地砖损坏，因为没有及时发现，弄到最后又是买砖又是换砖的，相当麻烦。

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