房产经纪最理想的每日工作安排

一：对时间的安排做地产，分秒必争。时间最为重要。所以要学会统筹。安排如下
1：早上查看新收盘和楼盘变化。
2：之后时间有单倾单，没单睇楼，没楼睇复客，没客复业主。
3：晚上约客。要做到新客看旧盘。旧客看新盘。如此，如行云流水。连绵不断。当可保持个人的激情和冲劲。亦可令自己更加了解业主和客人的喜好，变化。知已知彼，百战百胜。二：自我的控制
1：不要被客人和业主影响自己的态度。（不能暴躁）
2：不要被其他同事影响自己的纪律。（不能偷懒）
3：不能因为死单而低落，因为开单而自满。
4：跟客要贴，对业主亦要保持联系和沟通。（攻心）有单埋牙要快速铺排策划，不要犹豫，当机立断。总之，保持自我。注意纪律，强制执行力。三：加快业务技巧和硬件的提升学会总结，总结每一张单的不足之处，去联想，去推断，怎样才能做到最好。多D交流，同时吸收别人的长处。不懂就问，不耻下问。要把硬件尽快背熟，做一个专业的Top Sell.

以上工作成功的秘诀------执行，坚持！！！

1.楼盘的三大核心优势及卖点

香蜜湖地铁口 酒店公寓出租

项目简介

香蜜湖公寓，位于深南路与香梅路交汇处，即地铁香蜜湖站旁。由深圳市世华

房地产有限公司（福田北区）独家代理（代理期为2008-05-08至2008-06-

20止）。项目为酒店式公寓，总套数为209套，面积以19平方至42平方为主。

最高9楼，带电梯。户型以单身公寓、一房一厅为主。


交房标准：全新精装修，空房。


管理物业：金中环物业管理公司，三星级酒店式管理。24小时热水供应


管理费：分别为70元、90元、100元（以户型计算）管理费含1立方热水供

             应。   超出按35元/立方计算。


优惠活动：从即日起租至2008年5月30日止，所产生的租金打5折。


承租要求：①2押1租，租凭时间最长一年，最短3个月或6个月。

   承租3个月租金在原基础上上浮15%;承租6个月租金在原基础上上浮10%。

　　　　　②每月03日为交租日期。

           ③不能使用明火，只能使用电池炉。

           ④签合同后，3日内起租。

]]]香蜜湖地铁口 酒店公寓出租

项目简介


香蜜湖公寓，位于深南路与香梅路交汇处，即地铁香蜜湖站旁。由深圳市世华

房地产有限公司（福田北区）独家代理（代理期为2008-05-08至2008-06-

20止）。项目为酒店式公寓，总套数为209套，面积以19平方至42平方为主。

最高9楼，带电梯。户型以单身公寓、一房一厅为主。


交房标准：全新精装修，空房。


管理物业：金中环物业管理公司，三星级酒店式管理。24小时热水供应


管理费：分别为70元、90元、100元（以户型计算）管理费含1立方热水供

             应。   超出按35元/立方计算。


优惠活动：从即日起租至2008年5月30日止，所产生的租金打5折。


承租要求：①2押1租，租凭时间最长一年，最短3个月或6个月。

   承租3个月租金在原基础上上浮15%;承租6个月租金在原基础上上浮10%。

　　　　　②每月03日为交租日期。

           ③不能使用明火，只能使用电池炉。

           ④签合同后，3日内起租。

如何有效放网盘？

www.gogopzh.com观澜湖高尔夫大宅

观澜湖别墅区项目介绍
观澜湖高尔夫球会，横跨深圳与东莞近20平方公里的青山绿水间。经过15年的不断发展，目前观澜湖拥有12个球场216洞世界第一大高尔夫球会；五星级骏豪酒店；51片网球场的亚洲最大网球中心；世界高球教夫在此成立的大卫。利百特高尔夫学院；三大顶级商务会所及世界顶级的SPA中心……这一切的一切都仅仅只是观澜湖别墅区的部分配套而已！
观澜湖高尔夫球会从92年成立至今，12位高球界的天皇巨星也是12个球场的设计师陆续到访观澜湖。95年第41届高尔夫世界杯决赛在观澜湖举行；2001年泰格伍兹首访中国在观澜湖举行泰格伍兹中国挑战赛；2003年由观澜湖发起并首届举办的朝王杯；04年5月观澜湖荣获吉尼斯世界纪录世界第一大高尔夫球会；2004年观澜湖高尔夫大宅荣登世界地产研究院“中国十大超级豪宅排行榜”……
观澜湖房地产开发商是目前最专业，最大高尔夫物业的房地产开发商！
97年，观澜湖晓峰居56套独栋别墅正式入市，赢得市场积极追捧！紧接着开发了观澜豪园4栋高层和546套假日赛维纳和146套观景赛维纳。也是目前二手市场转手最高最快的户型！
04年观澜湖高尔夫大宅正式面世，六大小区204套330平米----1530平米的独门独院带私家电梯送超大私家花园看球场的高尔夫大宅正式拉开了中国豪宅的序幕！开发商全部现楼销售定价从800万—2亿元人民币每栋。目前二手销售均价为6万-10万/平方米。
06年观澜湖翡翠湾别墅和长堤双拼别墅都于开盘当天100%全部售罄！实现销售20个亿的销售额，创中国豪宅销售奇迹！
07年观澜湖上堤洋房开始销售….
观澜湖地处珠江三角洲中心地段，半小时车程直达深圳.东莞及香港。2小时车程覆盖9个城市5个机场，位置决定机遇，助事业再创高峰！
观澜湖是一个创造奇迹的地方，球会的大型商业配套和市政配套目前都已开始动工；今年11月开始连续12年举办高尔夫世界杯，到时将有140多个国家直播此赛事，这一赛事的影响力将传达到世界的每一个角落！地铁四号线将通往观澜；深圳大外环也将经过观澜……
12平方公里政府永久生态保护区，仅供成就人生珍藏的奢侈与唯一。在世界,高尔夫物业弥足珍贵，而位于世界第一大高尔夫球场中央物业更是皇冠上的珍珠！只因，世界只有一个观澜湖！
关于别墅,我的看法          
稀缺/个性化/绝版/可收藏/不可复制
         奢侈品是超出人们生存与发展需要范围,具有独特.稀缺.珍奇等特点的消费品.是一种文化现象,需要时间的积累.素养的熏陶.带给消费者一种高雅和精致的生活方式.注重品位和质量并且主要向高端和中端市场的产品.
       很多人都认为别墅是一种奢侈品,当然上了千万人民币一栋的别墅我也认为是奢侈品.但是对购买别墅这种奢侈品的理由要远远比其它产品多的多:比如自住,投资,商务......它具有社会价值,生活价值和经济价值.同时它是一种实物资产也被人们称之为避难资产.
        从国际来看富人区都具有最好的地理位置和绝佳的自然条件,如湾,岛,湖,山,高尔夫.......一个豪宅区所具备成片的豪宅聚集,舒适的居住环境,高档齐全的社区配套,便捷顺畅的交通,完善的物业服务和人文内涵.
         一个富豪对豪宅的考虑大多从安全,经济,舒适,豪华和尊贵的角度,同时看户型面积,建筑用料,装修标准等. 满足个性化需求,环境和人文景观,建筑设计,服务水准与之相称的住宅产品.以大量公共资源为少数人服务和占有的别墅产品,一定会细引上流社会高端人群入住其中.嫁接独特富人文化,并保持传承!
     稀缺资源历来是衡量顶级住宅的首要条件!国家早有明文不再批别墅用地,特别是成片开发的别墅区少之又少,不像北京和上海有很多老别墅老宅子,在深圳无老别墅可言,有几个八几年的老别墅区目前深圳人都叫它有规划的农民房.到目前深圳别墅总量在3000多套,独栋更是少之又少.还有很多别墅在小区高层之中穿插,形成监视性居住毫无私密性.在深圳地少人多,别墅缺口还如此之大,随着经济快速增长富豪的不断增加也需要发展商生产出更多更好的别墅.目前深圳的还未开发的别墅用地仅剩不多,如果卖出来大多上到千万以上.也因如此很多别墅区开盘也形成了排长队像买白菜,同时也带动了周边城市的别墅热销!

观澜湖高尔夫大宅
超级低价盘：观澜湖 晓峰居194平米!独立别墅!深圳产权!700万！!!
黄金岭   H型 330平米   带电梯    800平米花园   看世界杯球场2000万！
翡翠湾 独栋别墅 198平米，800平米的花园，看球场，1300万！

观澜湖高尔夫大宅— B户型600平米实用1200平米3600万！独门独院带电梯送前后花园1000平米!临湖， 7.8米中空大厅!低于发展商千万急售!
黄金岭    438平米    A型的独栋别墅,带电梯 看世界杯球场   2500万!
市场前景：国家03年已明文规定不再批复别墅用地并禁止开发独栋别墅：
   1，观澜湖高尔球会连续12年举办高尔夫世界杯将为物业带来持续增值，全球富豪关注观澜湖，100多个国家电台将直播此赛事。
2，球会新大门已开通，此路直接连接梅观高速大大减少了来球会的时间，解决了观光路到球会门口红绿灯天天塞车的问题。
3，球会自己的商业配套在建，建成后观澜湖别墅区将完全可以做为第一居所！一切应有尽有!
4，地铁4号线和香港西铁连通直达观澜，深圳大外环也将通过这里。

星河丹提4层别墅超低价1200万--------2层空中复式超低价550万
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星河丹提4层别墅超低价1200万--------2层空中复式超低价550万
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星河丹提4层别墅超低价1200万--------2层空中复式超低价550万
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星河丹提4层别墅超低价1200万--------2层空中复式超低价550万
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“星河丹堤”核心提示：城市与原始的结合，千万身家的第一居所

         




     即使在深圳这个高收入群扎堆的地方，尤其对于更多第一次买别墅的人来说，基本上是
希望作为第一居所的。这种心态，读者可以把自己置身于第一次准备购买别墅的角色中，就
可以深切体会到了。作为更富有的人群，已经具备了可以买第二套的实力，这样地理位置可
以更远一些，自然环境更好一些，投资潜力还要更大一些。这种考虑，主要基于度假或投资
的目的，亦可二者兼顾。


   里城与外城的中间带


     所以，进入千万身家不久、渴望别墅作为第一居所的高收入人群，不但对居住的自然环
境非常重视，而且地段、位置、距离远近等因素也是特别在意的。每日出行距离不应太远，
在城市中、或离城市越近越好。以上环境与距离兼顾的要求，本身就是一个不小的高度与难
题，再加上首次置业者对价格的承受能力仍有一定限度，因此就更难上加难了。

     我们知道，深圳有一些分散在很城市地段的别墅，如香蜜湖、华侨城片区等，无论准别
墅（联排别墅、叠加别墅等合称），还是少量独立别墅，总价上看已是数千万级鼎级豪宅，
非一般高收入群体所能企及。另一些也是很城市地段的别墅，如深圳湾、北硅谷，尽管价格
不是很贵，但是自然环境略逊风骚。

     因此，星河丹堤的出现，多少是一个意外。星河丹堤今天还不能说很城市，但它与城市
核心地段的距离已经很近、很近，至城市CBD深圳（福田）中心区仅5.7公里。当梅林关外龙
华核心区域已经在加速城市化时，位于梅林关口一侧的星河丹堤正是深圳里城与外城的接轨
要地。今天对于星河丹堤所处地段唯一的遗憾，就是这条深圳市中心城区通向龙华的彩田
路，因为暂时的瓶颈因素，上下班期间有时往返并不顺畅，当然南坪快速可以缓解一部分压
力。但是一旦在2010年前福田连接龙华的福龙快速路开通，将会真正分流梅林关口的通车压
力。到那时，星河丹堤的交通出行问题将基本迎韧而解。对于深圳楼盘而言，每一次交通环
境的改善与“巨变”，都会因此引发关联楼盘价值的很大提升。对于高档豪宅，这种影响就
更为深远。


   区区几百万，四两拨千斤


     星河丹堤的自然环境，主要得缘于一湖一山一雨林。一湖是已经“私家化”的、始终被
政府保护中的原生水库，一山是与山背后银湖度假区共享此原始山景的银湖山，一雨林是
7.6万平米的坡谷雨林，是湖水的自然净化师，这就是原生湖泊、山林共存一体的佳处。湖
有9.1万平米开阔、旖旎风光，不知何故却没有看到为这个湖题上一个优美的名字？山更是
拥有14.32平方公里的体魄，2005年3月，市发改局同意银湖山郊野公园立项；同年6月26
日，经专家评审，银湖山郊野公园总体规划评出优选推荐方案，首次提出将银湖山建设成为
一个以自然水体和山体景观为特色的城市郊野公园；整个银湖山郊野公园计划投资一个亿以
上进行改造和建设，星河地产虽只向市城管局捐赠600万元，用于银湖山郊野公园修建，可
谓杯水车薪；但是态度是积极的，营销目的是明确的，满足业主“附加”需要也是顺其自然
的呵。

     与星河丹堤有异曲同工之妙的是，万科东海岸、招商兰溪谷也是分别在楼盘依托的大南
山、菠萝山，投资了几百万元，在最邻近楼盘社区的局部山体抢先一步进行了改造，不但极
大刺激了营销的“原始”力度，而且对于楼盘的档次、品位与价格，发挥了重要支撑。区区
几百万元，可谓四两拨千斤，不但划算得不得了，而且实现了绝对多赢的局面。

     星河丹堤的来历，是因为当年丰泽湖山庄项目的后期搁浅、而意外获得的一个珍贵机
缘。今天的丰泽湖山庄，也因为星河丹堤的“反客为主”、豪宅化定位，价值借以得到更大
程度体现。但是星河丹堤，却因与丰泽湖山庄临湖成片的小高层共享一湖春色，整体和谐、
高贵程度多少打上一定折扣。如果一开始就由星河丹堤一家来营造贵族天堂，那么我们今天
看到的星河丹堤，社区的自然尊贵感不知要迈上几个台阶，当然销售价格也可能要重新评估
一下。当然，没有丰泽湖的中途退出，哪有今天星河丹堤的千万身家山湖共一方天堂？一切
因果，皆由此生，善哉，善哉。


   城市的地段，远郊的造化


     星河丹堤一期以联排别墅为主，多为三拼和四拼，值得格外称道的是，虽然几户共联，
但是并非一个面孔三、四个“孪生兄弟”一个模样排排坐，而是各具特性、自然融洽，形成
一个生动、灵性形象外貌，一反传统联排一串呆板之相。这是一个创新。

     星河丹堤已经卖到了单价4万元以上、总价千万元左右的不低行情，但是这个价格尺度
刚好位于很城市的别墅与郊外的别墅之间，看上去还是基本把握到位的。这个价位还有没有
升值空间，我的回答是毫无疑问的，当已经非常有限的城市、却非常自然的别墅资源已经越
来越接近枯竭、同时越来越多的高收入群成长起来、并对这种第一居所的原生态别墅产生强
烈的现实购买欲望时，你将认为它的成长空间有多少可以畅想呢？

     行文最后，笔者有一种冲动、欲为星河丹堤作一个概念定位：星河丹堤，出生在城市的
家庭，本质上却是一个“野孩子”。

【新洲苑】位于福田南区福强路新洲家乐福附近，新洲九街，小区于2002年入伙，三房二厅二卫，精装修，闹中取静，南北通透，105.5平米，95万实收,此房原价21万，
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四、七号线地铁新洲站2009年动工修建。。。
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//02年批地，07年7月入伙//二房，19楼，全新精装//61.61平米//78万实收//银行贷款69万//费用8万//租约3000元/月至9月份。。。
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一、周边配套设施完善，200米内有大型超市、银行、学校、医院、酒店应有尽有。。。
二、07年7月入伙楼盘，一手楼毛坯最高成交价19000多元/平米，此房全新精装修，均价才12660元/平米，新开楼盘中城天邑17000元以上每平米。。。
三、小区闹中取静，非常适合住家。。。
四、七号线地铁新洲站2009年动工修建。。。
五、交通、购物、银行、学校、医院、车站等非常方便。。。

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              南北通      精装修      有部分家私家电


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              03年入伙          99年批地


              看房随时（五一之前）