一、理论假设
用任何理论去分析和研究问题，都有一个假设前提，而我的研究基于以下的假设前提：

1、天朝的经济形式是市场经济
其实，天朝的房地产市场特征是政府主导的市场经济，并非完全的市场经济。因此在我们分析房地产市场时，不但需要运用微观经济学来分析问题，同时还要考虑政府主导这一面。既然采用了西方经济学的理论，必然离不开两个基本假设：1）所有人都是理性的，即都是利己的；2）完全信息。目前的现实，完全信息这个前提显然不可能达到。因此，均衡价格决定模型在不完全竞争市场和不完全信息的情况，也会存在失灵。

市场经济的一个核心理论是供求理论，价格受供求的影响而变化。所以很多人鼓吹的成本决定价格论———认为开发商拿地成本、人工成本、材料成本上涨就必然保证房价永远高位运行，是站不住脚的。开发商从地方政府手里拿了高价土地，加入了所谓的附加价值，房价就可以涨到天上去，超过90％消费者的购买力而均衡运行。其实现阶段建造的房屋，豆腐渣工程还比较多，质量也许还不如几十年前的房子质量。这个可以从汶川地震中倒塌的房屋可以窥见一斑。

2、政府真想建立一个和谐社会
中央政府一直提倡要建立和谐社会，在我的理解，政府追求的是帕累托最优。如果通俗一些来理解，应该是达到国富民强，人们安居乐业。天朝的和谐社会不该是一小部分人谋取利益的社会，更不能以个别人的利益凌驾于全体民众的共同利益之上。否则，当前这一代人会失去理想和梦想,把目光都聚焦到住房上，成为整天为还房贷而苟且活着，忽略创造和再生产的“杨白劳”。毕竟，房产是一种特殊的商品，住房关系到民生问题。在这个黄土地上生长的人，脑子里都有一些根深蒂固的思想，买房结婚。这就是为什么现在大城市里大龄青年这么多的原因——生活压力大，自由时间不多，找到合适的伴侣难，而且依靠自己赚钱买不起房子，不得不推迟结婚。我一直认为，这样对一个国家，一个民族，不是一件好事。曾经有幸听前外经贸部部长龙永图先生的讲座，有一个人问他:老百姓何时能买得起房？他当时反问一句：“为什么一定要买房呢？”我当时真是无语了，大概是他自己家里人都有房子了，认为别人可以没有房。要让受几千年历史文化影响的国人，在短短的十八年里完全改变理财观念，何其难哉！
如果这个假设不成立，那我们只能认栽，毕竟“命苦不能怪政府，点背不能怪社会”嘛。

3、房子并不是牛奶
房地产是市场经济的产物。天朝真正开始有房地产业，大概是从1989年第一块用于开发房地产的土地获批开始。到如今，最多也不过十八个年头。如果从住房改革开始算起，也不过十年左右。我们注意到，这十年是中国房地产业蓬勃发展的十年，房价也是节节攀升。房地产开发商囤积了大量土地，建了很多房子，并这些房子并没有进入市场正常流通（捂盘待涨或者自我炒作）。当房价在高位运行超过杨白劳们的购买力，这些开发商不愿意降价销售房屋，更有甚者居然想要天朝政府救市，保证他们的暴利。
牛奶企业只所以宁愿把牛奶倒入河中也不愿意卖给老百姓，跟销售收入还抵消不了运费等销售成本有关。如果房产也是牛奶，我怀疑房地产开发商也会销毁房子，减少市场供应量。这样不但可以保证垄断价格和利润，也有助于GDP的增长。
可惜的是，房产并不是牛奶，没法那样处理。如果欧美国家对空置住房有严厉的惩治措施，那么天朝目前是不会惩治他们的。

4、需求不等于刚需，更不等于有效需求
西方经济学的鼻祖亚当.斯密分析供需市场时，说有一只“看不见的手”会调整供需双方。老百姓都想住上房，这是需求。需要买房结婚的年轻人想要买房，这是刚需。但是大家一口一个“肛需”时，并没有说刚需的人能买得起房子。真正支持房价不跌的，能买得起的需求才是有效的，即有效需求。
现实情况是，供是高价供应，求是有效需求，买不起高价房的需求不是需求，再刚的需求买不起也白搭。目前的高房价，普通大学毕业生，需要啃老——用上父母甚至祖父母的棺材钱去支付首付，然后花上20－30年去还银行贷款。提前透支了消费者的消费能力，高价卖单。根据需求弹性理论，没有绝对的刚需，当价格畸高超过大多数人的承受力时，租房、合住、合租都是可选择的，除非立法禁止大家合租、合住。

5、北京并非宇宙中心
当年日本的房地产泡沫没有破裂时，几乎所有人都坚信，东京作为世界经济的一个中心，会有越来越多的外国企业和国际机构前来建立分支机构，因此其商业地产会越来越吃香。而在土地资源奇缺的东京，拥有土地就意味着拥有未来。八佰伴集团的创始人和田一夫当时就是这样认为的。人们相信土地价格只升不降的神化，争相购置房地产。
现在北京也有很多这样的人。当我跟他们说，北京的房价会降时，他们认为北京是宇宙的中心，所有的外地人、外国人都会来这里购买房子，相信这里的房价只升不降。
当美国很多大城市房价开始降价的时候，他们认为天朝的房价不会降。
当深圳开始降价的时候，他们认为北京不会降。
当北京四环、五环开始买房送宝马的时候，他们认为三环不会降。
当北京三环内的二手房开始偷偷摸摸降的时候，他们认为中南海不会降。
过了奥运会，也许大伙儿会发现，老外们并没有兴趣在北京购房养老，事情就不乐观了。而外地来北京购买房产的富豪，也会因为北京富豪、权贵去国外购买豪宅而抵消一些。大家去温哥华看看，从机场开往市中心的路上有一片豪华别墅区，有很多是中国人买的，全是现金支付。美国、澳大利亚也有许多这样的。现在网民创作了“裸体做官”这个流行词，说的就是贪官自己留守国内，老婆孩子、情人移民国外住豪宅。

6、天朝的房地产产业并非天朝的唯一产业
电视剧《双面胶》里面胡丽娟的老妈说，“我拿起砖头往淮海路一砸，砸出5个地产老总，4个海归”。虽说是笑谈，但是阿猫、阿狗成为的地产开发商的例子不胜枚举。房地产泡沫吹大的过程，也是银行不断增加货币供给的过程——一方面提供给了开发商，一方面提供给了买房的杨白劳，直接导致老百姓手里的财富严重缩水，消费能力下降。所以这次的通货膨胀，房地产业的贡献最大。房价高企带来企业、老百姓生活的成本都上升。老百姓的生活成本大幅度提高，这个是每个天朝的子民都体会到了的。尽管欧美计算CPI是把住房算进去，而中国计算CPI是不计算住房的（原来计划经济时代公家分配住房，只有日常生活开支，不计入CPI还可以理解，现在推行住房改革，大家都得购买，CPI作为居民生活指数不计入住房支出我一直理解不了）。如果要是把住房计入CPI，我不知道CPI到底会是多少？
在《房价为什么会上涨》中我提到，目前房地产的繁荣是建立在一荣九损上的。对于企业，很明显的一个例子是很多小区的各种小店纷纷关门，究其原因是租金上涨迅猛，成本升高，难以维持。而现在房屋中介的店面也大量关闭，部分原因也是因为没有杨白劳来支付高昂的房租了。而很多外企将在中国的投资转移到越南、印度、东南亚，原因是这里的成本增加：1、劳动力成本增加受劳动者的支出影响；2、房租成本增加则直接来源于高房价。政府如果真想通过引进外资来解决就业、税收等问题，就必须留住这些投资，而留住这些投资的方法，就是让他们有利可图。同样的道理也适合国内的中小民营企业——他们同样承担了解决就业和增加税收的任务，如果让他们无利可图，或者利润远远低于房地产，会趋势资本向房地产转移——资本永远都是趋利的。

当老百姓所有的钱都投入到住房开支的时候，拿什么资金去支持其他行业的发展？
当老百姓的眼光和精力都集中到房价的时候，拿什么样的精力和心态去干他们应该做的工作？
政府要想调整产业结构，要想建立社会主义市场经济，必然得尊重市场，促使房地产进行调整和洗牌，这样才可能做大做强房地产业。

政府目前如果放开信贷进行所谓的救市，无异于保护房地产行业的暴利——毕竟现在已经进入了微利经营的时代，房地产业也不应该有特殊之处，它同样需要进行洗牌，获得重生。

7、公鸡归纳法经常失效
什么叫做公鸡归纳法？具体解释是这样的：主人第一天给了公鸡一把米吃，第二天主人又给公鸡一把米吃，由此公鸡归纳得出：以后主人每天都会给它一把米吃。而结果呢，在可怜的公鸡归纳出这个结论的后一天，主人居然把公鸡宰着炖了吃了。在数学上学名叫做不完全归纳法，我们平常学的归纳法是完全归纳法。
现在很多人04年房价涨了，05年房价还涨了，06、07年房价继续暴涨，然后预测08年以后会报复性大涨，因为08年横盘时有价无市。
使用公鸡归纳法的人，很多是典型的屁股决定脑袋，自己有房待涨，需要忽悠人来抬轿子，接高位的最后一棒。但是他们忘记了，即使房价有小许反弹，也是为了更好的下跌，所谓多头不死，下跌不止，所以想抄底的人想清楚了。
而对于那种贷款炒房的人，本身并不能从道德上去评价他们，毕竟这个经济问题，投机也是投资。只是他们房价跌了就断供，甚至割脉、跳楼等无赖行为，却是让人是鄙视的：
在2007年如此高房价下，倾其所有贷款买房，只能说明你可怜；
而为了自己的投机不受损失，而逼迫开发商不降价，只能说明你可恨；
如果你是炒房，在此高价位都敢接最后一棒，只能说明你可笑，

如果再去找政府，要求政府出面救市，送你一个词：活该！

一句话：上帝欲使其灭亡，必先使其疯狂！各种角色先疯狂地来表演吧……

二、北京房价上涨的回顾与反思
1、房价大涨回顾

回顾近8年来北京的房价，我认为从2000年到2006年上半年北京的房价都是理性的。
以下转述一个水木BBS网友的描述：我在2000年于北京东北三环和四环之间买房，位置还算可以，周围3公里范围类内大学有七八所，紧靠我家门的就是一所重点大学，每天早晚都可以去校园里散步，既清静，绿化也好。我之所以说这些背景介绍，主要是想说明用我家所在的房子来举例，在北京应该具备代表性，既不像二环里面长安街沿线的昂贵，又不像四环，五环以外房价相对的低廉。　　
　　我家的房子在2000年的价位是5600元每平米，我买房时有优惠，再加抽奖，送阳台等措施，房价最后平摊下来也就5000元每平米。由于是买房自住，因此，那以后对自己的房子房价的涨跌不是很关心。但架不住一出小区就有两家房产中介，他们总是时不时问我们要不要卖房，要不要把房子出租。从他们那里，我知道我小区所在的房子：
　　2002年价位在6000元左右，
　　2003年6400元左右，
　　2005年6800元左右，
　　2006年初7000元左右。
　　我还清楚地记得，2006年上半年我想把我家115平米的房子换成本小区一户没有售出的、面积为200平米的房子。按照交换方案，当时这户在24层的房子市场价为7800元每平米

，而我的在15层的房子市场价为7200元每平米，两套房各算总价，再总价相减，我给房产开发商补几十万差价。但我现在很后悔当时没有同意这个方案。
　　但到了2006年底和2007年初，行情就不一样了，房价真是一个月上一个台阶，到2007年6月左右，我小区的房子突突突冲到14000元每平米。我当时就一笑，这么贵能卖出去吗

？但从小区外面大街两边增加的房产中介和他们门前拥挤的人群，发现房子真的好卖！我的手机不知道他们是怎么知道的，过几天就给我打电话，问我房子卖不卖，价格在15000元

左右，要出租也可以，出租价4500元每月。　　
　　到2007年底，房价大致就稳定在15000元左右，直到昨天2008年6月9日，当我再从中介门前经过时，看见布告牌上与我同朝向同面积的房子价格还是稳定在15000元每平米，但

显然已经没有多少人问津了。大街上中介只剩下两家，里面的员工也就一两个人。记得去年10月，这条街两边短短200米范围类，就有7家中介，其中链家地产就三家，我还纳闷同一公司的中介怎么这样挨近了开。
　　现在回想起来，就奇怪2007年究竟发生了什么事让北京的房价几乎翻了一番？我私下认为，如果2007年的房价在2006年的基础上上涨10%，达到每平米8000元左右，2008年在8500元左右，我认为我小区周边的房价应该是理性的，无论是政府还是开发商还是购房者都能够达到稳定的平衡。要知道，从2000年到2006年底，北京房价理性上涨，当时房地产商照样能大把大把赚钱，为什么到了2007年一下要上涨90% 甚至100%？这里面带血的利润到底有多大？这里面虚涨的泡沫到底有多大？
　　
从以上的描述可以看出，从2000年的5000大洋一平米到2007年底的15000大洋一平米，同一套房子到底上涨了多少？！！

2、北京房市属于高位盘整阶段
自2007年底以来，北京房价依然在高位运行，房价并没有真实下跌，仅仅只是成交量缩小了而已。甚至很多项目，大部分价格依然高于07年11月，而自07年11月到降价之前，成交量极小，也就是说，房价所调整的，仅仅是开发商的报价，而并非真实的价格。
因此，目前是典型的高位盘整阶段，下降是必然的。而且本人认为，这种调整对市场、对政府、对开发商都是好事，只有企业和消费者同时回归理性，一个行业才能正常发展，永远的暴利是不可能存在的，失去理性的最终结果必然是一个行业的毁灭。现在的问题是房价如果维持上升不会给经济带来好转，只会带来更大的毁灭!
目前很多人有意无意说北京、上海的购房者都处于观望阶段，其实，目前属于房价超过消费者的购买力，即超买。房价在高位运行中不断快速增长，脱离经济和收入水平的基本面，使无力购房的群体不断增大，市场难以持续发展。“价涨量跌”的有价无市现象不仅可能是因为消费者观望，更可能是市场超过大部分消费者的真实消费能力，市场无力支撑房价走高所致。
学过西方经济学的人都知道，消费者的购买力主要取决于他的收入，即工资。即使放开信贷，消费者就会去买房吗？现在通货膨胀这么厉害，日常生活开支增多，工资（收入）不变，很多企业甚至裁员，难道老百姓就会去医院排队卖血买房吗？
国际通行的房价收入比是3到6倍，按揭月供不超过家庭月收入的30％。1998年国务院在有关房改的文件中明确提出：房价收入比超过4倍的，应当获得住房补贴。这说明：我国政府对此标准是认可的。美国波士顿的房价，也是保证一般人工作6－8年买一栋别墅。而目前北京的现状是，普通的工薪族需要啃老才能买房，而且需要20－30年还清贷款。在此期间你最好不要生病和失业，否则没法还按揭，房子被银行收回去。　　　　
坦率地说，现在贷款买房的简直是不把自己当人！杨白劳买到房子的些许喜悦，很快就会每个月还房贷的压力彻底消灭。

三、房价下降的原因
既然我们说是房地产市场或者房市，按照供求理论来讲，价格会围绕价值上下波动。所以在一定的时间窗内，价格不会偏离价值太远。房价为什么必然下降，主要从内因和外因上来分析。简单的说，内因就是为市场自身（比方说供求关系）改变导致的原因，而外因就是外部因素（如金融危机等）导致的原因。所有人都认为当前房地产市场存在泡沫，只是在程度的认识上有差别。
泡沫必然是要破灭的！泡沫崩溃的唯一原因，就是因为它是泡沫，泡沫的宿命就是崩溃，从无例外。

1、供过于求，价格下降

1）从住房供给方面来分析。
从土地供应来看，目前开发商拿到的土地，已经足够他们使用很多年，这个可以从如下数据上可以反应出来（尽管由于地方政府对土地进行拍卖，导致拿的地价越来越高，现在一些土地拍卖流拍）。以下转发一个网友提供的地主屯地数据，各大房地产企业囤地总量与 2007年总销售面积（具体数据需要进一步核实）：
　　　　囤地企业名 | 囤地总量 | 2007年销售面积
　　　　碧桂园 4722万平方米 261万平方米
　恒大地产 4580万平方米 35万平方米
　　　　雅居乐地产 2843万平方米 140万平方米
　　　　富力地产 2620万平方米 130万平方米
　　　　中海地产 2358万平方米 215万平方米
　　　　合生创展 2200万平方米 112万平方米
　　　　万科集团 2163万平方米 613万平方米
　　　　绿地集团 2100万平方米 220万平方米
　　　　深业集团 1570万平方米 31万平方米
　　　　金地集团 1136万平方米 108万平方米
　　　　保利地产 1007万平方米 199万平方米
　　　　招商地产 800万平方米 32万平方米
退一完步来讲，即使5环以内没有土地可以建造新房，那么仍然可以纳入6环、7环、8环，把穷人都往郊区赶就可以了，正如现在的昌平、通州等成为城区，河北燕郊在不久的将来也会成为北京杨白劳的家园。一个笑话是这样的：一个人白天在北京市区上班，晚上坐公交车回到燕郊的房子里，打开手机一看：“河北移动欢迎您！”下班回到家，每天“河北移动欢迎你”，如果是你自己，你有何感想？当然，没有钱只能被边缘化，这个是现实。
从住房供应来看，即使你现在买不起房，你照样能租到房子，而且还有大量的空置房子（很多是开发商捂盘待涨的房子），这些都说明，房子并不是不够住了。一个很无奈的现实是，现在很多出租的房子，甚至作为二手房买卖的房子，都是公家的房子，以前只花了几千到几万块钱从公家那里买来的。从前一篇文章《房价为什么会上涨》中我们知道，很多普通的家庭手里有多套房子，就更不要说投机者手里的房子了。尽管目前政府在解决低收入家庭的住房问题上做得还很不够，但是我们已经看到，北京房地产市场上供应的层面发生了很大的变化，一批批经济适用房、限价房、廉租房正在源源不断的推向市场，商品房垄断整个住宅市场的局面正在被有效的打破。目前针对夹心饼层的中层收入人员，没有人关心。

2）从需求方面来分析
猪肉价格的变动告诉了我们社会主义市场经济中的一个最基本原理，供求关系决定着价格的变化。
需求是有弹性的，受多种因素的约束，其中最重要的是收入。
98年以前是分房的，而99、2000、2001、2002、2003年工作的人，基本上都能付得起首付，因为04年、05年、06年的房价还比较理性。真正买不起房的人，是05年以后参加工作的人。以下转述一个网友的叙述：说说我单位的同事和原来各自东西的同班同学的购房情况。在1999年，2000年进单位的同事，基本上都买房了，买房时间集中在2003年，2004年。房子或大或小，面积从80平米到150平米，基本上都贷款还按揭。比我们长10来岁的那些40多岁的人，还有50岁左右的人，几乎都是单位分一套（甚至老婆一套、老公一套），自己再买一套。但最近两三年来单位的小年轻就惨了，无论他在单位怎么干，至少要8年才能筹够一套80平米房子的首付。80平米的房子在北京北5环左右也要12000元左右，总价再加税费等也就上100万了，还不算装修。首付要30万，每年得存4万，银行贷款70万，20年还清的话，每个月得6000元左右。我们单位的平均工资在6000元左右，可以想象，这些年轻人的工资肯定在6000元以下。筹够首付的艰辛，后期还按揭的漫漫长途，无疑会让一个年轻人至少25年里不得好过。所以我认为由于房价急剧上升，破灭了那些钢需买房的希望，他们不是不想买，是买不起，咬牙买了房，经济上的巨大压力将大大压抑房子带来的些许快乐。
这些年国内大学生连年扩招，大学学历人的整体工资不是上升了而是下降了，至少平均工资都低于5年前了，而物价和房价是拼命涨。从IT企业来给应届毕业生的收入来看，薪酬不是增加，而是逐步降低（除了少数企业如百度、GOOGLE）。以华为公司为例，2001年华为公司给应届硕士的年薪是12万，2005年本人应届硕士毕业时，给IT代码民工的月薪是6100－6900（税前），现在据说是更低了。我去年做了一个民间的薪酬调查，能源类外企最高，其次是金融、咨询类外企，其次才是一般的国内企业。私营民企的收入差不多最低，甚至低过了有经济适用房（3000多一平米）分的国家部委公务员的月薪。国企中以国资委下属的企业收入最高，比如电力、石油、煤炭等。而银行等金融企业的收入，超过了一般的外企。以某个国有四大银行之一的总行为例，硕士毕业进入第1年，年薪将近10万，一年转正之后年薪超过20万。当然外企、大型国企招的人数有限，更多的人是没有高收入高保障的上班族。

决定需求的第二个因素是需求人口的数量。中国社会科学院金融研究所研究员尹中立博士日前在福建银行业金融创新论坛上作了题为《2007年：房地产形势与政策分析》的演讲，他指出，中国房地产市场的拐点可能出现在2008年。尹中立说，从统计数据来看，我国的生育高峰在1965年前后，1962年的出生率是3.71%，1965年的出生率是3.78%，1978年的出生率是3.3 4%，一直到1978年，出生率都在3%以上，但1978年之后的出生率下降到了2%以下。到2008年之后，当1978年出生的人口年龄超过30岁时，我国的人口高峰期出生的人口将结束他们买房、结婚的高峰期。2008年之后的结婚人口比2008年之前下降30%多，而且是突然的下降，这样的人口变化对房地产市场的影响可能是巨大的。结婚买房是需求的主力，也是多军的重要理论依据。但是1978年出生的人，年龄大约30岁左右，能买得起的基本都买了，只剩下小量付不起首付的人。2008年以后人需求人口数量急剧下降，导致需求急剧下降。如果要考虑到城市进程，只要其他的小城市生活条件改造，不象过去一样农民成为半失业者，区域发展平和加上经济结构升级，涌入北京的人并不会永远上涨。顺便多说一句，现在农村很多学校在四、五年前就已经找不满学生，被迫关闭了。
从长期来看，北京的房价将不可能再经历每年10%到30%的上涨，但会缓慢上涨。可以肯定的是，北京10年后的房价肯定不是现在房价，因为不出意外经济肯定会进一步增长。2000年北京房价的均价是4000元，大家之所以认为很贵，一方面是习惯了公家分配住房不习惯商品房，另外一个方面是当时的工资水平也就2500到3000元。
现在在北京买了房、年龄在35到55岁之间的人，10年后他们的孩子多数到了谈婚论嫁的年龄，而现在都是独生子女，如果一家人平均有两套房，到那时两个家庭合在一起就有4套房，不知道那时候的年轻人还有没有买房的冲动与必要性。到2015年，中国的人口红利将要结束，年轻人的比例将小于老年人的比例。自2020年以后，年轻人比例将大幅度降低，老年人的比例进一步增加，多军现在一直强调的“肛需”更是没有现实基础。不要认为时间很远，到2020年也就12年时间，弹指一挥间。奉劝那些等不及这几年，只想毕业后立即就买房的年轻人，认真想一想是忍几年，还是套几十年？
现阶段买房从而背上几十年的房贷负担，就像蜗牛背着沉重的家，带来的不利影响大家可以自由发挥。

2、开发商、炒房者的资金链面临断裂

3、国际经济形势

4、国内经济、政策形势

5、投机者转移阵地

6、产业结构调整的必然需求

7、建立和谐社会的政治需要

四、其他国家的先例

五、结论

六、政府和普通购房者需要采取的措施