9月27日，央行和银监会联手提高第二套住房贷款的首付，引发业界强烈关注，笔者也为此也撰写了两篇文章，分别从控制银行体系风险和对楼市的影响两个角度予以分析。本篇文章，我想从关注中低收入群体购房问题的角度，呼吁政府借鉴国外经验，为部分弱势群体（也可考虑包括部分收入较高的年轻人）提供房贷担保，使其首付比例最低可降至5%。

这有一定道理，但须明白“一口吃不了个胖子”，大力推进住房保障是方向，可得有一个过程，近期国务院出台的“24号文”已明确：近几年住房保障优先照顾低收入阶层。这就意味着，占城镇人口约40%的中低收入阶层和中等收入阶层中的大多数，买房依然是解决居住问题的主要路径，而且经济适用房僧多粥少，其中大部分家庭只能购买限价房和纯粹的商品房。

路径说也简单，就是为弱势群体购房贷款提供担保。这也是欧美发达国家的成熟经验。20世纪30年代的经济危机，使美国200万居民因无法还贷而丧失房产权，上千家银行、几百家私营房贷担保机构倒闭。鉴于此，1934年通过《联邦住房法》，成立美国联邦住宅管理局，主要为中低收入家庭住房抵押贷款提供全额担保，该类房贷年限最高可达30年，首付比例可低至5%。加拿大的经验与美国类似，1954年修订《全国住房法》，授权加拿大住宅贷款担保公司（国营机构）向首付款低于25％的住房抵押贷款提供100％的担保。发展到今天，贷款首付比例已由1940年代的50%下降到目前的5％，大大提高了中低收入家庭的购房能力。

由于今年以来次级房贷危机的爆发，许多家庭面临着房子被银行收走的危险，9月18日美国众议院本周二投票通过了联邦住房管理局(FHA)改革法案，同意对中低收入购房者提供担保，可以令房屋拥有人在失去住房前获得再融资。根据这项名为“FHA担保”的计划，预计将有6万个拖欠住房贷款的家庭获得FHA担保的资金。

有国家担保机构做靠山，商业（民营）金融机构也就可以规避风险，即使以低至5%的首付比例向中低收入者放贷，亦无后顾之忧。我国不是没有房贷担保机构，而是太不尽人意。2000年建设部曾出台过《住房置业担保管理试行办法》，但无论政策设计，还是执行情况，都可归为失败。各地担保公司性质差别很大、规模小、资金少、抗风险能力弱、鱼龙混杂，在公积金贷款担保方面还可以混混，根本入不了商业银行的“法眼”，而且并没对中低收入家庭有什么特殊照顾。

笔者认为当务之是做两个方面的工作。一方面，建立中央和地方分层次的住宅贷款担保系统，首先要成立非营利性的全国住宅贷款担保公司；另一方面，国营担保公司重点为中低收入群体贷款担保，而且降低个贷首付比例，可逐步降至5%，切实讨得商业银行之“欢心”。我国的住房保障建设是一个复杂的系统工程，其中房地产金融系统不完善可谓“软肋”，国家提供房贷担保制度，值得决策部门的关注和研究。

紧急备注：俺本站在弱势群体买房难的角度，建议政府承担更多的责任，结果本文招来网友痛骂。我大概看了下网友们的贴子，发现很多人根本就没读懂这篇文章就开骂了。所谓“政府担保”，是指若经过政府担保的特定弱势群体以后没钱还贷，则由政府承担由此造成的风险，而与商业银行无干，而贷款者亦不必过分担忧！