2008年最渴望在上海中心城区扩容办公楼的是哪类企业？答案出乎意料，金融保险行业增加从业人员和扩大办公室面积的需求最为强烈，陆家嘴成为其办公新址的首选地区。

“2007年上海外商投资企业办公楼需求调查”显示，把上海经营机构作为亚洲及大洋洲地区总部的外商投资企业增加到10%，预计这个比例在今后3年内将增加到15%。为了满足快速增长的业务发展需要，65%的企业表示会考虑招募更多员工，半数以上的企业正打算扩展办公场地。尤其是金融保险业扩展需求的增加较其他行业更为显著，足见上海甲级写字楼的需求强劲。

这一报告还显示，各企业新增或搬迁办公场所的考虑因素与去年相同，但办公室的品质规格和提升企业形象更为金融保险行业关注。作为搬迁地，最感兴趣的地区是“陆家嘴地区，比排列其后的“淮海中路沿线”、“虹桥开发区”支持率高出近两倍。所有行业均认为陆家嘴地区人气最高，尤其是金融和保险业，半数以上选其作为最感兴趣的地区。

但是不断高涨的租金也给陆家嘴地区带来一些负面效应。“地区形象”、“金融机构的密集度”和“办公楼的质量”三大因素是吸引各行业入住的重要理由。与此同时，“租金水平”、“生活辅助设施”、“步行环境”和“文化娱乐设施”对企业是否入驻影响越来越大。虽然优质办公楼、金融机构的密集度等商务环境的评价有所提高，但甲级写字楼的租金成本成为未来最大的抗性。

　　这是由上海交通大学医学院营养系副主任蔡美琴教授主持开展的调查：调查对象为25岁-40岁，月收入在2000元以上的白领女性。调查结果中，还有一个让上海美眉感觉良好的数字，那就是北京白领女性约有1.5%的人肥胖，而上海白领女性肥胖比例则接近为0。

　　上海白领那么喜欢外出就餐，偏偏又不长肉，这实在让其他城市的白领有点看不懂。其实就午餐来说，无论是叫盒饭，还是吃从家里带来便当，都会比“出去吃”更容易让你腰部的游泳圈堆积脂肪，因为如果不出去吃，在这段宝贵的午休时间里，你所能走动走动的，不是从座位到秘书前台取外卖的距离，就是到微波炉热饭的距离。

　　上海的气候和上海写字楼所在的位置，又特别适合“出去吃”。十二月中旬上海白天的气温始终在10度以上，只要不下雨，穿上一件厚的夹克衫或者大衣，裹上围巾，中午下楼找个餐厅吃饭，吃罢逛逛淮海路、南京路、徐家汇，太平洋百货、百盛、久光、港汇、美罗城里兜兜转转，哪怕街边小店window shopping，也是一次完全能用“享受”来形容的忙里偷闲。

　　若是在这个季节到北京，“享受”可能就要换成“忍受”了，虽然北京的冬日暖阳比上海的灿烂多了，可北京的风大也是出了名的，而且大风扬土的滋味实在让人吃不消。有位同事曾经语重心长地告诫办公室的女同胞，在北京起风的日子最好不要骑自行车，否则正骑得欢时啪的一声一个塑料袋直愣愣地盖到你脸上。

　　丽华快餐在京沪两地都有服务，上海的菜单让人明显觉得“生意惨淡”，永远不翻花样，鸡腿饭、红烧肉饭、蚝油牛肉饭……倒是12元的酸菜鱼砂锅配2元的米饭，还算划算，一是口味上酸菜和鱼比较清淡，很适合作为午餐，二是吃完后竟然还附送砂锅一只，如果经常点丽华快餐的砂锅，估计很快就可以通过网络吸引别人来“团购砂锅”。北京的丽华估计是受到奥运的鼓舞，整个菜单看上去就显得朝气蓬勃——从7元到20元，有5种套餐可选，哪怕是7元的套餐也有两荤两素，而且每天都还不一样。北京的写字楼周边的方便指数没有上海高，去饭店或逛商场，都有种煞有其事的隆重感，有时候吃腻了周边的几家，想换换口味，还得开车去，又白白浪费了中午走路燃烧卡路里的大好机会。

　　2007年，上海写字楼市场持续走热，其中上海甲级写字楼平均空置率更是一度达到了历史以来的最低水平，只有5%左右。

　　供应量方面，上海甲级写字楼新增供应从2007年上半年起开始上扬，而随着2007年上海银行大厦、印尼黄金置地大厦、廖创兴大厦、越洋广场等甲级写字楼的竣工交付，2007年的新增供应达到约34.7万平方米，但供求关系仍然保持紧张态势。

　　虽然上海甲级写字楼市场需求持续紧张，然而实际吸纳量较之去年同期已有明显下降。这主要是由于缺乏市场供应新增物业所致。随着浦 西市中心供应量的稀缺，大部分吸纳量都转移至浦东陆家嘴以及浦西CBD周边办公区域，整体空置率则持续走低。

　　目前，上海甲级写字楼市场的供应重心逐渐从浦西转向浦东，使得黄浦江两岸的写字楼供应量不断地趋于平衡。预计这场演变将会在2010年达到顶点。

　　同时，上海中原工商铺部还预计，受潜在供应充足的支持，陆家嘴将会继续成为一个颇具吸引力的地区。在未来2年内，陆家嘴区域将会有包括环球金融中心在内的9幢写字楼集中上市。

　　乙级写字楼新增供应向外扩延

　　2007年上海乙级写字楼新增供应的区域与以往不同，主要分布在传统商务区以外的一些区域。尤其是开始向新兴的商务区扩展，包括五角场区域、金桥开发区、中山北路沿线、中山西路沿线、闸北不夜城等区域等。

　　随着中心城区的办公成本的迅速增加，越来越多的企业都面临着经营成本的巨大压力。同时，在次中心区域、郊区，不断落成一些新的写字楼。在交通环境和商业环境不断完善的过程中，这些区域的写字楼逐渐吸引了一部分原本在中心城区办公的企业。

　　另外，部分世界五百强企业逐渐搬迁到工业园区，或者迁往新兴的次中心区域，由于上海写字楼分布格局的外延，以及区域市场的特定需求，使得这些新兴的商务中心得到了较快的发展，规模不断发展壮大。

　　2008年写字楼租金仍将上涨

　　2008年上海甲级写字楼租金仍将会稳步上涨，预计在2008年上海全市范围内甲级写字楼平均租金将会上涨10%-15%。

　　租金上涨，也促使上海甲级写字楼的楼盘品质、配套设施以及其为租户所提供的相关服务环境不断的进步。目前许多规划中或即将上市的综合性项目中都包含有甲级写字楼，其高品质的配套设施、完善的休闲娱乐环境以及永续发展的楼宇技术将把整个项目打造成一个迷你的地区生活中心，进而带动其写字楼的综合品质。

　　上海甲级写字楼的新增量正在不断上升。在此期间，一些建成较早的物业，由于硬件设施的滞后性，导致了其租金水平的相对回落以及客户层次的降低，使得其逐渐退出甲级写字楼的行业。

　　“2007年上海外商投资企业办公楼需求调查”显示，把上海经营机构作为亚洲及大洋洲地区总部的外商投资企业增加到10%，预计这个比例在今后3年内将增加到15%。为了满足快速增长的业务发展需要，65%的企业表示会考虑招募更多员工，半数以上的企业正打算扩展办公场地。尤其是金融保险业扩展需求的增加较其他行业更为显著，足见上海甲级写字楼的需求强劲。

　　这一报告还显示，各企业新增或搬迁办公场所的考虑因素与去年相同，但办公室的品质规格和提升企业形象更为金融保险行业关注。作为搬迁地，最感兴趣的地区是“陆家嘴地区，比排列其后的“淮海中路沿线”、“虹桥开发区”支持率高出近两倍。所有行业均认为陆家嘴地区人气最高，尤其是金融和保险业，半数以上选其作为最感兴趣的地区。

　　但是不断高涨的租金也给陆家嘴地区带来一些负面效应。“地区形象”、“金融机构的密集度”和“办公楼的质量”三大因素是吸引各行业入住的重要理由。与此同时，“租金水平”、“生活辅助设施”、“步行环境”和“文化娱乐设施”对企业是否入驻影响越来越大。虽然优质办公楼、金融机构的密集度等商务环境的评价有所提高，但甲级写字楼的租金成本成为未来最大的抗性。

格局化调整以小陆家嘴板块尤为明显。今明两年小陆家嘴入市的办公楼多为高端物业，这样一来，很多中小公司如果想在浦东办公，将不得不外迁。在小陆家嘴地区未来甲级写字楼项目中，主要包括黄金置地大厦，时代金融中心，未来资产大厦，环球金融中心，中融碧天大等16个项目。

特色写字楼持续畅销

投资写字楼物业，提高了投资的门槛，更加具有风险性。市场证明，针对特定客户的特色物业的投资，明显优于大众化物业的投资。目前上海写字楼市场逐渐细化，各类异质化需求逐渐呈现，LOFT、MORE、创意仓库、特定行业的写字楼等产品逐一呈现，并且取得了非常可观的销售业绩。

办公格局加速外延

随着中心城区的办公成本的迅速增加，很多企业都面临着经营成本的巨大压力，同时，在次中心区域、郊区，不断落成一些新的写字楼。在交通环境和商业环境不断完善的过程中，这些区域的写字楼逐渐吸引了一部分原本在中心城区办公的企业。另外，部分世界500强企业逐渐搬迁到工业园区，或者迁往新兴的次中心区域，更是顺应和加速了上海办公格局外延的进程。

由于上海写字楼分布格局的外延，以及区域市场的特定需求，使得一些新兴的商务中心得到了较快的发展，近几年新增写字楼物业较多，已经形成了一定的规模，从而成为上海写字楼分布格局外延过程中的一个主要实现方式。

甲级写字楼也面临“洗牌”

由于上海甲级写字楼的新增量不断上升，而一些建成较早的物业，由于硬件设施的滞后性，导致其租金水平的相对回落，以及客户层次的降低，使得其逐渐退出甲级写字楼的行业。这一变化趋势将会在接下来的几年中愈发明显。

在未来4年内（2008-2011年）的新增供应量会相当大，根据中原地产的研究，平均每年有40万平方米的新增供给。其中，2008年与2010年尤为突出，达到50万平方米左右。而目前的陆家嘴的总体量在77万平方米左右。

由于未来几年的供应高峰，租金和空置率会受到一定的影响。但由于上海整个市场对甲级写字楼的强劲需求，其影响程度不会太大。租金从2008年后增长将放缓，而持续上涨的势头会保持到2009年之后会有所下降，但下降比例不会太大。而空置率也会在2008年开始有一定程度的回升，不过仍将在较低的范围内（5%到11%）变化。

在多年的稳步增长之后，再加上三四季度新建写字楼大幅减少这一“空前利好”，沪上写字楼的租金迈上了5年新高，因此成为各路资本追捧的对象：外资持续“扫楼”，浙江资金的身影也悄然显现。短短数月之间，上海甲级写字楼风生水起。匪夷所思的是，麦格理银行、高盛、花旗却在悄悄抛售上海优质物业……

外资“交棒”迷局

得益于国际金融中心的良好预期，国内和国外金融机构的入驻，进一步推高了上海甲级写字楼的租金，优质物业越发紧俏。统计显示，今年第三季度甲级写字楼市场空置率降至2.9%，为历史低值，比上季度下降0.1个百分点。而浦东甲级写字楼的空置率更是下降到1.7%的水平，在第二季度的低位基础上再降0.2个百分点。空置率的降低，也就意味着租金将会大幅提高。

然而，就在这一室难求的当口，花旗集团名下的房地产投资基金(Citigroup Property Investors)却以1.05亿美元的价格，将永新广场100%股权转卖给一家公司，该公司系两家香港上市公司：资本策略(0497.HK)与天安中国(0028.HK)合资设立。

这栋被出售的物业位于人民广场黄金地段，是一幢22层的甲级写字楼，总面积达到2.9万平方米，由于地理位置优越，交通便利，吸引了柯达、德州仪器、美亚财产保险等知名企业。

对于这次交易，花旗方面只是笼统地表示：“花旗在永新广场上已获得了足够的增值回报。这次交易并不代表公司将撤出中国市场，如果有合适的机会，花旗将继续进行收购。但是，目前寻找一个理想项目的难度已经大大提高。”

此番表述，似乎前后矛盾。无独有偶，早在今年年初，澳大利亚麦格理银行旗下的房地产基金将持有的上海新茂大厦转让给一家名为SEB的德国养老基金，成交价格为2.5亿美元。今年7月份，高盛又以1.5亿美元的价格将高腾大厦出售给德国SEB Immobilien与新加坡太平星集团。要知道，两年前高盛购买高腾大厦时，曾创下外资收购写字楼金额的最高纪录。

一时间，外资之间的“交棒”迷局让人疑窦丛生，既然优质物业很难找到，而且它们都有稳定回报，外资为何频频出售，全身而退?

伴随着上海金融、商贸、高科技等产业的成熟兴旺，投资者对于上海写字楼市场近年来的繁荣同样有目共睹。随着市中心区域商圈的写字楼市场日趋饱和，次中心区域的新兴CBD正逐渐显现出自身的魅力与光彩。

甲级写字楼租金年涨幅14%

据美联物业市场研究部数据显示，目前上海中央商务区甲级写字楼日租金已达1.5美金/平方米/天，超甲级写字楼更高达2.0美金/平方米/天。中央商务区甲级写字楼租金年涨幅达到14%。非中央商务区甲级写字楼租金年涨幅也接近9%。

由于中央商务区甲级写字楼高额的租金回报率，日渐稀少的新增供应及持有者对于手中物业的惜售心理，现时想要投资入驻中央商务区甲级写字楼市场，分得"一杯羹"的机会是少之又少。有能力拿到中央商务区黄金地段开发写字楼项目的开发商，大多数选择长期持有，谋求高额租金回报，只租不售。

上海美联物业写字楼部副区域经理陈俊彦表示，虹口、普陀、闸北、杨浦等内中环区域高级写字楼市场已逐渐赢得投资者关注，部分产权甲级写字楼表现强劲。这些区域相对投资成本较低，人口密集度高，具有较高的人脉及发展空间。同时，上海城市建设的合理化及高速化，以往的商业副中心按区域按地段特性整合所属地块，以工业园区、创意园区、高科技园区等专项办公物业吸引客户。四通八达的轨道交通也改变了以往这些地区的商业布局，大型的购物、休闲中心，以轨道站点为中心，再配以高规格的商业楼宇。若区域内有市政规划同时展开，升值潜力不容低估。

德胜凯旋广场位于西城德胜商务区的核心，西侧沿德外大街往北直达马甸桥，与德胜尚城、德胜科技园中心区隔街相望。由A、B、C三座建筑构成，地上面积6万平米，总建筑面积8万平米。其中A座为高档5A写字楼，C座为3层独栋写字楼，对于现代企业而言，全临街的德胜凯旋广场具备不可多得的形象展示价值。

物业名称：	德胜凯旋广场	区 域：	上海市
地 址：	西城区德胜门外
物业类型：	写字楼	户 型：	单间
物业公司：	金融街(北京)置业有限公司	物业管理费：	18.00 元/㎡/月
价 格：	5.6元/天*㎡
面 积：	235 ㎡	最小租期：	360 天
楼 龄：	1 年	位于楼层：	6 层
朝 向：	西	最高楼层：	16 层
装修程度：	毛坯房
公交路线：	周边路网密布，二环路、德外大街、安德路、地铁二号线以及规划中的地铁十号线形成了完整的交通体系
详细内容：	德胜凯旋广场位于西城德胜商务区的核心，西侧沿德外大街往北直达马甸桥，与德胜尚城、德胜科技园中心区隔街相望。由A、B、C三座建筑构成，地上面积6万平米，总建筑面积8万平米。其中A座为高档5A写字楼，C座为3层独栋写字楼，对于现代企业而言，全临街的德胜凯旋广场具备不可多得的形象展示价值。 B座为精装修服务公寓，40-90平米的空间布局，户型方正，采光充足，站在城市之上，彻底享受城市中心多资源配套，无论是自住还是投资，均是不可多得的选择。项目预计2008年5月正式开盘。
到期时间：	2009-1-2	发布时间：	2008-1-8
已上传图片	（点击图片看大图）

联 系 人：	写字楼租售热线
联系电话：	82076688
联系Email：	jiatianxia2729@gmail.com

项目总占地面积12000平方米，总建筑面积32000平方米，其中写字楼建筑面积24000平方米。2007年11月正式开盘，2007年12月10日入住。

物业名称：	花园科技大厦	区 域：	上海市
地 址：	丰台区开阳路1号
物业类型：	写字楼	户 型：	单间
物业公司：	北京瀚海置业投资管理有限公司	物业管理费：	24.00 元/㎡/月
价 格：	3.5元/天*㎡
面 积：	50 ㎡	最小租期：	360 天
楼 龄：	1 年	位于楼层：	7 层
朝 向：	南	最高楼层：	15 层
装修程度：	中等装修
公交路线：	地铁4号、14号线；公交454、122、702、741、458、377、744、646、54、485、724等20余条线路
详细内容：	项目总占地面积12000平方米，总建筑面积32000平方米，其中写字楼建筑面积24000平方米。2007年11月正式开盘，2007年12月10日入住。
到期时间：	2009-1-2	发布时间：	2008-1-8
已上传图片	（点击图片看大图）

联 系 人：	写字楼租售热线
联系电话：	83973855/3866、13381128628
联系Email：	jiatianxia2729@gmail.com

远洋国际中心位于CBD东区，朝阳路与东四环交汇处，慈云寺桥东南角，距华贸中心仅500米，与东二环、东三环、东四环、建外大街及地铁一线、八通线一同构筑起CBD高效畅通的路网体系。远洋国际中心距地铁四惠站仅500米，周边公交线路多达40多条。

物业名称：	远洋国际中心	区 域：	上海市
地 址：	朝阳区八里庄西里1号
物业类型：	写字楼	户 型：	单间
物业公司：	中远房地产开发有限公司	物业管理费：	3.60 元/㎡/月
价 格：	7.4元/天*㎡
面 积：	156 ㎡	最小租期：	360 天
楼 龄：	1 年	位于楼层：	12 层
朝 向：	南	最高楼层：	28 层
装修程度：	精装修
公交路线：	东四环慈云寺桥东南角，距地铁四惠站500米，周边公交线路40多条，出行便捷
详细内容：	远洋国际中心位于CBD东区，朝阳路与东四环交汇处，慈云寺桥东南角，距华贸中心仅500米，与东二环、东三环、东四环、建外大街及地铁一线、八通线一同构筑起CBD高效畅通的路网体系。远洋国际中心距地铁四惠站仅500米，周边公交线路多达40多条。 远洋国际中心由总建面的23万平米，包括一栋5A纯写字楼，一栋酒店式服务公寓，二栋商务公寓，所有楼体与水平成45度角设计，保证每个独立空间均有二至三个采光面，大面宽、短进深。约80--130米的高度，造就东四环地标级商务建筑综合体。远洋国际中心与东四环之间还有万余平米的绿化，为远洋国际中心所独享。 远洋国际中心用地面积约3.67万平方米，地下建筑面积约5.06万平方米，地上建筑面积：约17.58万平方米，总建筑面积约23万平方米，建筑密度约38%。A座写字楼地下3层，地上33层，建筑面积约8.53万平方米，建筑高度约129.9米，标准层面积约2650平方米，标准层高3.8米。B座酒店式服务公寓地下3层，地上23层。建筑面积约2.6万平方米，建筑高度约79.8米，标准层面积约1119平方米，标准层高3.2米，客房228间，面向四环的外立面为玻璃幕墙，其余部分为断桥铝合金窗和金属铝板。4部高速电梯冰蓄冷式中央空调。C、D座商务公寓地下3层，地上28层。C座182套；D座156套。建筑面积各约3.2万平方米，建筑高度约94.8米，标准层面积约1160平方米，标准层高3.2米，每座5部高速电梯，户式变频中央空调和钢制柱式散热器。商业街区总建筑面积约13000平方米，其中地上面积8000余平方米，地下面积约5000平方米。A座约3300平方米，首层、二层设计为银行、商务中心、高档餐饮等。B座约1100平方米，首层、二层设计为中高档餐饮空间、小型会所。 智慧空间是远洋国际中心的C、D座。每幢建筑面积约为3.2万平米，地上28层，地下3层，楼高95米 。首层、二层层高5米，设计为相连的独立跃层商铺，目前已经全部售罄，繁华商景指日可待。三层以上为办公空间，标准层整层1160平米，层高3.2米，全部为大开间设计，每层6-7套，每套140-220 平米，并且可以自由组合成400、500 平米或整层不等。C、D座每层公共部分均设有洗手间以及安全监控和消防广播系统，户内均设有户式中央空调以及烟感和喷淋系统，每户至少配备10部外线，一个网络，并做到千兆入楼百兆入户，电量设计为每平米100W，且双路供电，绝无断电之忧。楼内配备5部大吨位高速电梯，并设有首层等候功能，设计高峰等候时间不超过40秒，畅通无阻的垂直交通可极大提高业主的办公效率。 智能化设计：A座地上18部电梯，其中客梯16部，消防电梯2部，分高、中、低区设计，另配有2部B3--首层的转换梯；B座4部，其中客梯3部，消防电梯1部；C、D座各5部，其中客梯4部，消防电梯1部。部分楼座电梯设首层等待功能。各层均设有喷淋、消火栓、烟感探测、手报、消防广播、消防通讯、防排烟等设施。闭路电视监控系统、电子巡更系统、停车场管理系统等。配有共享智能会议室，可进行异地交流。综合布线、数据通信与宽带接入、卫星电视、楼宇自控等智能配备，办公无忧。WLAN(无线局域网)。 商务配套 酒店宾馆：国贸饭店、中国大饭店、京广新世界饭店、兆龙饭店、温特莱酒店、丽思卡尔顿酒店、 JM 万豪酒店、悦成酒店等。 康体健身：朝阳公园游泳场、朝阳高尔夫俱乐部、 CBD国际高尔夫俱乐部朝阳体育馆、郡王府休闲中心、青鸟健身中心、步步高俱乐部、远洋天地会所等。
到期时间：	2009-1-2	发布时间：	2008-1-8
已上传图片	（点击图片看大图）

联 系 人：	写字楼租售热线
联系电话：	85865853
联系Email：	jiatianxia2729@gmail.com