南京住房公积金管理中心规定，自9月1日起，南京住房公积金缴存人曾办理过住房公积金贷款的、再次购房申请公积金贷款的暂不批准办理；夫妻双方有一方曾办理过公积金贷款的，再购房也暂不办理公积金贷款。南京市住房公积金管理中心贷款管理处相关负责人昨晚向记者证实了此消息，他说：“出台此项政策主要是为了顺应国家对房地产宏观调控的要求，对第二次使用公积金贷款购房的行为不予支持。”业内普遍认为，南京暂出公积金贷款新政，是收紧银根的又一体现。另据了解，省公积金贷款政策没有变化。

新政出台

新政:南京市公积金贷款暂不批第二次

南京住房公积金管理中心公积金贷款政策具体调整情况如下：一、住房公积金贷款计算公式中的个人还贷能力系数由原0.3调整为0.2。2007年9月1日起中心进行贷款终审时，贷款额度将按照调整过的还贷能力系数进行计算。2007年9月1日起各行送审的贷款请按调整后还贷能力系数计算贷款额度；二、住房公积金缴存人曾办理过住房公积金贷款的、再次购房申请公积金贷款的暂不批准办理；夫妻双方有一方曾办理过公积金贷款的，再购房也暂不办理公积金贷款。2007年9月1日起系统将对此进行判断。2007年9月1日前各行已在住房公积金管理信息系统中进行贷款初审和复审的贷款，仍按照原贷款操作规定执行。

这一关系民生的调整消息为何不召开新闻发布会向社会告知呢？记者就此向南京市住房公积金管理中心相关负责人提出询问时，该人士回复是，“没通过新闻发布会的形式向媒体宣布，是考虑到这种调整不是重大政策的调整，不像个人贷款额度提高之类，只是中心的操作系统进行微调而已。”

算账：15万元贷款额只能贷到10万

有消息灵通人士向记者透露,其实各家银行早些时候已经陆续收到南京市住房公积金管理中心关于此次调整的通知。巧合的是,house365.com网站上也贴出了通知的影印件。但几家银行的回复颇为含蓄,均表示“我们暂时未收到这一通知,但对调整已有所耳闻,调整后对使用南京市公积金贷款的购房者影响较大,对使用省公积金贷款的购房者没有影响”。

民生银行南京分行房贷部人士告诉记者,调整后,使用南京市住房公积金的可贷数额将大大下降,比如原来某人可贷15万元公积金,每个月缴存的公积金总额为150元,缴存的比例为10%。现在个人还贷能力系数由0.3调整为0.2后,按照“个人住房公积金贷款额度=借款职工的住房公积金月缴存额÷公积金的缴存比例×0.2(还贷能力系数)×12(月数)×实际可贷年限”这个计算公式,这位客户就只能贷到10万元了。建行江苏分行房金部人士则表示,按照调整后规定的“夫妻双方有一方曾办理过公积金贷款的,再购房也暂不办理公积金贷款”,那么如果夫妻双方有一方曾办理的是省公积金贷款,而另一方是初次办理南京市公积金贷款,那么再购房时仍不可办南京市公积金贷款。

原因：保障首次置业者,收紧银根

南京之所以出台公积金贷款新政，银行人士分析指出，南京市住房公积金贷款新政与今年公积金支取额大幅攀升、入不敷出有一定关系，通过下调个人还贷能力系数和对贷款条件加以限制，可以减少公积金支出数量，实现公积金收支平衡。另外，住房公积金贷款新政也能在一定程度上抑制过旺的购房需求。

“当然，这也跟国家收紧银根政策有关。”有人士指出，国家对一手房的政策导向是“稳定房价”，南京出台该政策也是为了保障首次置业者。

市场反应

中介：市民购房成本将增大

中原地产一位负责人士在接受记者采访时表示，从这份由公积金管理中心直接下发给银行的文件中可以看出，与众多商业性银行近期收紧贷款的政策一样，公积金管理中心也在将放贷的“口子”越收越紧，一方面可以看成是楼市调控的一项配套措施，另一方面也表明公积金这块大“蛋糕”由于使用的人越来越多，“蓄水”赶不上“防水”，因此只能通过抬高“门槛”加以控制。

另一家大型中介的市场部经理认为，对于新政的第二条，也就是“办理过公积金的不得再办”的规定，他认为对购房者影响有限，因为有的购房者会去选择商业性贷款，或是在每年的7月份将公积金取出用做提前还款。而对于新政的第一条，该人士表示对贷款人的影响更大一些，这是由于调整系数之后，贷款人的最高贷款额度将会降低，有的市民购房原先可以全部使用公积金贷款，今后将不得不选择组合贷款，所付出的成本随之加大。

市民：直接影响购房计划

记者了解到，目前南京人购买二手房时，使用公积金的比例大概在四成左右，而新政的出台将直接影响到这些人群的购房预期。在机关上班的小张得知这一消息后赶紧算了笔账，她说自己还没有使用过公积金，调整之前，她的贷款额度可以贷满15万元，而今后则只能贷到10万元了。

记者在采访中获悉，像小张这样以后贷不足15万元的市民还有不少，这将直接影响到他们的购房计划。在教育部门工作的刘小姐表示，如果公积金贷款额度“缩水”的话，她和爱人将不考虑在江宁购买房产，“本来是想拿闲钱做点投资，我们担心今后政策还会调整，所以房子暂时不买了，股市或者基金应该会是比较好的选择吧”。

业内：政策可能会再次调整

河西一家楼盘的开发商黄先生表示，公积金贷款紧缩对开发企业几乎没什么影响，但是对于购房者来说，可能会造成心理上的压力，他担心一些使用公积金购房的市民会降低房子的面积预期，原本打算购买120平方米的，今后可能只选择100平方米，通过压缩支出控制成本。而南京一所高校的房产研究专家则表示，支取公积金购房的市民越来越多，而缴存量变化不大，直接促使了“门槛”的抬高。该人士表示这仅仅是暂行政策，针对的只是目前公积金“蓄水池”的现状而制定的，一旦今年底明年初时公积金的归集量有所回升，相关的政策可能会再次进行调整。

新闻附件

商业贷款和公积金贷款还款利息对比

纯商业贷款公积金贷款差额

每月还款额1111.83993.25118.58

总还款额266840.26238380.2728459.99

总利息额116840.2688380.2728459.99

备注：贷款总额15万，还款年限20年，以8月22日发布的新利率计算，商业贷款采用等额本息还款法。(单位：元)

A、何为还贷能力系数

据南京住房公积金管理中心有关人士介绍，还款能力系数，是反映职工公积金贷款本金与职工当月收入的占比情况。个人住房公积金贷款额度=借款职工的住房公积金月缴存额÷公积金的缴存比例×0.2(还贷能力系数)×12(月数)×实际可贷年限。

B：15万20年房贷，商贷比公积金贷多付息28459元

同样贷款总额15万元，还款年限为20年，如果使用公积金贷款，按照8月22日公布的新基准利率，比纯商业贷款利息额少支付28459.99元(如上表)。

观点PK

正方：新政有利于稳定房价

政策总是“双刃剑”。一方面这项政策可以给疯狂楼市退烧，另一方面也会伤及改善住房的买房者。有关房产专家认为：受深圳二手房市场房价下跌的影响，南京二手房已经开始萎缩，表现在挂牌量增多，交易量变少，新政出台对二手房市场影响更大。而一手房市场还是一种稳定的效果，房价不会大涨也不会大跌。

抑制投资性购房

另一位研究专家指出，南京公积金贷款政策的调整是本轮紧缩房贷的手段之一。其直接影响是对投资性购房、家庭多套购房和超前购房消费产生抑制，从而进一步促进楼市的供需平衡。不排除下一步会有利率提高、按揭首付比例提高等进一步金融政策的出台。

反方：影响“改善住房”者

“这个政策打击了改善住房者”，一听到公积金贷款一生只能贷一次的消息后，已用公积金贷款买了一套100平米自住房的马小姐有点激动：“虽然这个政策目前对我们没有太大影响，但是当我们有能力想为孩子换第二套房子的时候，当然希望能有公积金贷款的支持，毕竟公积金贷款利率比商业贷款利息要低得多。”

对投资者影响并不大

一位开发商表示，叫停公积金二次贷款，对真正的投资客而言，影响不大。实际上公积金贷款和商业贷款的利息相差只有几万元，平均到数十年中去还，与房地产的升值空间相比，简直微乎其微。所以说，此政策对富人而言几乎没有任何影响。真正受到伤害的，是那些需要改善生活条件的普通购房家庭。

继商业银行房贷收紧后，浙江公积金贷款也趋紧。昨日，早报记者从浙江省直公积金管理中心获悉，自8月下旬起，该中心对公积金贷款条件作出调整，现已暂停房龄20年以上的二手房及杭州郊区住房的公积金贷款申请。与此同时，浙江部分城市已下调公积金贷款额度。

公积金存贷比接近警戒线

浙江省直公积金管理中心管理着杭州2000多家省直属单位职工的公积金。“今年以来房地产市场持续过热，公积金库存告急。”该中心公积金科科长程爱华告诉早报记者，由于央行多次上调利率，公积金贷款优势更为明显。今年以来，杭州楼盘供应充裕，职工购房大量增加，近期已出现排队申请公积金贷款的现象。

据统计，截至今年8月21日，浙江省直公积金中心共发放贷款5537户、19.07亿元，平均每月发放692户、2.38亿元，与去年同期相比，户数增加1059户，贷款额增4.72亿元。“目前，公积金存贷比已经接近警戒线。”程爱华说。

基于此种现状，浙江省直公积金中心出台5条“新政”。其中规定符合条件的职工申请二次公积金贷款时，应同时满足：职工需按规定正常足额缴存住房公积金；且公积金二次贷款申请时间应在首次贷款结清后正常缴公积金1年以上。公积金支取额度也受限制，规定不能超过当期还本付息总额一半。另外，对房龄20年以上的二手房暂停受理贷款申请。

程爱华说，公积金贷款收紧只是暂时举措，一旦房地产市场趋于平稳，政策会重新调整。

二手房中介感受寒意

尽管杭州市级公积金贷款暂未调整，但二手房中介已明显感受到寒意。“21世纪不动产”杭州区域金融中心人士对早报记者说，目前省直公积金和杭州市级公积金的购房户大致“四六开”，该新政牵涉的人群为数不少，“新政执行前，省直公积金中心原先承诺30个工作日办理，但现在已不作时间承诺”。

“我爱我家”市场研究中心周包军认为，房龄20年以上二手房暂停公积金贷款的政策对市场影响较大。“据统计，杭州二手房源中，20年以上老房子比例约15%。”他说，“这些老房子又大多是小户型，银行商业贷款也卡得比较严。”

绍嘉等市下调贷款额度

事实上，收紧公积金贷款的不仅是杭州，浙江全省均出现不同程度的公积金资金紧张。

据了解，绍兴、嘉兴近期已发文下调公积金贷款额度。嘉兴规定，只有夫妻单方或单身职工公积金贷款额度上限由现行25万元调至20万元。绍兴市规定，市区及绍兴县职工的住房公积金贷款最高限额均下调10万，双职工从50万下调为40万、单职工下调为25万，并规定，1户家庭原则上5年内只能享受1次住房公积金抵押贷款，且累计贷款次数不得超过2次。另外，湖州、舟山等市对公积金贷款实行排队轮候制。

沪宁杭住房公积金贷款比较

上海：每户最高可贷50万元

自2007年9月1日起，上海市对第一次购买自住住房的住房公积金贷款借款人，从以户为单位计算贷款额度，改为以户为基础，配偶(或参贷人)分别计算额度的办法，且每户家庭最高贷款限额为40万元；若有补充住房公积金的，每户另增加补充住房公积金贷款限额10万元。

杭州：每户最高可贷50万元

杭州住房公积金个贷按户确定，最高可贷50万元。

南京：每户最高可贷30万元

南京住房公积金个贷按人确定，每人单笔贷款最高额度为15万元，申请人为两个或两个以上的最高额度为30万元。

记者日前从上海市政府获悉，今年下半年，上海将陆续上调一系列民生保障标准，进一步体现了向民生倾斜的政策导向。其中包括扩大廉租住房制度受益面，增加养老金，提高低保和最低工资标准。

上海市市长韩正称，2000年，上海在全国率先建立了廉租房制度，截至目前累计受益家庭2．48万户。为了更好地解决低收入居住困难户家庭的住房问题，市委、市政府决定稳步扩大廉租住房制度受益面，年内先扩大到3万户。韩正表示，扩大受益面的四大举措包括：一是完善收入认定机制。廉租对象的收入认定标准不再与低保线挂钩，而是根据市民收入变化情况，及时进行动态调整。同时完善收入信息比对机制，把真正符合条件的家庭全部纳入保障范围。二是提高租金补贴标准。根据市场租金变化的实际情况，建立廉租房租金补贴标准的动态调整机制。三是提高实物配租比例。扩大实物配租对象范围，在目前主要是孤老、残疾、劳模、烈属等4类家庭的基础上，再增加患重大疾病、丧失劳动力、人均居住面积不足4平方米的特困家庭等3类，逐步使实物配租家庭占廉租对象家庭的比例达到10％左右。四是多渠道筹措廉租房源。据悉，扩大廉租住房制度受益面工作年内将在中心城区全面推开，明年覆盖到全市各区县。

其他民生保障政策还有：增加城保退休人员养老金、提高城乡居民最低生活保障标准、提高最低工资标准。

韩正表示，今年上半年，上海已经陆续出台了一批民生保障政策，包括支援外省市建设退休回沪人员生活帮困政策、城镇重残人员医疗保障政策、普通高校学生医疗保障制度等，而下半年将要出台的政策受益范围更广。上海将贯彻党中央国务院精神，决定即将于近期出台一揽子民生保障政策。

结合今年底即将通车的5条轨道交通线路，在对沿线公交线路进行新辟、调整优化的同时，也减少与轨道交通重复的公交线路。其中，配合轨交9号线一期年底投入营运，将新辟9号线接驳公交线，连接9号线桂林路站和3号线宜山路站，进一步方便市民出行。

昨天起，市交通局在上海城市交通网上公布了《2007年第二批公交新辟、延伸、调整计划》（征询意见稿），公开征询市民意见。

据悉，昨天公示的调整计划共涉及73条公交线路，其中新辟13条、调整45条、撤销15条。此次意见征询截至9月14日止，将充分征求、听取市民意见和建议，市民对此方案如有意见和建议，可发送电子邮件至lgs@jt.sh.cn。

结合5条轨交调整公交

昨天下午，记者在上海城市交通网公布的《2007年第二批公交新辟、延伸、调整计划》（征询意见稿）上看到，整个73条公交线路的调整计划共分为六个部分，分别为落实轨道交通1号线北延伸、8号线一期、9号线一期、3号线北延伸、4号线贯通、6号线的配套公交线路调整计划。

据了解，此次公布的公交线网优化调整方案，主要结合轨道交通6号线、8号线、9号线、1号线北延伸段、4号线环通等5条轨道交通线路年底投运，以及富锦路、军工路、长江南路等公共交通换乘枢纽的投用。

9号线接驳线走向初定

记者从此次调整计划中发现，新辟线路主要集中在9号线一期和6号线的配套公交线路中，包括9号线接驳线（9号线桂林路站-3号线宜山路站）、外高桥南线、外高桥北线以及松江区内的新辟线路。而撤销线路则主要集中在轨交1号线北延伸和8号线一期的配套公交线路中，包括943路、114路、217路等。

根据目前对新辟9号线接驳线的规划，其走向为自轨道交通9号线桂林路站起经桂林路、吴中路凯旋路至轨道交通3号线宜山路站。回程自轨道交通3号线宜山路站起经凯旋路、中山西路、宜山路、桂林路至轨道交通9号线桂林路站。

“从总体方案看，新辟线路主要集中在松江区和浦东新区等两级管理区域，以解决轨道交通沿线附近居民衔接轨道交通为主。”据介绍，与此同时，调整线路主要改善现有公交线路与轨道交通的衔接或填补部分线路撤销后产生的需求，而撤销线路则主要集中在市区共和新路和轨道交通8号线区域，主要解决市中心区域公交复线问题。

     《物权法》将于今年１０月１日正式实施。有人说，《物权法》实施后，业主维权将风起云涌；有人说，《物权法》实施后，将从根本上打破物业管理原来的运行格局；也有人说，《物权法》的实施，标志着我国的物业管理才真正起步。那么，《物权法》实施后，到底将对物业管理产生什么影响？为了解开这些谜团，本报记者对上海市物业管理行业协会会长蔡兴发进行了专访。

　　奠定法律基础

　　记者：今天非常有幸能采访到您，对您能专门安排时间接受采访表示感谢！现在大家对１０月１日将实施的《物权法》十分关心，先请您谈谈这是一部什么样的法律，它与物业管理有什么样的关系？

　　蔡会长：我国的法律体系划分为七个法律部门：宪法及宪法相关法、民法商法、行政法、经济法、社会法、刑法、诉讼与诉讼程序法。《物权法》是民法的重要组成部分，是规范财产关系的民事基本法律，调整因物的归属和利用而产生的民事关系，包括明确国家、集体、私人和其他权利人的物权以及对物权的保护。《物权法》在我国法律体系中起支架作用、是不可或缺的重要法律。正因为《物权法》在我国法律体系中有非常重要的地位，这部法立了１３年，全国人大常委会对草案进行了６次审议，草案公布后收到群众提出的意见一万多条，并召开了１００多次座谈会，这在我国立法史上是空前的。

　　《物权法》与物业管理有非常密切的关系。首先，《物权法》奠定了物业管理的法律基础。物业管理的法律基础就是业主的建筑物区分所有权。《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”更确切地说，物业管理就是溯源于业主对共有部分的共同管理的权利。其次，《物权法》明确了物业管理的法律性质。《物权法》第八十二条规定：“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。”这就明确了物业管理活动是建立在委托合同基础上的民事法律关系。第三，《物权法》明确了物权人在物业管理活动中的地位、权力、义务和职责，确立了物权人在物业管理活动中的主体地位。

　　理清法律关系

　　记者：据说，为了配合《物权法》的实施，国务院正在修改《物业管理条例》、上海市人大也在修改《上海市住宅物业管理规定》，请您介绍一下这方面的情况。

　　蔡会长：《物业管理条例》和《上海市住宅物业管理条例》的修改工作确实在进行，但具体怎么改、改什么我也了解得不是很多。据说，就是对照《物权法》，对原来法规中不一致的地方进行修正。如果真是用这种思路去修改的话，是修改不好的。

　　要讲清这一问题，先要了解《物权法》与这两部法规的关系。现在很多人说《物权法》是《物业管理条例》的上位法。我是不同意这个观点的。我们前面讲过我国的法律体系划分为七个法律部门，《物权法》属于民法商法部门，调整的是民事法律关系；《物业管理条例》属于行政法部门，调整是行政法律关系。既然分属不同的法律部门，调整的是不同的法律关系，它们之间也就不存在上位法与下位法的问题。

　　现在的问题是，修改《物业管理条例》和《上海市住宅物业管理规定》基本思路局限在从上位法与下位法的关系上考虑问题，而不是从不同的法律部门去考虑不同的法律调整不同的法律关系。《物业管理条例》刚刚出台时，就有人说它“非驴非马”，说它是行政法规，在很多地方是调整民事法律关系的；说它是民事法规，在很多地方是调整行政法律关系的。这次《物业管理条例》与《上海市住宅物业管理规定》的修改，就应当从行政法规的角度，理清应当调整的法律关系，把“驴”和“马”严格区分开来，从法律本身保证 “公权”不干预“私权”，“行政”不干预“市场”。

产生革命性变革

　　记者：《物权法》实施后，对现行的物业管理模式会带来哪些变化？

　　蔡会长：我个人认为，《物权法》将对我国现行的物业管理模式产生根本性的影响，带来革命性的变革。这种革命性的变革主要体现在物业管理内涵的变化、主体的变化和管理方式的变化。过去，我们把物业管理常常理解为是社会性的共同管理，很大程度是以实现政府行政管理为目标的政府主导型的物业管理模式。要不要实行物业管理、采取何种管理模式、提供哪些服务内容、交多少费用，物业公司做什么、专业服务单位做什么、业主做什么 ，做到什么程度、收多少费用基本上都是由相关部门规定的，作为直接接受服务的物权人，却很少有决定权、选择权和发言权，这种模式强调的是物业管理主体的多元化。业主、物业企业、政府部门、专业服务单位都是物业管理的主体。但是基于《物权法》建筑物区分所有权基础上的物业管理，只是指对业主共有部分的共同管理，共同管理的方式由业主共同决定。这里强调的是主体的单一性。《物权法》第八十一条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业管理服务企业或者其他管理人管理。”这就从法律上确立了业主在物业管理活动中的决策主体、责任主体、监督主体的地位，物业管理应当是业主的“家务事” 。

　　业主是责任主体

　　记者：物业管理应当是业主的“家务事”，是您提出的一个非常新颖的观点，您认为这个观点能够被大家接受吗？

　　蔡会长：前面说过，这是我个人观点。我不要求大家都来接受我这个观点，但我希望大家一定要从“业主建筑物区分所有权”的角度来理解物业管理。如果大家都能认识到物业管理就是物权人行使物业管理权，那就不难接受我的观点了。

　　可能会有人说，你把物业管理变成了业主的“家务事”，那政府的作用、物业管理企业的作用怎么体现？这还是涉及到对物业管理内涵的理解问题。对于政府来说，是依据行政法规，对物业管理实施行政管理，维护公共利益，保障公共安全。对于物业企业来说，是依据合同约定，完成业主委托的服务事项。过去，由于政府、企业和业主职能错位，物业管理由政府“为民作主”，由企业“全权负责”，直接把政府主管部门推向处理各类民事纠纷的风口浪尖，在各类民事矛盾的漩涡中不能自拔，企业则成为矛盾的焦点。这是一种违背事物本质的现象。我们应当提倡“我的物业我作主，我的行为我负责，我的问题我解决”。只有把物业管理活动中的“公权”与“私权”、“公责”与“私责”严格区分开来，才能引导整个社会正确理解物业管理，促进物业管理行业的健康发展。物业管理应当是业主的“家务事”，就是要依据《物权法》保证业主在物业管理活动中，自主行使决定权、选择权和监督权，成为真正意义上的物业管理责任主体。

　　当然，就目前实际情况而言，在物业管理方面，业主对政府的依赖性还很强，要业主完全把物业管理的责任承担起来，客观条件还不具备，但我们应当积极向着这个方向去努力。在前进的过程中，要有足够宽容心和包容度。

　　记者：面对物业管理将发生的这些变革，您对政府、企业和业主有什么建议？

　　蔡会长：当然，这些变革是一个渐进的过程，不可能在一夜之间完成。但我们一定要认识到这些变革的必然性，要充分作好迎接和应对这些变革的思想准备、心理准备和工作准备。

　　我对政府的主要建议是，要进一步完善法规、依法行政，做该做的事、使该使的劲、放该放的权。我对企业的主要建议是，要转变观念、理清思路、调整战略、适应变革，增强企业核心竞争力，在新一轮市场划分和竞争中立于主动地位。我对业主的主要建议是，要勇于当主人，善于当主人，在行使权力的同时不要忘了尽义务。既然物业管理是你们的“家务事”，什么事都应当商量着办，都应当立足自己解决问题，不要动不动就去找政府，不要把责任都推给物业公司。小区管得好不好，责任都在你们自己。

本报讯　曾是普通商品房中的一部分的经济适用住房今后将彻底变回政策性住房。昨天公布的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（以下简称“意见”）首次明确：今后，新建经济适用住房每套建筑面积要控制在60平方米左右；已买了经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定回购；购买经济适用住房不满5年上市交易的，政府要按规定回购，而满5年的，购房人可转让，但政府享有优先回购权。

今后，解决城市\(包括县城，下同\)低收入家庭住房困难将作为政府公共服务的一项重要职责，要加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。就此，“意见”明确：城市廉租住房制度是解决低收入家庭住房困难的主要途径，经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象衔接。廉租房、经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准，由城市人民政府确定，实行动态管理，每年向社会公布一次。而廉租房的建筑面积控制在50平方米以内，经济适用住房套型建筑面积控制在60平方米左右。

　　同时，“意见”对各界普遍关注的“经济适用住房回购问题”也首次作了较为详细的规定：经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。过去享受过福利分房或购买过经济适用住房的家庭不得再购买经济适用住房。已经购买了经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定回购。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，确需转让的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购；而购房满5年的，购房人可转让经济适用住房，但政府可优先回购；购房人也可向政府交纳土地收益等价款后，取得完全产权。而这些在经济适用住房购房合同中就要予以明确。

　　■供应对象为低收入住房困难者

经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象衔接。经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准，由城市人民政府确定，实行动态管理，每年向社会公布一次。低收入住房困难家庭要求购买经济适用住房的，由该家庭提出申请，有关单位按规定的程序进行审查，对符合标准的，纳入经济适用住房供应对象范围。过去享受过福利分房或购买过经济适用住房的家庭不得再购买经济适用住房。已经购买了经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定回购。

■房价高的城市要增加经适房供应

经济适用住房套型标准根据经济发展水平和群众生活水平，建筑面积控制在60平方米左右。各地要根据实际情况，每年安排建设一定规模的经济适用住房。房价较高、住房结构性矛盾突出的城市，要增加经济适用住房供应。

■购买不满五年不得直接上市交易

购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，具体交纳比例由城市人民政府确定，政府可优先回购；购房人向政府交纳土地收益等价款后，也可以取得完全产权。上述规定应在经济适用住房购房合同中予以明确。政府回购的经济适用住房，继续向符合条件的低收入住房困难家庭出售。

■各级国家机关不得集资建房

单位集资合作建房只能由距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合城市规划前提下，经城市人民政府批准，并利用自用土地组织实施。单位集资合作建房纳入当地经济适用住房供应计划，其建设标准、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定执行。在优先满足本单位住房困难职工购买基础上房源仍有多余的，由城市人民政府统一向符合经济适用住房购买条件的家庭出售，或以成本价收购后用作廉租住房。各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房；任何单位不得新征用或新购买土地搞集资合作建房；单位集资合作建房不得向非经济适用住房供应对象出售。  

一个国家的泡沫事件总是与外界因素的影响有密切的关系，国际因素对一国经济泡沫的产生起着非常重要的作用。现阶段，美国房地产的价格走势直接影响美国货币当局的政策趋向，进而对中国的房地产市场和股票市场产生了重要的影响。我们在分析国内的市场时应该充分考虑这方面的因素。

以前我们在研究泡沫经济的时候，总是习惯从一国内部的金融、财政税收等宏观经济政策的角度去分析泡沫产生及破灭的原因。但其实每一次泡沫事件总是与外界因素的影响有密切的关系，国际因素对一国经济泡沫的产生起着非常重要的作用。中国的房地产泡沫和股市泡沫与美国的经济形势和货币政策之间就有十分密切的联系。　　
　　一、历史的视角：泡沫事件多与国际因素密切相关　　
　　研究泡沫经济，不能不提法国的密西西比河事件和英国南海事件。这两个事件发生在同期，大约是在1715年至1720年。密西西比河事件的主要人物是约翰·洛（John Law），这是一位了不起的货币理论家，他通过分析和考察当时欧洲各国的财政和金融形势，提出了通过发行纸币替代金属货币的方法来刺激经济增长的政策主张。他的理论获得了当时法国贵族阶层的认可。于是，他经过法国政府的特许，在法国设立第一家私人银行（通用银行），并成立西方公司、塞内加尔公司等，使法国的金融和贸易特权集中在他一个人手中。于是，一边发行纸币（替代金属货币），一边发行股票。当纸币大量发行时，刺激股价的不断上涨，再不断发行股票，筹集大量资金。这些操作的目的是刺激经济增长，增加税收，但结果导致了恶性通货膨胀，股市在暴涨13个月涨26倍之后，又暴跌95%。　　
　　整个事件的描述可以从很多文章或著作中找到，但我们在分析该案例时，很容易忽略一个十分重要的环节：当时的法国为什么要采纳约翰·洛的建议？从事件发生的起因看，最直接的原因是法国路易十四发动战争，使法国出现严重的财政危机。可见，发生上述泡沫事件的最重要的原因是战争，而战争对法国经济来说是一个外生因素。假如当时的法国经济所处的国际环境是另外一种状况，没有战争的困扰，那么，上述一切可能都不会发生。正如经济学家熊彼特所说，历史上的重大经济变革一般都可以从财政上找到原因。发生在法国的密西西比河泡沫事件实际上就是由于财政危机引发的经济制度变革失控而导致的，而导致财政危机的最直接原因是战争。　　
　　同样，英国南海泡沫事件也说明了同样一个道理。就在法国大搞股市泡沫的时候，法国的宿敌英国也深受法国感染，开始掀起股市投资的热潮。可见，如果没有法国的密西西比河泡沫事件，就不会有英国的南海泡沫事件。　　
　　在20世纪30年代的股市危机中，我们同样可以看到外界因素（或国际因素）在泡沫的形成和破灭中所起的作用。1929年股市危机的发源地是美国，从当时美国的货币政策操作看，导致1925年至1929年间股市狂涨的直接原因是美国不断降低利率，但导致美国政府不断降低利率的原因不是美国经济的不景气，而是由于当时英国经济出现了通货紧缩。当时的英镑估价过高，英国的黄金外流，美国在国际社会的强烈要求下降低利率以对抗此风险。而当时的美国实体受到科技革命的影响，出现经济欣欣向荣的局面，在利率的不当刺激下，自然出现股市泡沫的膨胀。　　
　　值得一提的是，国际因素不仅促成了美国20年代的泡沫膨胀，而且导致了美国30年代的大萧条。虽然股市在1929年底迅速下跌，但到1931年初，恐慌气氛基本上得到了缓解，经济也在好转，失业率开始下降。但1931年中期爆发了货币危机，原因是英国废除了金本位制，大量黄金从美国流出，而美国政府依然采取金本位制下的传统方式去应对，提高利率，收缩银根，导致股市的再次恐慌，并对经济产生了致命的打击。在分析30年代大萧条时，学术界一致公认1931年的金融紧缩政策是罪魁祸首，但实施金融紧缩政策的原因是当时的英国货币危机，这是很多学者所忽视的。　　
　　在考察80年代的日本泡沫经济时，我们同样看到国际因素所起的重要作用。　　
　　二、美国股市与中国股市　　
　　为分析问题的方便，我们把中国股市以2001年为界划分为两个阶段。　　
　　2000年前后，中国股市掀起了投资科技股的热潮，凡是属于科技类股票的股价都被炒得十分离谱。以“深科技”为典型，两年时间里涨了10倍以上，其他具有代表性的科技股还有“清华同方”、“清华紫光”等。有些公司根本与科技概念无缘，但在股市科技浪潮的鼓动下，纷纷加入到“科技股”的行列，有的投资搞一个高科技项目，有的投资搞一个网站，有的索性什么也不干，直接把公司的名称冠以“科技”二字。一时间，股市中的“科技”股如雨后春笋般冒出来。随着科技股浪潮的一浪高过一浪，股票指数也节节攀升，以上证综指计算，从1999年5月的1000多点迅速上涨到2001年的2200多点，涨幅超过100%。　　
　　就在中国股市大炒网络、科技股的同时，大洋彼岸的美国股市则有过之而无不及。很多公司提出一个创意或设计一个方案便到股市中融资、上市，创业者们一夜之间可以从身无分文到亿万富翁，制造了一个又一个的股市神话。时任美联储主席格林斯潘出于对当时股市投机过热的担忧，不断向股市泼凉水，“非理性的繁荣”就是格老对那个阶段美国股市的最好诠释。　　
　　中美股市之间为什么会有惊人联动？个人认为，当时包括中国在内的全球网络、科技股行情是基于网络科技的革命性变化，也就是说，它们依赖的实体经济的基础是一致的。当然，20世纪网络科技革命的始发地是美国，因此，美国是这场“新经济”革命的中心，理所当然地成为网络、科技股浪潮的发源地。所以，准确地说，不是中国股市与美国股市联动，而是中国的股市跟着美国股市动，美国的网络科技股事实上成了中国科技股的风向标。当时，资本在国内外的流动是受到控制的，外国的资本不能进入中国的股票市场，而中国的投资者更无缘到国际市场去投资，但信息的传播和投资理念的扩散是超越国界的，其对股市的作用可能比资本流动对股市的影响更大。　　
　　2001年之后，美国为了刺激国内的经济，采取了宽松的货币政策，该措施对中国的货币政策产生了重要的影响，这些对中国股市本可以产生刺激作用，但因为2001年之前中国股市已经出现了较大的泡沫，股价出现了严重的透支，在美国科技股泡沫破灭后，中国股市进入了典型的熊市。因此，2001年至2005年股票市场与货币政策的关系应该另当别论。但有一点是应该强调的，如果没有2001年美国货币政策的变化，使中国的金融体系的流动性越来越充裕，中国的股票市场就不会在2005年底走出熊市。　　
　　2005年，我国货币供应量M1和M2出现了背离走势：到2005年12月末，广义货币供应量（M2）余额为29.88万亿元,同比增长17.57%，增幅比上年末高2.94个百分点;而狭义货币供应量（M1）余额为10.73万亿元,同比增长11.78%，增幅比上年末低1.8个百分点。这二者之间的差异隐含着丰富的经济信息。从银行负债结构的变化看，2005年的企业定期存款增加迅速，年末的余额是33099亿元人民币，同比增长30.41%，在各项银行负债中增长速度最快。不仅企业的定期存款增长迅速，居民的定期储蓄存款也出现加速增长的态势，储蓄存款的年终余额是143278亿元人民币,同比增长17.98%，其中定期存款增加16257.64亿元人民币，占新增储蓄存款的68.5%，该比例比2004年增加了8个百分点。企业和居民将更多的资金选择定期的形式存在银行，其原因是多余的资金开始从实体经济循环中沉淀下来，货币的流动性出现过剩。货币流动性过剩还可以从银行的存贷比的变化中看出，2005年的银行存贷比只有60%左右，银行的存差9万亿之多。　　
　　金融体系的流动性过剩为股市的重新活跃创造了必要的条件，截止到2006年10月底，我国股票市场的平均价格比2005年底上涨了60%左右。可见，中国股市与美国金融政策是密切相关的。

三、美国楼市与中国楼市　　
　　2001年的“911”之后，美国政府为了缓解恐怖袭击和新经济泡沫破灭对经济的冲击，采取了放松银根的货币政策，大幅度降低利率，增加货币供应量，同时让美元汇率不断贬值。这一系列的货币政策操作的确起到了效果，但让美国经济免遭短期衰退的同时，其副作用也日渐显现出来：美国的楼市逐渐活跃，进而快速上涨，出现了类似股市的“非理性繁荣”局面。在2000～2005年间，美国很多城市的房价上涨幅度超过100%，房价与租金的比率以及房价与中等收入的比率都达到了历史的最高水平。　　
　　美国实施的宽松货币政策不仅刺激了美国的国内楼市，同时也刺激了中国的房地产市场。由于中国的人民币汇率在2005年7月之前是采取盯住美元的固定汇率制度，当美元不断贬值时，人民币实际上也处于不断贬值状态，刺激了中国国际贸易顺差的不断扩大，导致了人民币升值压力的逐渐增大。而人民币升值的压力越大，国际资本投机人民币汇率的动力也越大，直接表现为中国外汇储备的迅速增加（从表面看，外汇储备的增加主要由贸易顺差导致，但实际在一般贸易中掩盖着大量的投机资本）。我国外汇储备的大量增加又意味着中央银行以越来越大的数量向市场供应基础货币。从2006年上半年来看，我国外汇储备增加了1200多亿美元，人民银行合计要向市场抛出8000多亿元的人民币。受此影响，我国的货币供应量一直居高不下，M2保持在18%左右，远远高于GDP的增长速度。如此多的货币供应使银行出现了流动性过剩，资金过剩必然使资产价格出现膨胀。　　
　　不仅中国的货币供应量受制于美国，利率方面更是如此。为了缓解国际资本投机人民币的压力，人民银行不得不把人民币的存款利率与美元存款利率之间保持一定的距离。最近1年多时间里，美联储多次上调利率，但中国的利率只上调了两次，而且最近的一次利率调整只上调了贷款利率。可见，中国的利率政策在很大程度上受制于美国的利率政策。利率未能大幅度的调整，使虚热的中国房地产难以得到久旱的甘露。　　
　　由此可见，“911”之后美国的扩张性的货币政策不仅直接或间接地导致了中国的货币供应量的扩张，而且封堵了中国利率上调的空间，其结果当然是中国楼市与美国楼市的共同“繁荣”。　　
　　从运行趋势看，美国楼市价格和石油价格的快速上涨使美联储意识到通货膨胀压力的增加，迫使美联储自2004年之后收紧货币，美国的多次加息，给中国的货币政策操作提供了一定空间。　　
　　但好景不长，自今年6月份以来，美国楼市已经出现了明显的降温景象，美联储为了防止楼市出现“硬着陆”，加上国际油价的大幅度回落，美国通货膨胀的压力骤减，美联储收缩货币的步伐出现暂停的迹象。既然美国的货币政策操作出现中途停滞，中国通过货币政策来加强和改善宏观调控的手段就难以实施，不得不通过汇率的调整来改善内外经济的失衡状态。我们已经看到，自今年8月底美国停止加息后，人民币汇率的升值速度在加快。但只要人民币升值的幅度小于国际市场预期的幅度，中国宽松的货币形势就不会从根本上发生改变，这对于中国楼市及股市来说就是利好。反之，如果人民币升值的幅度接近国际市场预期的幅度，中国外汇储备的增长速度就会下降，宽松的货币形势就会发生改变，楼市及股市的上涨将难以持续。　　
　　比较理想的前景是，美国的楼市经过短暂的回落后，出现软着陆或出现反弹，使美联储保持当前的货币政策或继续进行加息的操作，可以使中国赢得时间与空间进行汇率改革和宏观经济的调整。　　
　　最让笔者担心的是，当初美联储为了缓和科技股泡沫的破灭及恐怖袭击对经济的影响而采取了放松银根的政策，结果刺激了楼市泡沫的兴起。而如今，如果出现美国楼市大幅度下跌的局面，美联储很可能再次采取放松银根的政策，因为楼市对经济的影响远远大于股市对美国经济的影响。这样的结果对中国的汇率改革和宏观调控来说都是十分不利的，它增加了中国经济波动的风险。对于中国的投资者来说，很可能面临这样的结局：因为美国放松银根，使人民币升值压力增加，更多的国际资本流向中国，中国的外汇储备继续大幅度增加，金融和经济领域的流动性更加过剩，股市和楼市的价格继续大幅度上涨，泡沫迅速膨胀。但后来在外界的压力之下，人民币被迫大幅度升值，国际资本从中国撤出，经济出现降温，资产泡沫破灭。这就是当年日本的前车之鉴！　　
　　当然，影响房地产市场的因素非常复杂，金融只是其中的主要因素之一，我们上述分析只是从金融因素出发来分析的。另外需要强调的是，以上分析的假设前提是人民币汇率改革的进展保持目前的状态，如果汇率改革加速或人民币实行了浮动汇率，美国的货币政策操作对中国的楼市及股市的影响就会小得多。　　
　　总之，美国的经济形势和金融政策对我国产生的影响是不可忽视的，我们在分析国内的市场时应该充分考虑这些因素。

昨日（24日）出现在部分房地产交易中心的“关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知”显示，二手房交易个税将按买卖差价20%的税率缴纳。

“听说了吗，上面发文说要对二手房交易个税按买卖差价20%的税率强征，自行选择总价1%至2%的核定征收快行不通了。”昨天，这样一则消息在上海二手房市场掀起不小的波澜。据记者调查，上海市地方税务局已经向各区税务部门下发了有关通知，各区房地产交易中心也将陆续执行，主要内容就是按上述所言加强对二手房交易个税的征管。

业内人士认为，此举对上海二手房市场而言是个“大利空”。

从严征管

昨天下午，上海市卢湾区房地产交易中心率先挂出了这份名为“关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知”。通知共有五方面内容，如明确个人出售商业用房不得享受1年内换购住房退还保证金和自用5年以上的家庭唯一生活用房免税的政策；凡纳税人能提供房屋购买合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证，或契税征管档案中有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录的，均应按照核实征收方式计征个人所得税等。

虽然这份通知中并没有出现按差价20%强征之类的语句，但业内人士都很清楚，如此从严征管就意味着避税空间被大大压缩。此前，征收二手房交易个税的标准是：如能够提供完整、准确的房屋原值凭证，就按照交易差价的20%核实征收；如不能提供相关凭证的，普通住宅按照交易总价的1%核定征收，非普通住宅按照交易总价的2%核定征收。也就是说，对一些纳税者而言还是存在着“就低”选择的空间。

“现在如果按照通知严格执行，自由选择1%至2%的核定征收就不太可能了。”一位房产律师向记者介绍，“现在如果你说房屋原值凭证弄丢了，可不是个人说了算，税务部门会严格审核，比如查调房子以往的交易记录、契税档案等，这样想逃也逃不掉，必须按差价20%来缴纳个税。当然，不排除买卖双方通过做低交易价的手段来少缴个税，但是这样做的风险还是很大的。”

立即生效

据记者了解，这次上海强征个税几乎没有“缓冲期”。如卢湾区和黄浦区从昨天接到通知起就已经对所受理的交易过户执行强征；徐汇区和静安区则最快从今日起开始执行；长宁区据称在通知没有出来前，就对二手房交易个税征管得很严格，这次则又补充强调对于上家(即出售方)买进该出售房屋的时间在2006年8月1日及以后的(即上家产权证的登记日在2006年8月1日及以后的)要加强征管。截至记者发稿时，其他区还没有变化，仍维持原状，但市场人士表示，不排除很快会按通知执行的可能性。

由于消息来得突然，上海各家房产中介显得有些措手不及。上海中原物业顾问有限公司法律及交易按揭部昨天在第一时间向员工发出了紧急通告，要求无论所属区的征税现状是否紧迫，已经签订买卖合同且符合交税条件的，须在第一时间内通知上下家前去缴税；在签订居间协议或买卖合同时，应明确告知上下家个税缴纳政策的现状，提示相关风险，避免纠纷的产生等。而在昨天率先挂出通知的卢湾区房地产交易中心，也没有出现排队缴税的情况，很多二手房交易者还不知道情况有变。

■相关分析

投资客抛售成本将加大

“我认为，这一政策的实施对于二手房市场而言是大大的利空，一定程度上将会再度影响买卖双方的心理预期，从而延长购房周期。”对于上海此次出台的个税强征措施，上海中原地产研究咨询部经理马冀坦言，“个税强征20%，很可能造成卖家转嫁成本，从而抬高二手房挂牌价格，继而间接推动一手房市场的价格上扬。尤其是对于近期一手房新增供应量放大的区域，附近的二手房客源存在大比例分流的可能性。”

信义房产分析师朱平平也向记者表示，个税强征后，税收负担会由卖方转嫁到买方，继而导致部分买方持币观望。“对买卖差价较小的房子影响可能不大，但是对差价大的影响肯定较明显。还有短期内在那些还没有执行的区县，可能会产生急于成交、集中过户的情况，但等到全部开始执行后，随着持币观望者增多，成交量就可能直线回落。”

另外，马冀表示，个税强征新政的急速出台可以理解为政府对于目前楼市的宏观调控不甚满意，也担心股市获利之后的资金流入楼市，从而影响楼市前期调控成果。“从客户层面来看，对于买卖双方的心理影响非常大，预计政策消化期在1至2个月左右。对于卖方而言，尤其是前期投资客，其抛售成本将进一步加大，二手房买卖双方可能重新议价，转售为租将会激增。租赁市场供应量则可能放大，租金会随之下调。再从产品来看，相当数量的高档物业会抛售离场，对于中低价位的二手房则相对影响较小。

业内关注的另一个焦点是，上海此次个税强征政策是否可能波及全国。因为在这次上海采取行动之前，从杭州等地也传出个税强征的消息。有分析人士称，鉴于税务系统垂直管理的特点，如果要强征，可能不会局限于个别城市。