对国际化办公设施需求导致市场竞争激烈 2006年由于写字楼供应量的增加、需求主体的变化,将导致市场竞争要素发生变化。地段、产品不再是竞争的唯一要素。如何为入驻企业创造附加价值,成为买家最为关注的问题。对于入驻企业来说,能够促进企业生产力提升的要素是非常重要的。对市场进行细分、对客户群进行精确定位十分必要,如果能够找到合适的目标市场,为特定客户提供专门服务,项目就有可能形成独特的竞争力。 　　另一方面,企业选址更多地是从企业发展的角度考虑,靠近市场、靠近供应商、充足的人力资源等,都会帮助企业形成更强大的竞争力。因此,商务区域的产业集群将是吸引企业的最大卖点。同时,科技已经更广泛地渗透到企业活动的各个层面,企业越来越依赖网络、电器设备。在这种情况下,写字楼能够提供的电力保证、网络保障等,对企业的吸引力也将越来越大。 　　写字楼产品主题化、个性化发展趋势突显 　　写字楼从同质化产品逐步转向表现目标企业群形象,单个写字楼项目针对的目标企业群不断缩小。如北京市场上,超大规模写字楼与五星级酒店综合体的出现,以及新产品概念,如“企业总部“和“LOFT写字楼“,以及商务楼的快速发展,都是这一趋势的体现。写字楼产品设计发展到今天,对产品个性化及室内空间灵活划分可能性的需求越来越受到开发商及业主的重视。 　　未来几年写字楼产品本身品质的提高,将成为市场竞争的重点和开发的重要环节。写字楼产品品质的提高,首先取决于对客户群体需求的深入研究。而非盲目提高装修标准或堆砌高新技术。 　　人性化及网络化受到广泛关注 　　办公空间设计需要考虑多方面的问题,涉及科学、技术、人文、艺术等诸多因素。办公空间室内设计的最大目标就是要为员工创造一个舒适、方便、卫生、安全、高效的工作环境,以便更大限度地提高员工的工作效率。这一目标在当前商业竞争日益激烈的情况下显得更加重要。 　　其中“舒适“涉及建筑声学、光学、热工学、环境心理学、人类工效学等多方面学科;“方便“涉及功能流线分析,人类工效学等方面的内容;“卫生“涉及绿色材料、卫生学、给排水工程等方面的内容;“安全“问题则涉及建筑防灾,装饰构造等方面的内容等等。例如,欧美一些前沿写字楼产品中越来越多地将私人办公室设置在大楼的中心地带,以使在开敞的公共区域办公的员工能够直接享受到自然光线和风景。 　　未来的办公室将成为一个知识中心,各种因素,诸如时间、地点、结构,不同的动态搭配根据不同人物和使用者的要求创造出不同的工作环境。例如,为鼓励创新的企业文化,促进员工全方位、更为便利、通畅的交流得以实现,人们提出了一种全新的设计形式-“无边界办公室“。这种新型设计的鲜明特征是,不再把办公场所分给具体的某个员工,文件越来越多地以数字化形式保存。故而,有效的文件管理和便利的办公设施是这种新型设计概念得以成功实施的前提条件。 　　服务设施综合配套化日趋重要 　　高档写字楼之间的竞争已经从单纯比造价、比高度,向比配套、比服务、比管理方面倾斜,这同样也是发达国家高档写字楼发展的一个重要趋势。 　　对于以租赁和出售为主要开发目的的高档写字楼项目而言,必须具备一定的整体规模。例如,以建筑综合体的综合优势体显项目的高档品质,这类产品通常是将城市中商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文化娱乐等多种生活空间的三项以上根据自身特点进行合理组合,并在各部分之间建立一种互相依存、互补、互助的能动关系,从而形成一个多功能、高效率的复杂而有机统一的综合体。 　　2006年一种新型的写字楼模式-服务式写字楼将在国内一线大城市更快发展。作为满足特定租户的一种创新而节省租赁成本的方式,从而吸引了不少投资者的关注。服务式写字楼是指采用全装修并配备服务人员和设施的写字楼。各项的服务可以包含在一次性支付的租金内,也可单独计算。而在租赁年限上一般可以少于常规写字楼3年的租赁期。虽然服务式写字楼的租金远高于传统的写字楼,在同一栋写字楼内服务式的租金是普通写字楼租金的2至3倍。对于中短期内的租户,特别是只有少数员工的公司来说,租用服务式写字楼比普通写字楼更为经济。 　　总部写字楼模式发展迅猛 　　传统写字楼宣传企业形象的能力较弱,而总部型写字楼的发展标志着写字楼地产中一种新趋势的出现-写字楼从表现公司群体形象转变为表现公司个体形象。这种强调企业独立性的总部写字楼模式包括区域集群式总部和独立式总部两种类型。 　　随着从城市中心到郊区扩张中用地紧张度的下降,在城市郊区地带出现了以突出企业自身形象、显示自身特征和实力的写字楼产品。当这些写字楼单体有机地组合在一起就形成了总部基地。可以说,写字楼已成为企业自身形象的载体,写字楼所代表的不再是一个群体的形象,而成为某个单体的专属形象。这无疑可以满足那些希望彰显企业自身魅力与形象的公司的办公需求。 　　而在用地紧张的城市中心区繁华地段,也开始出现小规模的独栋式企业总部组团,即将通常可以做成一栋大型综合写字楼的项目改为数栋相对独立、规模较小的单体写字楼组合,共用广场、园林等公共空间。生态节能型写字楼为未来发展主方向 　　在全球范围内,建筑生态智能化有两大发展趋势:一是调动一切技术构造手段,达到低能耗、减少污染并可持续性发展的目标;二是在深入研究室内热功环境(光、声、热、气流等)和人体工程学(人体对环境生理、心理的反映)的基础上,创造健康舒适而高效的居住空间。 　　在过去的几年中,房地产产品供不应求现象十分突出。这个时代不用过多研究产品,而是以最快速度把产品推向市场,实现利润最大化。随着房地产市场从营销时代进入产品时代,以及从今年开始多项宏观调控政策及行业标准的出台,使生态节能型写字楼产品“叫好不叫座“的尴尬局面开始改变,越来越多的实例证明,此类型产品必将成为未来写字楼产品市场的发展方向。北京近期的几个全玻璃幕墙写字楼的失败案例影响深远。 　　高舒适度、低能耗是国际发展趋势,世界范围内的能源危机和中国能源上的紧缺都使得建筑能耗问题受到越来越多的关注。2005年7月1日开始实施的公共建筑节能标准,对于新一代写字楼产品来说,有了更为严格的限制。

由于上海甲级写字楼供应大都将在2007年进入市场，今年上半年上海甲级写字楼新增供应出现真空，租赁方面，甲级写字楼租金依然小幅上升。 根据中原地产提供的数据显示，2006年1－6月，上海没有新增出售甲级写字楼物业；但有3例甲级写字楼物业投入使用，新增甲级写字楼使用面积约为14.23万平方米。加上以往存量，上半年销售甲级写字楼面积约为6.38万平方米。除去4月份相对大量的销售，其余月度销售情况比较平稳，月销售面积基本在0.7万~1.1万平方米之间。 　　由于2006年是上海甲级写字楼市场供应的小年，绝大部分在建物业在2007年入市，因此，下半年入市的甲级写字楼也不会太多。 　　综观上海甲级写字楼买卖市场，物业所在区位成为其销售的关键因素，由于物业自身品质的差异性正在逐渐缩小，各物业之间的竞争逐步转移到软件服务上，良好的交通商业配套、成熟的办公氛围以及未来的升值潜力，成为购买者比较关注的重要因素。 　　2006年1－6月，上海甲级写字楼市场月度平均销售价格走势相对平稳，上半年价格在22500元/平方米—24500元/平方米之间浮动。从上半年总体走势来看，上海甲级写字楼市场的平均销售价格是一个在振荡中上升的过程。至6月份上海甲级写字楼月度平均销售价格达到最高点，为26203元/平方米，这主要是因为部分甲级写字楼的销售进入尾声，所销售大都是位置较好的、价格相对较高的单元。 　 　　租赁方面，今年上半年，上海甲级写字楼市场比较活跃，空置率走低后逐渐趋于平稳，这表明，上海甲级写字楼租赁市场依然供不应求。上半年上海甲级写字楼租赁市场显现出良好的形势，租金水平稳中有升，其租金水平在上半年呈小幅增长趋势。6月底，上海甲级写字楼的平均租金为1.01美元/平方米/天。经过去年的迅速增长，上海甲级写字楼租赁市场也在进行市场的自我盘整阶段。

放缓，恒隆地产（0101.HK）业绩期内净利同比下滑35.4％，至44.03亿港元。受此影响，恒隆集团（0010.HK）期内净利同比倒退了39％，至28.33亿港元，但末期息由0.4港元增至0.41港元。 恒隆地产表示，截至今年6月底，公司仅售出约300个住宅单位，令期内物业销售溢利大幅下跌82％，至2.94亿港元；期内物业重估盈利亦下降36.4％，至34.38亿港元。 　　公司陈启宗表示，集团计划将在内地的投资扩至250亿元（人民币·下同），共涉及10至12个商业项目。目前，恒隆有5到6个内地项目正在商讨中，涉及投资额约110亿元，而早前落实的5个内地项目，则涉资约140－150亿元。 　　陈启宗称，2005－2008年是恒隆内地项目投资的高峰期，但公司未来的售楼收入达200亿港元，资金流入将多于资金流出。执行董事吴士元指，盈利虽然下跌，但末期息增加3％至0.38港元，表明公司对未来充满信心。 　　期内恒隆整体租金收入利润上升12％，至20.58亿港元，当中来自上海租金收入利润增加33％，至5.6亿港元，占整体租金收入27％，而香港的租金收入利润则增加6％，至15.04亿港元。吴士元称，上海租金收入利润表现理想，主要是由于港汇广场的出租面积增加及租金上调，料来年在恒隆广场可多一幢写字楼供出租下，上海租金收入将表现理想。 　　另外，恒隆地产还宣布，以8.95亿元成功投得沈阳市渖河区市政府广场南面块约92000平方米的地皮。该公司计划将其发展成一个包括写字楼、购物中心、酒店及服务式公寓的综合项目，预计投资总额约80亿元。

随着世博园区的建设和陆家嘴地区旧城改造将在近期内的动工，毗邻世博园区、地处陆家嘴金融贸易区南翼的首个顶级CBD项目由由国际广场日前落成。据浦东塘桥地区负责人介绍，该区域将逐渐成为浦东楼市热点区域之一。 并与小陆家嘴地区、洋泾商业区交相辉映，共同构成陆家嘴金融贸易区商贸发展的“金三角”。 　　此次正式落成推出的由由国际广场是集五星级酒店、豪华酒店公寓、国际办公、品牌商场与餐饮、休闲娱乐于一体的国际性大型综合物业。总建筑面积达21万平方米。由由国际广场写字楼部分预计于2006年全面竣工交付，将为市场新增近4万平方米的供应。结合2006年上海甲级办公楼的市场供应来看，预计全年将有六栋甲级写字楼完工，全年甲级写字楼市场供应量预计可达24.5万平方米，大幅低于2005年约45万平方米的新增供应，从而将造成上海甲级写字楼市场持续紧张。其中浦东陆家嘴区域将新增写字楼物业115310平方米，占全年供应量42.4％。甲级写字楼物业的有限供应，使整体市场平均空置率继续处于下降通道之中，并已降至近年来最低水平。预计2006年全市平均空置率仍将保持在5－7％甚至更低。 　　戴德梁行执行董事、上海公司总经理张国正对记者表示：2006年上半年，由于供应有限，甲级写字楼市场延续去年火爆的市场行情，租金小幅上升，戴德梁行上海甲级写字楼租金指数较去年上升1.38%，整体租金由于2005全年的大幅上升已达到相对较高水平，预计2006年上海甲级写字楼全年租金将呈现平稳、小幅上涨态势。而从整体房地产市场的运行来看，甲级写字楼市场的发展日益成熟，显示了市场健康发展的良好趋势。 　　此外，塘桥街道的相关负责人向记者透露，除了此次推出的由由国际广场之外，近期，塘桥地区还至少有一个大型高档商务项目推出。

发布机构：《楼市》市场研究部 　　编制对象：北京市区各热点商圈写字楼 　　指数基期：以200 　　5年1月为基期，各热点商圈加权均价 　　及租金为基期价格 　　发布内容：全市各热点商圈当期写字楼均价、租金、空置率 　　发布周期：每月 　　2006年8月京城各热点商圈写字楼总体指数： 　　>> 全市各热点商圈写字楼加权平均售价为16698元/平方米，升17.9个百分点； 　　>> 各热点商圈写字楼加权平均租金为5.64元/平方米·日，升16.7个百分点； 　　>> 各热点商圈写字楼平均空置率为15.7%，升4.5个百分点。 　　售价指数 　　8月京城写字楼市场表现稳定，写字楼售价继续小幅上行，全市写字楼加权平均售价为16698.0元/平方米，与7月份相比，环比涨幅为0.6%，且受“住宅禁商”政策影响，各热点商圈周边的乙级写字楼项目售价亦有一定程度上扬。同时随着市场放开的逐步影响，大型外资机构及国内实力企业办公需求的迅速扩张，为甲级写字楼市场带来了新的契机。2006年全年近150万平方米写字楼面积供应，其中CBD区域新增放量就高达80万平方米。CBD写字楼在售的写字楼有北京万达广场 (论坛 像册 户型 样板间) 、金地中心、华贸中心 (论坛 像册 户型 样板间) 、北京国际中心 (论坛 像册 户型 样板间) 、凯德置地大厦等优质写字楼项目，区域内多数个案采取整层或大面积销售策略，销售市场持续活跃，售价从20000～25000元/平方米不等，核心区域内写字楼平均售价已达20743元/平方米， 尽管售价始终位居高位，但未来2～3年内的金融街、中关村等热点竞争商圈对客户的分流，竞争的加剧导致后市大幅上涨的可能性不大，但整体仍会保持相对平稳的发展态势。 　　金融街商圈典型的出售型写字楼项目有恒奥中心，但该案为整栋销售，各座享有独立冠名权，目前均价约为20000元/平方米，略高于金融街商圈整体加权平均售价，整栋面积从0.8～2万平方米不等。尽管金融街商圈也曾出现不少高端写字楼项目，但多数为大型国企及政府机关购买，散售型写字楼项目仅有长安兴融中心 (论坛 像册 户型 样板间) 、英蓝国际大厦等少数个案，商圈内加权平均售价为16550元/平方米，后市仍有望寻求一定程度突破，加之政府政策优惠的支持力度，更有助于促进未来区域市场需求的增加。 　　中关村商圈写字楼出售型物业近期迎来旺市，大批住宅办公中小型企业将会迁出，极大程度上刺激了写字楼市场的需求空间，以摩杰中心、北京·国际等写字楼项目为代表，无论是销售或租赁，均将有一定程度突破。此外，7月新取得预售许可证的写字楼项目有天元港中心、荣盛大厦、光大国际中心等，新的出售型写字楼项目的入市，一定程度上也会拉升全市整体售价指数。 　　租金指数 　　租金指数方面，8月北京写字楼租赁价格略有上升，全市写字楼加权平均租金为5.64元/平方米·日，CBD商圈写字楼租金为6.88元/平方米·日，国贸中心仍为区域内租金最高的写字楼项目，人民币报价为14.4元/平方米·日，区域内多为甲级写字楼项目，无论是外立面、层高、软硬件设施等方面较符合外资投资的要求和标准，而外资机构关注的问题是投资的回报期和投资风险，而CBD因所具有的独特优势，对外资及投资机构具有较强的吸引力，加之顶级写字楼项目稀缺，市场潜在供应存在市场缺口，CBD区域内优质写字楼项目租金市场行情将会一路走旺，分析其走势发现，自2005年1月至2006年8月，CBD商圈写字楼加权租金水平一直维持在6.3～7.2元/平方米·日之间浮动，自去年同期至今，租金走势曲线呈现降升降的趋势，但整体浮动幅度不到1元/平方米·日，本月CBD租金指数较7月下跌0.12元/平方米·日。 　　金融街大多数写字楼租金报价在5～7元/平方米·日之间，多数个案与CBD写字楼租金基本持平，如通泰大厦报价18美元/平方米·月、国际企业大厦报价23.5美元/平方米·月，等等。中关村核心区内写字楼加权平均租金水平近一年一直在4元/平方米·日（含物业费）上下浮动，区域内写字楼租金最高的有融科资讯中心、理想国际大厦、威新国际大厦，其租金报价分别为8元/平方米·日、7元/平方米·日、6元/平方米·日，且均含物业、空调费用，部分优质写字楼项目出租率均处高位。 　　空置率指数 　　空置率指数方面，金融企业办公需求的扩张势头再度延续，为迎接即将到来的金融行业全面开放，中资及外资金融机构办公需求迅速扩张，在多方利好因素带动之下，金融街地区吸纳量最为明显，成为各热点商圈空置率最低区域。 　　在强劲市场吸纳的带动下，8月京城写字楼平均空置率比7月下降0.8个百分点，为15.7%。CBD区域由于新加坡凯德置地集团在北京的第一个投资型物业凯德大厦正式入伙CBD地区，为市场新增办公面积近9.5万平方米。CBD商圈本月空置率略微上升，其他优质个案入住率仍处高位运行，如国贸一期现入住率100%、嘉里中心现入住率98%、招商局大厦现入住率98%、京广中心主楼现入住率95%、财富中心现入住率80%等等，CBD商圈本月整体增幅为0.4%，同时受“住宅禁商”政策影响，近日京城写字楼入住率预增行情序幕已经拉开，一些优质写字楼项目入伙表现相当抢眼，尤其是中关村写字楼市场，大部分住宅办公及商住楼项目租客面临出走，乙级写字楼迎来契机，同时对出售型的中低档写字楼项目需求形成强劲拉动，中关村区域内整体空置率指数将会宽幅震荡，下一轮走低行情将全面启动。

戴德梁行执行董事张国正日前表示，上海的甲级写字楼数量还远不够满足上海经济的高速发展。据统计，目前上海甲级写字楼有360万~370万平方米，这一数字相对中国香港和新加坡还比较低，后两者都超过600万平方米。 根据戴德梁行提供的数据，2006年甲级写字楼市场持续2005年的火爆行情，去年写字楼的租金率上涨了28%，而2006年头6个月租金涨幅也达到10%。今年市场供应量预计可达24.5万平方米，大幅低于2005年约45万平方米的新增供应。甲级写字楼的有限供应，使整体市场平均空置率已降至近年来最低水平，预计2006年全年平均空置率仍将保持在5%~7%或者更低。

记者昨天获悉，根据仲量联行最新一期《亚太区物业市场摘要》，在蓬勃经济带动下，加上缺乏新供应，亚太区写字楼市场今年二季度出现反弹。 业内人士预测：未来随着优质新写字楼供应紧缺及需求增强，相信租金将进一步上升。受租金上涨的影响，亚太商业区部分企业或会因而将业务分散至其他地区 ，而广州，受跨国公司业务扩展影响，18个月内将有15.2万平方米写字楼需求。 　　区域写字楼市场展现反弹 　　调查显示：在股票市场涨落不定期间，区域写字楼市场展现反弹。金融中心如香港、新加坡、上海、悉尼及东京，租金均录得升幅。租户大多来自银行及金融业，其次为专业服务机构，如会计公司及律师行。消费者业务及资讯科技公司对扩充同样积极。 　　据了解,面对租金上涨，部分租户退而求其次，转向非核心区另觅写字楼。然而，在缺乏新供应源的情况下，仍有不少租户选择以较高租金续租写字楼，令租金进一步上升。北京及上海等城市，随着政府进一步放宽对金融市场及商业服务行业的管制，令写字楼需求增加，租务市场日趋活跃。 　　而在广州，世界500强企业中，目前已经有139家落户广州，随着跨国公司及本地企业扩充，今年上半年广州甲级写字楼市场稳定发展，超甲级写字楼如中信广场及中泰国际广场租务活动尤其活跃。今年头六个月写字楼租金轻微上升0.5%。核心地段如天河商业中心区及珠江新城的优质写字楼，售价一般较高且交易量较为畅旺。2006年上半年，平均资本值上升1.5%。 　　租金预计将温和上升 　　但是，上半年由于未有新写字楼落成，甲级写字楼吸纳量下跌。仲量联行广州董事总经理陈永辉表示：未来十八个月，约有107万平方米新甲级写字楼供应投入市场，这将有助释放市场上积压的需求。预计跨国公司的租务需求将持续，而本地企业的迁租及自用需求将吸纳新的优质写字楼供应,世界500强企业中已经有17家公司将在未来18个月内产生15.2万平方米的写字楼需求。陈永辉表示：预料2006年下半年甲级写字楼租金将录得温和升幅。 　　而在整个亚太区,在营商气氛炽热及商业扩充推动下，房地产市场将继续蓬勃发展。除写字楼市场外，工业、商铺及住宅市场也表现强劲。尽管利率上调，但就业前景改善对商铺及住宅市场带来利好因素。由于区内消费者信心上升及旅客人数激增，商铺市场尤其受惠。

今年北京写字楼近50%的新增项目都将出自这个区域。2006年下半年新增的市场供应将超过60万平方米。 随着北京中央商务区地位的确立和加强，CBD区域写字楼的供应和需求表现在近年北京写字楼市场的表现一直是焦点。在第二季度CBD又是北京写字楼新增项目的主要来源区域。市场表现上，该区域大单交易依然频现，大型国有企业和海外基金频频出手，在市场上表现非常活跃。 　　供需表现 　　今年第二季度CBD有中环世贸中心A、B座和通用国际中心两个项目入驻，为CBD区域提供16.5万平方米的新增供应量。中环世贸中心A、B两座被嘉德置地整栋购买，用于出租。通用国际中心A栋和B栋现在产权有不同的归属，B栋被德润房地产公司整栋收购，更名为德润大厦。截止到2006年第二季度，CBD甲乙级写字楼的总存量首次突破了200万平方米，达到了204.4万平方米的体量。新增供应见下表： 　　从需求上看，二季度日本Replus株式会社收购了华贸中心1、2号写字楼近12.4万平方米的面积，交易额达到24亿元，成为第二季度CBD表现最抢眼的写字楼交易。在商务氛围浓厚、发展日益成熟的CBD区域，一些有一定资金实力的企业纷纷在此购买写字楼物业，这充分显示了企业对该地区物业升值潜力的信心。