孤注一掷还是以不变应万变？这一直是开发商在土地竞标中出价的难题。
数日之前，一份由上海房屋土地资源管理局下发的《关于调整住宅类用地挂牌现场竞价规则的通知》(沪房地资用[2007]633号)悄然下发至上海各大开发商手中：在土地挂牌截止进入现场竞价后，将一改过去多轮举牌竞价规则，转为书面一次性竞价。
昨日，上海市房地局招投标办公室相关负责人向本报《东方置业》证实，上述规定目前仅限于在9号公告的几幅住宅用地中试行。而且仅针对住宅面积超过50%以上的住宅用地。而商办、工业类用地，则暂不执行上述规定。
这意味着，诸如新江湾城D3地块等9号公告中出现的焦点地块，将成为“竞价新规”的试金石。杨浦区房地局相关负责人向本报《东方置业》表示，新江湾D3地块将以“价高者得”为原则确定竞得人。
规则既出，即将在11月陆续开标的9号公告出让地块价格走势顿显扑朔，业界一片哗然。
上海土地价格由此是升是降？不同的人士见解各异。角力的力量之均衡、博弈之微妙，为近年来所罕见。
“土地价格将应声而降，上海地王将逐渐消失。”面对本报《东方置业》抛出的问题，多位专家的口径一致。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，书面一次性竞价相比多轮的举牌竞价显得理性许多，刨除了现场气氛导致的“冲动”价格。在此状况下，土地价格回落是自然的事情。同时，书面报价也反映出一个开发商对这个地块和自身开发能力的理性评估。
也有开发商对于新规后效持不同看法。
接受本报《东方置业》采访的多位开发商均表示了对“豪赌”地价的担忧——为了志在必得的地块，而填上天价数字确保拿地。因此，地王，甚至更离谱的地王会继续出现。
但回到理性地价仍旧是长远趋势所在。“新规定对开发商的眼光、判断力提出了更高的要求和考验。”多位接受采访的开发商表示，市场可能有一个适应期，在这个适应期内可能会继续上演“疯狂”，但最终地价表现还是会趋于平和。
土地价格会不会继续上演疯狂？新的“地王”会不会继续出现？一切，11月8日上午和下午，9号公告首批开标地块金山新城区地块和杨浦新江湾城D3将给出答案。
尹伯成：
地价将应声而降
复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，竞价规则的改变，不会导致土地市场出现惊人的价格。相反，住宅用地拍卖由现场叫价改为一次性填报价格后，出让土地的价格绝大部分会有所下降。
他认为，大部分开发商还是理性的，过高地估计土地价格，会造成开发商亏本。所以，没有开发商会愿意冒险过高叫价。在新的报价规则之下，多数开发商都会在精确计算成本的基础上合理报价，不会出现以前现场竞拍的非理性报价。
新的竞价规则，可以从根本上抑制土地价格非理性上涨，使成交地价趋于合理，进而降低房地产价格的上涨幅度，确保房地产价格稳中有升，小幅上涨。
胡宗亘：
地价“开卷”变“闭卷”
方方工作室主任胡宗亘认为，新规则的出发点是为了促使土地招拍挂市场趋于理性，进而降低住宅用地的整体价格，达到平抑地价、房价的目的。但不排除个别地块由于竞争者众，开发商开出离奇的高价。
胡宗亘将竞买规则的变化比作考试，现场叫价就如同开卷考，开发商的报价会根据竞争者的报价加价，势必造成现场叫价的火爆，非理性的高地价因此出现。但如果改为书面形式的一次性报价，开发商的“开卷考”就变成“闭卷考”，报价相对合理，“读错价格”的概率总体向下。
不过，由于一次性报价方式更为隐蔽，在竞争者众多、开发商急需土地之时，可能会因为高估计对手报价，进而报出高得离谱的价格。因此不排除会有个别地块出现前所未有的创纪录价格。
刘光东：
“地王”势难再现
北孚地产研究所研究员刘光东表示，土地出让新规应该说是积极而有效的，可以防止“意想不到”的地价出现，抑制一个又一个“地王”诞生。同时，对土地畸高的价格也是一个震慑。
刘光东认为，目前房价快速上涨，畸高的地价难辞其咎。一个地块甚至带动周边一大块区域房价上涨，这种状况目前在上海屡见不鲜。在此状况下，有关部门出台新规不仅在于抑制土地价格畸形的虚高，也在于间接调控房价。
新规是否会诱发开发商的又一轮豪赌，在一次性竞价时开出天价？刘光东认为，这种因素并不能完全排除。但开发商显然会对土地有个理性的判断，并不会一味地为了拿地而拿地。
赵汉忠：
回归理性大势
金地集团上海总经理赵汉忠认为，新的竞标规则对开发商的成本预算、竞争形势判断、利润判断等商务拓展环节提出了更高要求。
对于这种新规则，开发商开始可能不习惯，预计在新方式试行数次的初期，如果多人竞争个别热门地块，不排除一些开发商削减利润以超常价格拿地的极端现象。
但房地局出台新竞标规则的出发点，应该是不希望太多炒作因素使地价表现异常，开发商对于土地取舍的考虑，也以理性因素居多。因此，经过一个适应期，地价会如政府预期回归到理性的大趋势中。
预计政府还将采用多种方式试验土地招投标，开发商惯有的土地投标竞争策略将被打破。但对于一些大型开发商而言，这些都不会改变其既定的拿地策略。
陈凯：
较量实力和眼光
华润置地(上海)有限公司董事总经理陈凯认为,新的土地竞标规则对于大开发商而言，更强调实力、眼光和理性判断。
11月8日新江湾城D3地块出让现场将首度采用新的竞标规则。虽然新的竞标规则使出价机会仅有一次，加大投标难度，但不会出现大发展商在现场孤注一掷高价夺地的情形。大开发商对于一幅土地的投标判断，更多基于自身可行性的考虑。
目前舆论对于新江湾地块，过多的焦点集中在出让数字上，而忽略了地块本身的价值。新江湾的区位环境比较特殊，近邻复旦、同济、科技园，与五角场5分钟距离，它已经不能看作是杨浦的新江湾，而是上海的新江湾。新江湾地块的价值被发现遵循着规律：在这个土地上投多少钱，那么它一定会加倍表现这个价值。
朱大鸣：
为地价火上浇油
上海春之声置业有限公司总经理朱大鸣认为，新的土地竞价方式不能抑制土地价格上涨步伐。相反，“上海土地市场的竞争将更畸形，土地价格将越拍越高，新地王更将层出不穷。”
朱大鸣表示，对新的竞价方式的合理性目前尚存疑：“既然是竞价，为何不让竞拍人在现场公开叫价呢？”
或许规则出于以往竞拍人会感情冲动引起价格越叫越高，出让人会控制不住价格的考虑。然而，此规则的设定除非"有出价相同者，再次履行一遍现场竞价的程序，直至有人胜出"。也就是说此规定基本上是一价定终身。
在此情况下，竞拍人如果志在必得的话，唯恐他人抢去，会在估计他人大概出价区域间后，报出更高价格，甚至把二、三年后的预计楼板价报上，这样更会形成恶性循环，地价越炒越高。
杨子江：
一次出价考验智慧
大华集团营销管理中心副总经理杨子江表示，只给一次出价机会，这才叫做名符其实的抉择。一次性出价类似招标的形式，而原来的集合竞价的方式更接近于拍卖。
并非每宗地块都需要一轮轮的集合竞价。房地产不是普通单件商品，牵涉的范围广、因素多。应该是以投标较为合理，但是要求的是最终的评定标准、结果要清晰。新规则只给一次机会，要求竞买人填写报价现场上交，以这个书面报价来定胜负，的确是一种考验。
新竞价规则本质上不会带来地价的大变化，但也不是所有项目都适用。一些具体的房屋产品可以这样做拍卖，因为标的物已经是现状了。而单纯拍卖的方式，最终导致的结果很可能是对未来的非理性判断。土地开发方面的竞买拍卖，务必慎重。
-观点争鸣
●复旦大学房地产研究中心主任尹伯成：大部分开发商还是理性的，过高估计土地价格，会造成开发商亏本。所以，没有开发商会愿意冒险过高叫价。在新的报价规则之下，多数开发商都会在精确计算成本的基础上合理报价，不会出现以前现场竞拍的非理性报价。
●金地集团上海总经理赵汉忠：预计政府还将采用多种方式试验土地招投标，开发商惯有的土地投标竞争策略将被打破。但对于一些大型开发商而言，这些都不会改变其既定的拿地策略。
●北孚地产研究所研究员刘光东：土地出让新规应该说是积极而有效的，可以防止“意想不到”的地价出现，抑制一个又一个地王的诞生。同时，对土地畸高的价格也是一个震慑。
●上海春之声置业有限公司总经理朱大鸣：新的土地竞价方式不能抑制土地价格上涨的步伐。相反，上海土地市场的竞争将更畸形，土地价格将越拍越高，新的地王更将层出不穷。
链接
地块出让方式
目前我国经营性土地使用权出让方式。2004年3月30日，国土资源部、监察部联合下发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，规定2004年8月31日后，国有土地使用权必须以公开的招标拍卖挂牌出让方式进行。
在招标模式中，中标人要满足很多条件，如行业经验和业绩，付款方式和进度、开发方案以及其它技术经济因素。只有综合评分最高的开发商才能成为中标人。由于价格只是评判的因素之一，当然就不一定是出价高者得到地块。
拍卖是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。
挂牌方式遵循的游戏规则也是价高者得。在招标和拍卖方式中，都要求竞买人不得少于三人，而挂牌则不受竞买人数的限制，且每个竞买人都可以多次报价。如果仅有一家开发商竞价，超过底价即可摘牌。如果有多家开发商竞价，则会在最后以拍卖竞价的方式确定竞得人。
1998年后香港实行的土地出让制度。在“勾地”制度下，每年由地政署公布当年的勾地表，开发商对“勾地表”内任何一幅土地有兴趣的话，可以向政府提出申请，申请人必须为购买该幅土地开出最低价并交缴按金。如果申请人的出价符合政府按公开市场价格所作的评估，该幅土地便会以公开招标或拍卖的形式出售。如在拍卖当中该底价不保，政府会收回该幅土地，以保证不贱卖资产。
