伴随着上海金融、商贸、高科技等产业的成熟兴旺，投资者对于上海写字楼市场近年来的繁荣同样有目共睹。随着市中心区域商圈的写字楼市场日趋饱和，次中心区域的新兴CBD正逐渐显现出自身的魅力与光彩。

甲级写字楼租金年涨幅14%

据美联物业市场研究部数据显示，目前上海中央商务区甲级写字楼日租金已达1.5美金/平方米/天，超甲级写字楼更高达2.0美金/平方米/天。中央商务区甲级写字楼租金年涨幅达到14%。非中央商务区甲级写字楼租金年涨幅也接近9%。

由于中央商务区甲级写字楼高额的租金回报率，日渐稀少的新增供应及持有者对于手中物业的惜售心理，现时想要投资入驻中央商务区甲级写字楼市场，分得"一杯羹"的机会是少之又少。有能力拿到中央商务区黄金地段开发写字楼项目的开发商，大多数选择长期持有，谋求高额租金回报，只租不售。

上海美联物业写字楼部副区域经理陈俊彦表示，虹口、普陀、闸北、杨浦等内中环区域高级写字楼市场已逐渐赢得投资者关注，部分产权甲级写字楼表现强劲。这些区域相对投资成本较低，人口密集度高，具有较高的人脉及发展空间。同时，上海城市建设的合理化及高速化，以往的商业副中心按区域按地段特性整合所属地块，以工业园区、创意园区、高科技园区等专项办公物业吸引客户。四通八达的轨道交通也改变了以往这些地区的商业布局，大型的购物、休闲中心，以轨道站点为中心，再配以高规格的商业楼宇。若区域内有市政规划同时展开，升值潜力不容低估。

　　世邦魏理仕近期的市场调研显示，2007年第三季度，亚洲写字楼市场发展态势良好，亚洲许多国家和地区的CBD甲级写字楼供给偏紧。在香港、新加坡和胡志明市，中心商务区(CBD)地段甲级写字楼供给偏紧，空置率保持在5%左右甚至更低。由于拓展当地业务以及一些非金融业租户在亚洲市场的急剧扩张，亚洲主要商业中心写字楼物业的总体需求依旧保持强劲。

　　北京顶级写字楼市场在第三季度交易活跃，成交量达到170万平方英尺，季度环比增长了18.3%。平均租金持续稳步增长，攀升至每月每平方英尺17.3元，较上一季度提高了1.6%。上海写字楼市场第三季度持续上扬。平均租金季度环比增长了2.7%，达到每月每平方英尺20.9元。

　　香港需求急剧增长和供给不足使中环地区顶级写字楼空置率创下历史新低，同时也带动租金屡创新高。受写字楼强劲的需求所产生的广泛影响，置业难度从中环延伸至CBD周边地区，即将开盘的项目已被纷纷预租。

　　在东京，顶级写字楼供给不足以及需求不断上升导致第三季度租金一路走高。顶级写字楼租金加上常规治理费用达到每月每坪61250日元，比上季度增长6.5%，比去年增长20.1%。但是，开发商的租金期望与承租方能接受的租赁成本之间差距逐渐增大，导致甲级办公楼的空置率比上季度上升了40个基点，达到1.3%。

　　首尔对写字楼的强劲需求导致第三季度租金继续上扬。甲级办公楼平均租金达到每月每平方米21543韩元，合每平方英尺2.15美元，比上季度增长了1.08%。CBD地区的空置率达到历史最低点。

　　在胡志明市，约93209平方米的写字楼在2007年前三个季度入市并且已基本租罄。

　　新德里国家首都区的写字楼租赁势头十分强劲。IT／ITeS领域对写字楼的需求尤其旺盛，预备于明年入市的IT／ITeS公司已经抢先预定了约30%供给量。考虑到非凡经济区有可观的税收优惠，预计投资者对市场的需求将会十分强烈。同时，孟买市CBD地区内写字楼的空置率以1%左右的速度持续下降，使得租金继续增长。

　　回顾2007年，北京、上海写字楼大单交易频现，而专注于住宅类的投资者，也纷纷转向商业地产，因此很多投资者认为商业地产是"避风港"。如果物业税空降商业地产，是否吓跑投资者？商业地产尤其是写字楼将面临怎样的局面，业内人士发表了不同的看法。

　　甲方：征收物业税投资者将撤市

　　商业地产投资将减少——云南大学经济学院财税金融系主任郭树华

　　开收物业税后，很多投资者可能不会再购买商业地产了。与购买住宅不同，商业地产都是投资或投机的，没有刚性需求。国家宏观调控拿这部分开刀，很容易就会抑制这部分需求，调控的效果可能会短而快。像在二线城市，商业投资原本就比较谨慎，当物业税开收后，调控的效果会更加明显。因此在国家宏观调控步伐趋紧的情况下，物业税的出台，必然会减少二三线城市对商业地产的投资需求。

　　征收物业税将会吓跑投资者——新塘牛仔城副总经理何小莲

　　如若在商业地产征收物业税，那对行业的发展将造成比较大的影响。之前国家对楼市的调控主要集中在对住宅方面，而商业地产很少涉及，像房贷新政对住宅的规定，商业地产就不受限制。正因为如此，商业地产也成了很多投资者的"避风港"，如若国家在商业地产领域征收物业税，或许会将投资者吓跑。

　　乙方：物业税对商业地产的影响程度有限

　　需求量的增加将化解税负——沈阳穗港房地产置业有限公司董事长王维旭

　　对于大量蓄意囤积土地、虚抬炒作 房价的地产商来讲，物业税的开征，势必在一定程度上影响到其次年的开盘量和入市量，但对于那些理性的商业地产开发商，物业税的征收，对其实质性的影响是有限的。

　　目前对于商业经营性用房保有环节已经征收了不低的税费。商业地产企业在保有环节已经面临2项房产税收：房产税，以租金或房产原值为基准征收，内资企业为租金的12%，外资企业为账面值的0.8%-1.0%左右；土地使用税，按照占地面积，固定额度征收。

　　在保有环节已征重税的前提下，加征物业税，虽然增加了这些企业的持有物业成本，但并没有直接影响其租赁需求，因而对商业地产的影响相对较小。目前商业地产市场健康，出租率持续提升，预计商业地产公司将有能力在不影响需求的情况下，将增加的成本部分转嫁给需求方。随着市场经济的进一步发展，私营、民营经济实力愈渐增强，对于商业地产的需求有增无减。而且，商业地产的物业税试运行，应该伴随对原有税种的整合。如此之下，商业地产持有成本大幅提升的可能性较小。

　　物业税对商业地产的影响不会太大——北京远东新地置业有限公司总经理助理姜炜

　　如果物业税空降商业地产，那么原有税种将会进行整合，这样才符合国家对地产的调控政策，如果不进行整合将加重开发商和持有者的负担。但从商业地产的整体看，一旦物业税实施对其的影响也不会太大。任何的宏观调控都不会对市场产生长期的影响。所以，如果对商业地产开征物业税，短期之内必然会引起很大的影响，但是长期来看一定是价值的回归。就目前的情况而言，企业是不会进行大的调整的，只有正式出台后才能切实的判断其对市场的影响。一旦物业税的征收使开发商或持有者的成本大幅提高，房价和租金必然高升，那样将影响经济运行，这显然是政府不愿意看到的。

　　税负未必会有较大增加——东方证券王树娟

　　物业税对商业地产股的影响机理有所不同。仅增加这些企业的持有物业成本，但不会直接影响租赁型需求，因而对商业地产股的影响相对较小。另外，现有租赁型企业已经面临较高的保有成本，若伴随税种整合，税负未必会有较大增加。

近年来，随着长三角城市一体化进程的加快以及外资的涌入，地产投资热点已由一二线城市延伸至三线城市。由于一线城市资源数额相对有限，存在较强的竞争，但依然是竞争的制高点；二线城市投资趋势日趋激烈；三线城市的市场正处于成长阶段，这些城市土地资源丰富，市场竞争相对平缓，成为房地产企业和投资者的重要选择。随着二、三线城市投资热的兴起，不仅地产巨鳄和各地投资者对三线城市表现出浓厚兴趣，部分民营企业也开始转型投资商业地产，如苏宁环球、雅戈尔和红豆等地产的外来者加大地产的投资力度。

供销两旺的上海写字楼市场

2007年1-10年上海写字楼市场呈现供需两旺的局面，累计供应量约为108.7万平方米，累计成交了147.7万平方米，呈现供需两旺的局面；销售价格由13825元/平方米攀升至17453元/平方米。

由于跨国公司及国内企业继续在上海扩张和成立新公司，促使可供租赁面积短缺但需求却快速增长，租赁需求同比上涨54%；甲级写字楼平均租金按季上涨0.82%；空置率较低推高租金价格，写字楼市场出现周期性短缺。

走向商务花园时代的杭州写字楼市场

杭州第一代写字楼是普通办公室；第二代出现了高层高密度的写字楼，分为核心筒式和板式；第三代低高度、低密度的商务花园式写字楼，分布在三墩、下沙、滨江等次中心区域，如亿科置业的西港·新界。2007下半年，杭州约有300万平方米的写字楼供应量，主要集中在滨江、拱墅和江干区域。杭州的写字楼主要集中在黄龙商圈、文教区、庆春路凤起路、武林商圈、吴山广场、城站以及钱江新城几大板块，其中，黄龙商圈、武林商圈的区域租金价格相对其他区域要高。据统计，在杭州购买写字楼的企业60%以上从事第三产业，20%是咨询类事务所。均价2万元/平方米左右，面积在80-200平方米的写字楼物业最受市场青睐，这与杭州市大批中小企业的快速成长有密切的关系。

供应过剩的南京写字楼市场

南京市75％以上的现有高端写字楼都位于新街口，写字楼面积达20万写字楼总面积的80％；而另一写字楼集中区域——湖南路区域一些乙级体设计相对陈旧。2006年底迄今，南京市写字楼推出的数量非常大，尤其是城中板块形成了小区域特色的大行宫商务区、鼓楼商务区和山西路商务区。而前些年写字楼市场未消化的存量继续累计，造成了写字楼大量闲置的局面。除河西奥体商务区需求比较旺盛，其它区域均呈现出不同程度的空置。其中高档写字楼的空置率在10%-20%之间，中低档写字楼的空置率约15%-30%。市场上现在约有62万平方米的空置面积。2007年以来南京写字楼销售价格出现快速上涨，同比上涨了22.8%，进一步抑制了需求；在售江南八区写字楼新开盘项目单价在万元以上，部分项目均价甚至突破2万元/平方米，如翠峰大厦售价已高达25000元/平方米。

蓄势待发的苏州写字楼市场

长三角新高地的苏州在长三角经济中具有举足轻重的地位，经济10年来始终保持着两位数的增长，外资企业纷纷进驻，私营企业大量涌现，其总量及增速在江苏省均处于首位。一直以来，苏州的写字楼大致主要集中在市区、园区和新区市区，中高档写字楼租赁率在95％左右，近两年来部分写字楼租售价格出现了近40％的增长。其中，新区写字楼主要集中在狮山路板块，属于中高档写字楼；园区和新区的写字楼市场商务氛围较浓，园区写字楼市场主要集中在湖西CBD和湖东中央商贸中心，属于高档写字楼。

发展中的无锡写字楼市场

无锡现有写字楼出租率达到80%-90%，由于安保、物业等方面与甲级写字楼还有一定差距，导致高档写字楼供应缺乏。基于市场需求的刺激，无锡商住楼获得较大的发展，如东方商厦、摩天360等，在满足居住功能的同时，可以起到展示企业形象的作用，是城市化的催生产品。现阶段随着开发商定位的调整，和一些商业地产开发商的进驻，如九龙仓、深圳茂业和世贸地产等，无锡市写字楼市场获得发展的新契机。

供求严重失衡的宁波写字楼市场

宁波写字楼市场是具有内生性特征的市场，写字楼需求主体主要来自当地民间和民营资本。目前宁波写字楼的需求构成，外贸、货代、船运、物流等相关企业的使用量占到写字楼总量的70%左右，以中小型、微型企业为主民间资本的扩张为经济特征。宁波市写字楼市场整体品质相对不高，规划布局落后，写字楼发展基本只局限于三江口核心地带。物业租金水平低，大部分租金约1.5-2.5元/平方/天。根据统计资料显示，宁波未来两年的写字楼供应量将超过250万平方米，而2006年实际销售量仅36万平方米，供需出现严重失衡。

　　2007年上海楼市蓬勃发展引得大大小小港资企业争相抢占，“限外令”颁布也未能阻拦他们的步伐。2007年下半年伊始，万顺昌、时富金融、南洋集团等三家香港上市公司宣布组建合营公司，以4.2亿元的代价收购静安区阳光企业中心。

　　三港企持等额股份相关公告指出，万顺昌(1001.HK)通过间接拥有50%权益的公司FitTeam，与南洋集团(0212.HK)的全资附属公司南洋工业及时富金融(8122.HK)拥有65%权益的Marvel订立合营协议，透过合营实体China Able成立合营公司，三公司将持有等额股份。

　　China Able成立的目的是通过其间接全资附属公司昌裕(上海)房地产经营有限公司，收购、拥有及持有位于静安区的一幢名为阳光企业中心的办公大楼。昌裕订立的一份谅解备忘录显示，其将以4.2亿元的代价，向上海静安城建投资有限公司购买静安阳光企业中心。

　　据悉，除了收购物业的4.2亿元以外，各合营股东还将提供约396万美元的营运资金，为向合营公司提供资金，各合营股东同意出资8210万元，而总物业成本余额约2.15亿元会以银行贷款支付。

　　同时，根据相关股东协议，如果任何合营伙伴有意出售在China Able的股份，其他合营伙伴可行使优先购买权。而昌裕的注册资本及总投资额也将分别增加至3000万美元(折合人民币约2.3亿元)及6000万美元(折合人民币约4.6亿元)。

　　物业所处位置一般阳光企业中心位于静安区安远路535-561号，是一幢11层高的办公大楼，建在一层零售商场之上，商场下面则是停车场地库，总建筑面积约为2.7万平方米，包括约2.2万平方米的写字楼面积、797.28平方米的商铺面积、3856.39平方米的停车场地库 包括118个车位及131.63平方米的公用设施空间。阳光企业中心的土地使用权期限为50年(自2003年7月15日起计)，总市值估计达5亿元。

　　记者在项目现场看到，阳光企业中心地处胶州路以东、安远路以南的位置，外立面已经全部完成，呈深色系，而楼下依然拦着施工的标志，可以看到三三两两的工人进出。阳光企业中心北面与常德名园和在建的东鼎名门相对，穿过安远路就是普陀区，沿胶州路往北走三四分钟就是有“商住一条街”之称的长寿路，亚新生活广场近在咫尺，衣食住行，应有尽有;项目东侧毗邻博钰图文及517会所，都是新近开设的店铺，一直往东就是陕西北路，交通相对方便;但是，总体说来，阳光企业中心周边的整体环境尚未发展成熟，胶州路以西尚有部分待拆的民房，安远路较为狭窄，沿线多私人开设的小店，且档次偏低;还有多个在建工地，略显脏乱;来往人群品级相对复杂，有待进一步的整治;不具备特别好的商务氛围。

嘉定新城是上海继松江新城、临港新城之后着力打造的三大新城之一，一个具备国际现代化城市特征的新型城镇体系正在加速构筑。

嘉定新城总体规划200平方公里，由主城区、南翔、安亭三个组团组合而成，预计未来常住人口80-100万，规模庞大前景美好。其中主城区为规划重点，东至沪嘉高速公路（A12）、南至宝安公路、西至漳浦河、北至郊区环线（A30），总用地面积17.234平方公里，辽阔的地域范围及巨大的升值潜力使其万众瞩目。区域还按照荷花的策划理念规划为行政办公区、文化娱乐区、体育运动区、商业金融区、休闲观光区、居住生活区和商住混合功能区等七大板块。几个板块组合起来的造型正好形如荷花，体现了嘉定新城作为现代与历史握手、时尚与古朴对话的和谐自然城区。

清雅荷花出淤泥而不染，完美新城前途无限。嘉定新城主城区将立足长三角，依托上海和嘉定的综合优势，优先发展附加值高、辐射能力强的现代服务业，并以汽车产业为核心，着力促进体育运动业、旅游业、房地产业、商贸物流业、中介服务业、广告业以及文化教育业同步发展，从而形成资金流、物流、信息流、科技流、人才流的集聚，充分凸显产城结合、和谐发展、时尚高雅的综合型现代化新城中心区。

东云领驭正位处此中心区的中心——永盛路天祝路路口，属于商业金融区的东云街板块，是目前新嘉定城内第一个商务楼，将缔造成为长三角国际商务引擎，其未来升值潜力不言而谕。项目共12层，外部立面大面积玻璃运用及局部以石材、氟碳涂料饰面，彰显浓郁的现代建筑气息；内部空间更匠心独运，打造5.55米极限层高，首开区域建筑层高之先河，买一层用两层，既改变了传统一层不变的办公格局，又给投资者带来实惠享受，真正物超所值。据了解，目前该案虽未开盘，但前来预约者络绎不绝，众多客户纷纷看好其实用功能及未来的升值前景。随着上海写字楼市场的逐渐成熟，相信不久后的正式公开必将在嘉定乃至整个上海楼市蟾宫折桂。

　　据了解，在目前甲级写字楼艰难度过寒冬的时候，水荫路-环市东片区的非甲级写字楼租赁却异常火热。如广粮大厦、东环大厦、粤海大厦、海洋地质大厦等出租率接近100%.中立地产专业人士介绍，近年来该地段没有推出新的非甲级写字楼，该区的租赁情况一直比较紧张。

　　DTZ戴德梁行发表最新的「全球写字楼租务开支」调查报告，涵盖全球49个国家共137个商业区的写字楼租务开支及走势。报告显示，以美元计算，有89.8%地区的租务开支在二零零七年呈现增长，8%出现下调，余下2.2%则保持平稳。

　　亚太区在二零零七年的经济表现，跟北美及西欧地区在同年的经济表现分别较大。DTZ戴德梁行北亚区策略发展顾问部主管陶汝鸿表示：「受惠于金融、保险、房地产及相关专业服务行业，以及信息科技行业发展蓬勃，亚太区在去年经济表现强劲，带动写字楼需求急增。」以美元计算，亚太区内无一地区的写字楼租务开支有所下降，反映去年区内商用物业的需求极为殷切。至于在北美及西欧地区方面，不论是以美元或是当地货币计算，租务开支录得负增长的地区，其比率均有所上升；若按美元计算，北美区租务开支下跌的城市更有20%，其一原因相信是受到去年中呈现的次按信贷危机所影响。

　　二零零七年全球租务开支排名首十位的商业区中，伦敦两个商业区及香港继续雄踞三甲位置。伦敦（西区）以每年呎租275.7美元（+34%）蝉联榜首，香港以每年呎租213.2美元升至第二位，增幅为37.5%；伦敦（市中心）则以每年呎租183.1美元排名第三，增幅为17%。

　　与二零零六年相比，只有七个商业区继续进占二零零七年全球首十位排名表上，三个新上榜地区分别是莫斯科、新加坡及新德里，三者的租务开支在去年皆录得近40%至超逾一倍的骄人升幅。陶先生称:「其中新加坡的升幅为全球之冠，达106.3%，令其排名自二零零六年的第廿二位跃升至第六位，也是十大商业区中排名升幅最大的地区。」新加坡及新德里均特别受惠于亚太区的金融保险及信息科技业的蓬勃发展，而新加坡更出现新写字楼供应不平衡的情况。陶先生补充指：「由于滨海湾金融中心（Marina Bay Financial Centre）要到二零一零年才落成，在此前的一、两年间，新加坡的新写字楼供应将不会有显著增长。」至于新德里方面，信息科技及商业流程外包（BPO）行业的迅速发展，推动新德里的租务开支上升39.8%，亦令其排名自第二十位上升至第十位。莫斯科亦是排名跳升最高的地区之一，其租务开支录得95.2%的增长，其排名也从第十二位跳升至第四位。

　　以租务开支最大升幅计算，新加坡及莫斯科在二零零七年「全球写字楼租务开支」调查报告中分别排名第一及第三，排名第二的是马尼拉（马卡蒂），其升幅为103.7%，其排名则从第一百卅四位升至第八十五位。马尼拉的租务开支急增，乃因愈来愈多跨国公司选择在当地设立后勤部门，然而陶先生表示：「由于当地租务开支向来处于较低水平，故二零零七年的显著增长并未令马尼拉进占十大位置。」

　　租务开支跌幅最大的三个地区则全部位于美国，依次分别为东湾（加州奥克兰）、洛杉矶及亚特兰大。东湾（加州奥克兰）的租务开支在去年间下跌了24.4%，排名也从二零零六年的第四十二位跌至八十七位。

　　亚太区十大商业区的排名与二零零六年相若，香港及东京（市中心五区）继续分占榜首及第二位，写字楼需求殷切但供应紧绌的新加坡，以凌厉升幅攀升四位，超越孟买成为亚太区内第三个租务最昂贵的商业区。新入选亚太区十大的是布里斯本，其租务开支的升幅为43.3%。十大排名中以首尔在过去一年的租务开支升幅最小，其排名自二零零六年的第四位降至第七位。

　　至于中国大陆主要城市方面，上海两个商业区（浦西及浦东）在亚太区十大的排名上比较稳定，过去两年都在第六至第九位之间，但内地城市在全球排名上则有较大变化。陶先生指出：「由于大部分内地城市的租务开支增长较为轻微，故在全球其它城市增长较强劲时，中国内地城市的排名便相对下降。」唯一不跌反升的内地城市是深圳，其二零零七年租务开支为每年呎租37.3美元（+19.54%），排名自第八十七位升至第八十位。

　　陶先生表示：「虽然北美地区的经济前景存在不明朗因素，但良好的全球经济前景及商业氛围将利好二零零八年各区的租务开支表现。在全球137个商业区中，有75.9%预计租务开支上升，1.5%预测租务开支下跌，22.6%预测租务开支持平。」

　　二零零七年香港甲级写字楼市场延续二零零五年之升势，需求继续由保险、房地产及相关专业服务行业的交易活动所主导，以致平均实质呎租上升，空置率则维持在低水平。

　　去年港岛整体吸纳量下降22%至968,229平方呎，除了上环的吸纳量增长了4.2%外，港岛各区的吸纳量都有所缩减。对于需要租用大楼面面积的公司而言，中环甲级写字楼可出租楼面的供应仍然十分有限，低空置率及可租用楼面选择局限，令中环的吸纳量下调，部分有需要扩充的公司已开始考虑迁至新的非核心区。湾仔／铜锣湾的吸纳量亦下调59%至81,206平方呎，港岛东则下调5.7%至162,102平方呎。

　　尖沙嘴在二零零七年的吸纳量为65,615平方呎，属全港第二最小，跌幅为45.5％。值得注意的是，将于本年落成的环球贸易广场，在去年已开始作预租，包括与瑞士信贷集团及摩根士丹利签订的交易，但所有预租数字并未计入是次报告有关香港写字楼的吸纳量中。

　　中环的空置率自二零零六年的4.5%跌至二零零七年的1.9%，显示区内楼面供应紧张。DTZ戴德梁行写字楼董事阮仲贤指出：「除了港岛东外，去年港岛所有地区的空置率比二零零零年科网热潮时期的水平还低，创下二零零零年初以来的新低点。去年尖沙嘴的空置率亦自3.6%跌至3.5%。」

　　DTZ戴德梁行北亚区商业部主管彭玛称：「港岛的平均实质租金方面，其过去一年的走势符合本行在二零零七年初的预期，幅度则有差别。」金融、保险、专业服务行业发展畅旺，把中环／金钟的租金推向新高，截至二零零七年底，中环的平均实质呎租为110港元，在一年间升了41%，也令中环的实质租金首次在年底时仍维持在每平方呎100港元以上的水平。录得第二最大租金升幅的地区是湾仔／铜锣湾，升了16.2%至每平方呎43港元。与中环／金钟一样，湾仔／铜锣湾区的写字楼租务市场也是受惠于金融、保险及专业服务行业的活跃表现。第三个租金升幅最大的地区是上环，增幅为15.4%。至于租金升幅最小的地区则是港岛东，升幅为3.7%，其次是尖沙嘴，升幅为6.7%。

　　从二零零七年度的租金及吸纳量数字来看，港岛东及尖沙嘴的写字楼市场表现，在某程度上均受到九龙东新落成写字楼所影响，加上港岛东、尖沙嘴及九龙东的租客类型相近，故在甲级写字楼楼面供应短缺而且选择少的情况下，九龙东便成为那些需要进行扩充的公司的另一选择。阮先生表示：「鉴于二零零八及二零零九年将有500万平方呎的新供应投入九龙东市场，待该区的基建设施发展更为完善后，我们预料九龙东将会成为一个新的非核心商业地区，成为港岛东的竞争对手，对尖沙嘴的租务市场也会构成一定压力。」

　　彭玛先生总括道：「展望二零零八年本港写字楼市场的租金发展，我们预期大部地区的租金将会稳步增加，而中环则会因为本港经济表覝良好，加上该区缺乏新供应，在金融、保险、房地产及相关专业服务行业的强劲需求支持下，其租金在二零零八年上半年内可望上升15%。」

2008年最渴望在上海中心城区扩容办公楼的是哪类企业？答案出乎意料，金融保险行业增加从业人员和扩大办公室面积的需求最为强烈，陆家嘴成为其办公新址的首选地区。

“2007年上海外商投资企业办公楼需求调查”显示，把上海经营机构作为亚洲及大洋洲地区总部的外商投资企业增加到10%，预计这个比例在今后3年内将增加到15%。为了满足快速增长的业务发展需要，65%的企业表示会考虑招募更多员工，半数以上的企业正打算扩展办公场地。尤其是金融保险业扩展需求的增加较其他行业更为显著，足见上海甲级写字楼的需求强劲。

这一报告还显示，各企业新增或搬迁办公场所的考虑因素与去年相同，但办公室的品质规格和提升企业形象更为金融保险行业关注。作为搬迁地，最感兴趣的地区是“陆家嘴地区，比排列其后的“淮海中路沿线”、“虹桥开发区”支持率高出近两倍。所有行业均认为陆家嘴地区人气最高，尤其是金融和保险业，半数以上选其作为最感兴趣的地区。

但是不断高涨的租金也给陆家嘴地区带来一些负面效应。“地区形象”、“金融机构的密集度”和“办公楼的质量”三大因素是吸引各行业入住的重要理由。与此同时，“租金水平”、“生活辅助设施”、“步行环境”和“文化娱乐设施”对企业是否入驻影响越来越大。虽然优质办公楼、金融机构的密集度等商务环境的评价有所提高，但甲级写字楼的租金成本成为未来最大的抗性。

　　这是由上海交通大学医学院营养系副主任蔡美琴教授主持开展的调查：调查对象为25岁-40岁，月收入在2000元以上的白领女性。调查结果中，还有一个让上海美眉感觉良好的数字，那就是北京白领女性约有1.5%的人肥胖，而上海白领女性肥胖比例则接近为0。

　　上海白领那么喜欢外出就餐，偏偏又不长肉，这实在让其他城市的白领有点看不懂。其实就午餐来说，无论是叫盒饭，还是吃从家里带来便当，都会比“出去吃”更容易让你腰部的游泳圈堆积脂肪，因为如果不出去吃，在这段宝贵的午休时间里，你所能走动走动的，不是从座位到秘书前台取外卖的距离，就是到微波炉热饭的距离。

　　上海的气候和上海写字楼所在的位置，又特别适合“出去吃”。十二月中旬上海白天的气温始终在10度以上，只要不下雨，穿上一件厚的夹克衫或者大衣，裹上围巾，中午下楼找个餐厅吃饭，吃罢逛逛淮海路、南京路、徐家汇，太平洋百货、百盛、久光、港汇、美罗城里兜兜转转，哪怕街边小店window shopping，也是一次完全能用“享受”来形容的忙里偷闲。

　　若是在这个季节到北京，“享受”可能就要换成“忍受”了，虽然北京的冬日暖阳比上海的灿烂多了，可北京的风大也是出了名的，而且大风扬土的滋味实在让人吃不消。有位同事曾经语重心长地告诫办公室的女同胞，在北京起风的日子最好不要骑自行车，否则正骑得欢时啪的一声一个塑料袋直愣愣地盖到你脸上。

　　丽华快餐在京沪两地都有服务，上海的菜单让人明显觉得“生意惨淡”，永远不翻花样，鸡腿饭、红烧肉饭、蚝油牛肉饭……倒是12元的酸菜鱼砂锅配2元的米饭，还算划算，一是口味上酸菜和鱼比较清淡，很适合作为午餐，二是吃完后竟然还附送砂锅一只，如果经常点丽华快餐的砂锅，估计很快就可以通过网络吸引别人来“团购砂锅”。北京的丽华估计是受到奥运的鼓舞，整个菜单看上去就显得朝气蓬勃——从7元到20元，有5种套餐可选，哪怕是7元的套餐也有两荤两素，而且每天都还不一样。北京的写字楼周边的方便指数没有上海高，去饭店或逛商场，都有种煞有其事的隆重感，有时候吃腻了周边的几家，想换换口味，还得开车去，又白白浪费了中午走路燃烧卡路里的大好机会。

　　2007年，上海写字楼市场持续走热，其中上海甲级写字楼平均空置率更是一度达到了历史以来的最低水平，只有5%左右。

　　供应量方面，上海甲级写字楼新增供应从2007年上半年起开始上扬，而随着2007年上海银行大厦、印尼黄金置地大厦、廖创兴大厦、越洋广场等甲级写字楼的竣工交付，2007年的新增供应达到约34.7万平方米，但供求关系仍然保持紧张态势。

　　虽然上海甲级写字楼市场需求持续紧张，然而实际吸纳量较之去年同期已有明显下降。这主要是由于缺乏市场供应新增物业所致。随着浦 西市中心供应量的稀缺，大部分吸纳量都转移至浦东陆家嘴以及浦西CBD周边办公区域，整体空置率则持续走低。

　　目前，上海甲级写字楼市场的供应重心逐渐从浦西转向浦东，使得黄浦江两岸的写字楼供应量不断地趋于平衡。预计这场演变将会在2010年达到顶点。

　　同时，上海中原工商铺部还预计，受潜在供应充足的支持，陆家嘴将会继续成为一个颇具吸引力的地区。在未来2年内，陆家嘴区域将会有包括环球金融中心在内的9幢写字楼集中上市。

　　乙级写字楼新增供应向外扩延

　　2007年上海乙级写字楼新增供应的区域与以往不同，主要分布在传统商务区以外的一些区域。尤其是开始向新兴的商务区扩展，包括五角场区域、金桥开发区、中山北路沿线、中山西路沿线、闸北不夜城等区域等。

　　随着中心城区的办公成本的迅速增加，越来越多的企业都面临着经营成本的巨大压力。同时，在次中心区域、郊区，不断落成一些新的写字楼。在交通环境和商业环境不断完善的过程中，这些区域的写字楼逐渐吸引了一部分原本在中心城区办公的企业。

　　另外，部分世界五百强企业逐渐搬迁到工业园区，或者迁往新兴的次中心区域，由于上海写字楼分布格局的外延，以及区域市场的特定需求，使得这些新兴的商务中心得到了较快的发展，规模不断发展壮大。

　　2008年写字楼租金仍将上涨

　　2008年上海甲级写字楼租金仍将会稳步上涨，预计在2008年上海全市范围内甲级写字楼平均租金将会上涨10%-15%。

　　租金上涨，也促使上海甲级写字楼的楼盘品质、配套设施以及其为租户所提供的相关服务环境不断的进步。目前许多规划中或即将上市的综合性项目中都包含有甲级写字楼，其高品质的配套设施、完善的休闲娱乐环境以及永续发展的楼宇技术将把整个项目打造成一个迷你的地区生活中心，进而带动其写字楼的综合品质。

　　上海甲级写字楼的新增量正在不断上升。在此期间，一些建成较早的物业，由于硬件设施的滞后性，导致了其租金水平的相对回落以及客户层次的降低，使得其逐渐退出甲级写字楼的行业。

　　“2007年上海外商投资企业办公楼需求调查”显示，把上海经营机构作为亚洲及大洋洲地区总部的外商投资企业增加到10%，预计这个比例在今后3年内将增加到15%。为了满足快速增长的业务发展需要，65%的企业表示会考虑招募更多员工，半数以上的企业正打算扩展办公场地。尤其是金融保险业扩展需求的增加较其他行业更为显著，足见上海甲级写字楼的需求强劲。

　　这一报告还显示，各企业新增或搬迁办公场所的考虑因素与去年相同，但办公室的品质规格和提升企业形象更为金融保险行业关注。作为搬迁地，最感兴趣的地区是“陆家嘴地区，比排列其后的“淮海中路沿线”、“虹桥开发区”支持率高出近两倍。所有行业均认为陆家嘴地区人气最高，尤其是金融和保险业，半数以上选其作为最感兴趣的地区。

　　但是不断高涨的租金也给陆家嘴地区带来一些负面效应。“地区形象”、“金融机构的密集度”和“办公楼的质量”三大因素是吸引各行业入住的重要理由。与此同时，“租金水平”、“生活辅助设施”、“步行环境”和“文化娱乐设施”对企业是否入驻影响越来越大。虽然优质办公楼、金融机构的密集度等商务环境的评价有所提高，但甲级写字楼的租金成本成为未来最大的抗性。