将近一年前，第二届上海国际创意产业活动周期间，市经委第四批授予全市１４家创意产业集聚区的铭牌。其中颇引人注目的一家就是西郊·鑫桥。近年来，西郊·鑫桥发展得怎么样了，日前，记者专门走访了这家赶上第四批授牌末班车的创意产业集聚区。

脱胎“金兔” 比邻虹梅休闲街
　　西郊·鑫桥创意产业园位于上海虹桥经济开发区，区域交通十分便捷，毗邻虹桥国际机场，连接延安路高架、中环线及外环线，具有良好的交通便利条件。园区周边聚集了大量高层次的住宅群和别墅群。文化娱乐、餐饮服务、商务贸易设施齐全。与园区比邻的中国十大特色商业街之一“虹梅休闲美食街”，汇集了来自二十多个国家的餐饮文化，充满了异域风情。得天独厚的人文地理环境是西郊鑫桥创意产业园重要的地区资源。
　　据西郊·鑫桥创意产业园总经理黄志宏介绍，这里是曾经生产过“金兔”羊毛衫的上海第十四羊毛衫厂，在金兔最辉煌时，曾连续７年荣获上海市名牌产品的称号，可如同所有在计划经济时期企业衰落的故事一样，“金兔”因体制、市场、产品等原因，到上世纪９０年代末，再也“蹦”不动了。
　　２００２年，在市经委的指导下，所在地转型为都市型工业园。可随着上海市各类都市型工业园区的发展和虹桥地区品位的不断提升，在这样的黄金之地，靠简单的出租工业用房来发展，自然不合时宜。能否做文化创意产业呢？有着策划莫干山路Ｍ５０视觉艺术产业园经验的华宇汉森公司，自然看中这一商机，于是，工业厂房开始腾笼换鸟，对５０％的租赁企业作了调仓，调仓后的租赁收入同比增加３０％至４０％。

闵行独家创意产业集聚区
　　去年，西郊·鑫桥被上海市经委授牌为第四批创意产业集聚区，是闵行区第一家也是眼下唯一一家创意产业集聚区。如今，已引入了一批有实力中外文化创意企业的西郊·鑫桥园区已逐渐成为虹桥地区别具特色的创意中心。
　　据了解，目前西郊鑫桥创意产业园已经有近３０家不同风格的创意文化企业入驻，汇集了建筑设计、服装设计、平面设计、装饰设计等种类，且六成租户是由租户带租户滚动入驻的。黄志宏介绍，创意园区正在对老厂房和园区内设施进一步改造，越来越多的创意企业将入驻这里，现平均日租金约在２．２—２．５元／平方米上下。
　　西郊·鑫桥创意园面积２０来亩，建筑面积１２０００平方米，绿化率达４０％，这块小小的西郊热土，保留着工业厂房特征，由原来粗放型企业转变为彰显个性的创意园区，园内穿插着现代元素，充满着艺术韵味，外感简洁典雅。

翰林匾额博物馆典藏１０６０方牌匾
　　小巧精致，是西郊鑫桥创意产业园的一个特点，与莫干山路Ｍ５０不同，这里不以画廊、视觉艺术为主，而是以精致艺术为主，走入外表普通的厂房，里面一个个的新天地让人啧啧称奇。
　　匾额，也是宝！走入这里的翰林匾额博物馆可以看到，各类木匾、石匾品种繁多，这些都是博物馆的主人从南方９省、北方４省费１０余年之功，专门收集的文人官吏题写的牌匾，共七大类，共计１０６０方。其表现形式可分为横匾、竖额。每一块旧时匾额的制作悬挂，必有缘由，或新厅落成，或寺庙开光，或乡贤中举，或为乡间义士英雄烈女歌功颂德。按其表现形式可分为横匾和竖匾。其语言精炼、寓意深长、文采激扬、深藏哲理，具有极大的文学艺术感染力。

艺术玻璃装点居家设计
　　艺术玻璃的店面也“深藏”在园区之中，记者一踏入陈伟德艺术玻璃工作室，仿佛置身一个色彩与图案的王国，玻璃的色调灵动，质感通透，再加上现代的热熔、压铸、肌理纹、加胶、钳胶等新工艺方法的结合运用，使得艺术玻璃能表现出不同的质感，幻化出七彩光芒。不仅被作为大幅的壁画，艺术玻璃开始被广泛应用于家居环境中的不同区域，作为屏风、玄关、壁饰、吊顶、背景墙与空间隔断，成为空间中最出彩、最具艺术表现力的材质。
　　韩家英设计公司的主要服务项目是企业及品牌形象策划，平面影视广告空间展示及多媒体设计等领域。在业内以国际化同步视野，高端创意与表现。持续深入服务企业品牌的能力而享誉（服务企业包括大洲本田、康佳、怡宝等著名企业）。还有山西古典家具馆、黑泡泡设计公司、澳帕家具上海工作室、辉轩公关公司等，蕴藏着无穷的创意，组成了园区独特的宝贵的客户资源。

苏河艺术(上海)

苏河艺术(上海)位于上海市中心区的苏州河畔，由挪威华人袁文儿先生及夫人丽莎女士于2005年创建。

苏河艺术(上海)主要经纪代理优秀的当代抽象艺术作品，以“扶持年轻艺术家、推动当代艺术发展、促进中西方文化交流”为宗旨，展示和经营具有创新意义的中国当代艺术品努力推动中外当代艺术的交流与合作，具有展览、交流、服务三大功能。

苏河艺术(上海)与 苏河艺术(北京)在各自侧重的领域里推动当代艺术的发展，并将举办各种互动性的展览，在拓宽苏河艺术代理艺术家展示其作品的空间的同时，将多渠道的建立起与国内外艺术机构、艺术家的交流与合作。

目前我们代理的艺术家有：燕飞翔、尹戈、蔡广斌、陆元敏、陈墙、韩峰、刘旭光、张羽、梁铨、王川、孙凯、张浩、曲丰国、柴一茗等。

二楼平面图：楼层使用面积 250 平方米，其中展厅长 19 米，宽 11 米，高 4.5 米 三楼平面图：楼层使用面积 250 平方米 ，其中展厅长 19 米 ，宽 11 米 ，高 4 米 四楼平面图 五楼西餐平面图 六楼西餐平面图

徐汇
1. 数娱大厦 番禺路1028号/虹桥路口
2.尚街时尚工业园 在建 建国西路２８３号
3.2577创意大院 龙华路2577号
4.X2创意空间(数码徐汇) 茶陵北路20号(斜土路交界口)
X2创意空间位于徐家汇茶陵北路和斜土路交界口，X2得名很有意思，X是“斜”的声母，2就是“土”的谐音。“斜土”不是创意，“X2”却是了。
由70年代末老厂房改建,项目前身为中国第一家印刷行业合资企业亚华印刷机械厂。内有8幢建筑物，围绕中心广场。是拥有宽阔内部空间的特性鲜明的一个工厂
由四层至七层六栋建筑围合成U字型，底层为商业、二至七层是LOFT与大开间挑高空间办公室。
5. 设计工厂 虹漕南路9号
6.尚建园 宜山路407号
7.徐汇创意阁 冠生园露31号靠近习勤路
8.环球105 徐汇区桂林南路105号的地      新兴港
9.西岸创意园(汉森商务中心) 徐虹中路20号
10.文定生活 徐汇区文定路，由钢铁厂改建而成
11.乐山软件园 乐山路33号
12.汇丰创意园 喜泰路239号靠近上海植物园和石龙路轻轨站
13.虹桥软件园(慧谷创业) 虹桥路333号
14.广电信息创意产业园sva越界(在建) 漕河泾田林路140号
15.风尚之城（尚街LOFT） 园区北临建国西路，东临嘉善路，西临襄阳南路
16. 新十钢城雕中心 淮海西路570号，上钢十厂原轧钢厂厂房

普陀
1.普陀 天地园 中江路 879 弄
2.普陀 M５０ 莫干山路50号
3.普陀 E仓 临苏州河宜昌路751号（近常德路）
4.长寿苏河创意园
5.上海创邑•金沙谷(金沙谷创意园) 真北路近怒江北路

虹口
1.虹口 1933老场坊 沙泾路 10号，紧邻九龙宾馆，靠近海宁路和周家嘴路交口
2.虹口 德邻公寓 四川北路71号崇明路口原是信谊药厂
3.虹口 空间188 靠近虹口足球场虹口区东江湾路188号，原是上海无线电八厂
4.虹口 优族173 邯郸路173号
5.虹口 绿地 • 阳光园 西江湾路500号（虹口足球场正对面）
6.虹口 海上海 大连路 920 号
7. 虹口 智慧桥 虹口区广灵四路 116 号虹口区原建材厂
8. 虹口 通利园 周家嘴路1010号无线电模具厂
9.东大名创库 东大名路近高阳路
10.北外滩
长宁
1.原弓艺术仓库 上海市仙霞路295弄20号
2.长宁 华联创意广场 江苏北路 125 号长宁之路交叉口
3.古北鑫桥
4.长宁 周家桥“创意之门” 万航渡路2453号
5.中科创意仓库 万航渡路2170号向北紧邻苏州河，属于凯旋路
6.天山软件园 天山路641号
7.长宁 时尚产业园 天山1718号
8.长宁 湖丝栈 苏州河畔，万航渡路 1384弄（近华阳路）
湖丝栈已有132年的历史，是上海市第四批优秀历史建筑，具有典型的时代烙印和江南风格的大统间格局，跨度分别为9米和15米的横梁均为整根原木，无任何拼接。
9.在淮海路的西端，密密层层的楼房界限中，拐个小弯，你的眼前突然出现那么一大片的低矮旧屋。红坊改建于上钢十厂原轧钢厂厂房，利用老工业建筑的钢筋铁骨，将厂房的高大空间、框架结构等特点与现代建筑艺术相结合。红坊商务中心分为A、B、C三个区域。总建筑面积18000平方米，商务办公面积11000平方米。项目内另有2600平方米大型展示厅、1400平方米画廊和2000平方米酒吧、咖啡厅、西餐厅等休闲场所及1000平方米手工作坊。公共区域和局部办公区域顶楼采用全透明玻璃屋顶，以营造一种通透阳光的效果。供暖系统和保温系统使用法国节能新型材料。
10.长宁 创邑 河创意 万航渡路 2170 号（五棉仓库）
11.孔雀园 长宁 聚为园
12.马利印象 程家桥（已摘牌）
13.长宁 上海创邑•河创意产业区 凯旋路613号武夷路（国棉五厂仓库）
14.长宁 上海创邑•源 武夷路凯旋路（原大明橡胶厂）
15.Z58创意之光 番禺路58号
番禺路58号，原来是上海手表五厂的厂房。厂房建于文化大革命时期，当时是用来印刷毛主席语录的地方，是一幢三层楼的钢筋水泥建筑。
Z58的名字来源于中泰控股的首字母和番禺路58号地址上的数字。毗邻“国父”孙中山家族美丽花园的老厂房，如今被中泰照明改造成了一座面向世界的现当代设计交流中心。改造保留了用地上原有的钢筋水泥结构的老厂房，并注入了新的使用功能。设计者将临街的三个跨距去掉，改建为一个充满绿意、水意的半户外挑空空间。
16.西郊鑫桥创意产业园 延安西路虹许路

杨浦
1.杨浦 提篮桥69号 近周家嘴路靠近北外滩
2.东纺谷创意园 平凉路988号，东靠杨浦大桥，西连提兰桥，南邻黄浦江
3.中环滨江128(上海理工大学国家大学科技园) 杨浦区军工路516号靠近黄浦江畔翔殷路
4.杨浦 昂立设计创意园 四平路1188号
5.建筑设计工场63号创意设计工场 赤峰路63号中国水产科学研究院渔业机械仪器研究所内
6.创意联盟 平凉路1055号（近兰州路）
7.梅迪亚1895
8.杨树浦路2218号滨江创意园
9.建筑设计工场 赤峰路 63 号中国水产科学研究院渔业机械仪器研究所内
卢湾
1.卢湾 8号桥 建国中路8～10号
位于建国中路重庆南路口的“8号桥”， 其前身是上海汽车制动器厂15000平方米的旧工业厂房。名称8号桥，但其实是7座建筑物的连成体，整个园区由四个不同主题的公共空间构成，办公楼都有天桥相连，它方便各租户之间的沟通与联络，同时更是寓意了连接国内外各创意咨询专业服务团队的沟通之桥。它的建筑风格富于创新，在旧厂房中注入新元素，新旧结合的创造，展现独特的魅力风尚。同时整个空间充满了工业文明时代的沧桑韵味。
2.聚荣轩生活艺术空间 上海市茂名南路56号（进贤路169号）
3.卓维700 黄陂南路700号及789号
4. soho丽园 （在建）智造局 丽园路蒙自路
5.田子坊 泰康路210弄
6.创意之窗“上海创意产业天地”又名“淮海路创意廊”。 淮海中路300号香港新世界大厦3层北侧
7.浩室.创意空间 斜土路茶陵路
静安
1.静安 同乐坊 余姚路66号
2.静安创展中心(创展大厦) 西康路946号
3.静安创艺空间 康定路1147号
位于静安区康定路、武宁南路的静安创艺空间，是静安体量最大和客户群最多的产业园之一。静安创艺空间共由六栋分别建造于20年代、50年代的厂房组成，前身是上海五和针织厂。
安创艺空间中的景观设计颇具特色，由意大利3Gatti.com建筑设计公司担当设计，采用网状元素加以吊灯设计中庭景观，形成三维立体空间感；整体园区地面都采用纵向延伸铺设方式，凸显纵深感；色彩上大胆采用红色等鲜明颜色，形成一种视觉冲
4.静安现代产业园 昌平路68号
5.上海申达静安都市产业园区 余姚路288号（胶州路757号）
6.传媒文化园 昌平路1000号
7.上海静安文教用品产业园区 淮安路717号
8.老式洋房 石门一路251弄2号二楼部分
9.申达园区 余姚路288号辅楼二楼
10.机床富安园区 淮安路681号
11.98创意园 延平路98号
浦东
1.浦东 逸飞创意街 锦严路227号毗邻世纪公园,北临张家浜景观河,与科技馆隔岸相望
2.张江文化科技创意产业基地创意大厦 张江高科技开发区张江路 69号松涛路125号
3.浦东 上海创邑•车博会 唐家弄路35号（浦东新区张杨路苗圃路）
闸北
1.新慧谷科技产业园 沪太路799号 延长路
2.闸北 苏河艺术中心 光复路423号后面长安路101号（近大统路）
3.闸北 创意仓库 光复路181号
4.工业设计园 共和新路3201号（近汶水路口）
5.合金工厂 灵石路695号共和新路
6.老四行仓库 光复路1号
7.南苏河(南苏河艺术馆)
8.JD制造 大宁路71号？是否存在？
黄浦
1.黄浦 旅游纪念品产业发展中心 河南南路33号
2.外马路仓库 外马路1178号
3.旅游纪念品设计大厦 豫园旅游区的南侧－傅家街 65 号
南汇
南汇 上海传媒产业园 南汇芦潮港临港新城内
闵行
闵行 西郊•鑫桥创意产业园 虹桥地区
青浦
青浦 尚都里 朱家角镇
松江
松江 第一视觉创意广场 松江泰晤士小镇
嘉定
嘉定新城——时尚创意中心

未来主要看成交量和供应量关系如何变化

据中房上海指数办公室最新调查显示，2008年9月，受国内外经济放缓和金融风暴的影响，上海房地产市场观望气氛浓重，新建商品住宅成交量和平均价格指数继续双双下挫。

2008年9月，中房上海综合指数为2025点，较上月下降23点，环比降幅1.12%。其中分类指数，中房上海住宅指数为1937点，较上月下降23点，环比降幅1.17%；中房上海办公楼指数为2034点，较上月缓降2点，环比降幅为0.1%。

从住宅市场分析，2008年9月上海全市新建住房成交规模91.23万平方米／8959套，较上月减少19.25万平方米／1755套，环比成交面积降幅17.4%，较去年同期相比降幅为70.1%，较前年同期相比降幅为52.2%，从房价指数来看，9月是房价下降第二个月，与7月中房上海住宅指数历史高值1981点相比下降2.22%。下降通道已经打开，未来价格下降如何展开，主要看成交量和供应量关系如何变化及影响变化的利率、税收和心理预期等诸因素。

在2008年9月上海住房市场调查样本中，有32%的公寓楼盘出现价格下降，平均降幅3.3%，有8个楼盘单价下降达到或者超过1000元／平方米，最大降幅个案达到6.7%，单价下降达2000元／平方米，是长宁区北新泾板块中某楼盘。样本中有4个楼盘出现价格上涨，平均涨幅2.4%。花园别墅类物业继续上月涨跌互见价格分歧的局面。

二手房成交“急冻”， 房产中介行业感到前所未有的寒冷，关闭店面和裁员成了许多中介公司应对楼市寒冬的首选。记者了解到，沪上中介行业已进行大面积的裁员关店，有的公司门店缩减比例达到50%以上。即便利好消息频出，但沪上大型中介公司负责人普遍表示，二手房市场中买家的观望心态在短时间内难以改变，中介公司仍不敢掉以轻心，已做好打持久战的准备，将根据市场走势调整收缩策略。

中原暂停一体化经营

之前曾有消息称，中介行业的“龙头”中原地产拟在上海裁减约450人，也就是15％左右。同时，中原集团旗下第二品牌“宝原地产”也面临大规模关店。对此，中原地产及宝原地产董事总经理谭百强对早报记者表示，“缩减门店是中介公司应对市场危机的正常反应，是开还是关，完全取决于市场及公司的财务状况。”

谭百强表示，目前中原和宝原的确在对旗下门店作调整，将关闭所有亏损及租约到期的门店。中原地产旗下门店最多时达到182家，目前已调整至160家左右；而宝原地产门店最多时为38家，计划门店数量将缩减一半。“宝原地产这个品牌是否能够继续生存，完全看市场状况和宝原自身的竞争力，我们会关到平衡为止。”

据香港媒体报道，中原集团主席施永青近日在公开场合表示，将暂停集团一体化经营策略，由各子公司各自为政，自负盈亏，以减轻集团负担，不排除有子公司业绩不佳而裁员或停业。集团旗下经营内地市场业务的中原（中国）9月前至今缩减内地分行逾50家，目前数量维持在800余家。

为抵御“寒冬”，上海中原也积极展开与金地、盛高、华润等知名开发商的合作，代理了30余个一手项目，以此作为业务的新增长点。以上海中原近期代理的格林世界和湾流域项目为例，在国庆期间即分别销售超过200套和150套。

靠代理新盘弥补损失

其他沪上中介早已开展收缩策略。21世纪不动产上海区域总经理张卫平昨日向记者证实，此轮调整结束21世纪不动产在上海分行数量共约180间，包括40多家加盟店及140家锐丰直营店。而今年3月，21世纪不动产曾高调宣布，2008年上海区域扩张目标是门店数量达到220—230家，经纪人超过3000名。据悉，上海公司行政人员也曾大幅缩减。

上海合富置业原有的95家门店也缩减至近60家，该公司高层人士向记者透露，目前的“瘦身”是为了保存实力过冬，等待市场回暖再次扩张，一切还在轨道上运行。

而信义房屋和汉宇地产则否认了裁员关店。信义房屋人士表示，公司一向是培养一个店长才开一家店，开了的店一般就不会关。

而汉宇地产则表示，为了抵御“寒冬”，加强了与新盘开发商的合作，靠代理新盘销售来弥补二手房遇冷的态势。汉宇地产董事总经理施宏睿告诉记者，汉宇二手房业务9月的确出现亏损，但新房代理业务占到了公司收入的80%左右，拉升汉宇9月的业绩比8月还增长了8%。

成立于1997年的立超房产之前也一度以连锁门店式住宅中介为主要经营方向。“1998年的经济危机下，上海很多外销房房价也一度暴跌50%以上，那时立超就开始将重心向商业地产倾斜。2005年宏观调控之后，立超决定不再涉及住宅业务，专注商业地产中介及代理。目前的市场危机对于早已转型的立超来说，影响不大。”立超商业地产执行董事刘科向记者表示。

根据财政部、国家税务总局、中国人民银行等部门有关文件精神，结合上海实际，上海市人民政府办公厅昨日转发了市建设交通委、市财政局、市地税局、市住房保障房屋管理局、市规划国土资源局制订的《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》：

一、对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%，首次购房证明由市房地产交易中心出具。

二、对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

三、对个人销售住房暂免征收土地增值税。

四、对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。

五、下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。

六、个人将购买超过2年的普通住房对外销售的，个人不负担营业税。

七、个人转让自用2年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，个人不负担个人所得税。

八、购买自住普通住房的，住房公积金贷款最低首付比例调整至20%。对第一次购买自住普通住房的家庭，在符合贷款条件的情况下，每一借款人基本公积金最高可贷额度从20万元提高到30万元，每户家庭最高贷款限额为60万元。若有补充住房公积金的，每户家庭最高贷款限额为80万元。

九、免收个人购买普通住房的住房登记费和个人买卖存量普通住房的住房交易(转让)手续费。

十、调整本市普通住房标准。具体规定由房屋、规土、财政、税务等部门另行公布。

十一、继续加大中心城区旧区改造力度，重点对成片二级旧里以下房屋实施改造，“拆、改、留”并举，努力改善旧区居民住房条件。

十二、建立和完善住房保障体系，通过收购等方式，增加廉租住房房源，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，解决低收入家庭的住房困难。

十三、加强对市场信息和基础数据的整合、监测和分析，建立房地产市场信息发布制度。进一步规范房地产开发企业和中介企业市场经营行为，加强房地产市场管理，实施存量房交易资金监管，切实保障购房消费者的合法权益。

十四、严格执行土地利用总体规划和土地利用年度计划，加强土地供应管理，从紧经营性商品住房项目的土地供应。

本意见第一条至第五条按照国家有关部门规定时间执行；第六条至第九条、第十四条执行期限：从2008年11月1日起至2009年12月31日止。

日前，凯德置地与思凯资产管理有限公司签署协议，以33.4亿元人民币的价格转让凯德大厦；而中房经贸的国海广场 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)（查看地图）A座写字楼也被中国电子进出口总公司整栋购买，成交额近10亿元。京城楼市大单频现，对于京城楼市来说，是否标志着市场回暖？机构资金频频入市，是否标志着楼市见底，抄底行为开始？对此，专家认为，随着京城楼市理性回归，许多楼盘定价更趋于理性，楼市的长期价值将会凸显。

　　●京城楼市大单频现

　　据金地产机构统计数据显示，今年上半年，整个房地产市场首现1998年以来销售面积和销售额同时下降的情况，多年来一直火爆的楼市出现大幅降温。北京7月份的住宅销售比去年同期降低59.7%，上半年的房屋成交量同比下挫38%。

　　与不容乐观的数字相比，近日，北京楼市频现大额成交案例的现象引起了业内的高度关注。据统计，今年来已成交或意向整栋出售的物业有近10例，5月初，位于金融街商圈尚在建设中的丰盛大厦被中国太平洋保险（集团）股份有限公司整栋购买；位于亮马河商圈的圣元中心（查看地图）整售给海南航空股份有限公司，成交价约6亿元人民币；6月25日，中国电子进出口总公司又与中房京贸房地产开发有限公司正式签署了国海广场A座写字楼的购买合同。而近日刚刚成交的凯德大厦，转让价格高达33.4亿元人民币。

　　从近期成交的大单中笔者发现，每次大单的出现，都是大型机构资金出手。以国海广场为例，中国电子进出口总公司进出口总额已达 389 亿美元，目前拥有境内外 58 个全资和控股子公司， 5 个驻外办事处，2007年底资产达 82.62亿元，实现销售收入132.21 亿元。

　　而外资机构的进军脚步也越来越急。凯德置地环渤海区域总经理毛大庆(毛大庆博客,毛大庆新闻,毛大庆说吧)表示，从去年年底到今年二季度，共有七八家大型企业集团纷纷伸出橄榄枝，希望收购凯德大厦，其中主要包括国外的基金、国内的大型国有企业以及世界500强的企业。

　　●机构资本抄底楼市？

　　自去年年底以来，随着针对房地产业的宏观调控不断深入，楼市“拐点论”开始盛行，从而楼市也随之进入了“观望期”。今年上半年以来，许多楼盘纷纷大打折扣。据金地产机构统计数据显示，仅7月份京城打折楼盘就已近70个，与此同时，许多新开的楼盘纷纷降低价格预期，政府对于房价的调控措施初见成效，房地产业正走在回归理性的轨道之上。

　　楼市近期大单频现，是否意味着楼市拐点已经见底？是否机构资金开始抄底楼市？中国电子进出口总公司相关负责人表示，之所以将资金用于购买物业，一方面是因为判断目前确实是不错的入市时机，但另一方面更加重要的是，看好物业的长期增值价值，尤其是少数地标性楼盘的特殊价值。

　　“凯德大厦是我们升级改造的产品，应该说并非核心产品系列。”毛大庆认为，凯德置地当时的收购行为只是一个大规模进军北京市场的信号，特别是选择在位置显赫的长安街区域，更是一种有效的市场拓展手段。

　　据悉，中国电子进出口总公司出手购买，也正是看中了国海广场无可替代的地理位置、产品品质，尤其是该物业的地标性价值。据悉，国海广场总建筑面积约26万平方米，由四栋百米高的建筑体及商业裙房组成，是一个集精装酒店式公寓、5A级智能化写字楼、大型商业及多功能商务会所于一体的城市综合体，其建筑集群已成为西长安街上的地标性建筑。其推出的精装酒店式公寓自开盘以来销售已经过半，销售价格也从开盘前的25000元/平方米上涨到现在的30000元/平方米，且各月销售量均在高端项目中表现突出。

　　●三类买家各有所好

　　有业内专家将楼市大单买家分成了三种类型，一类是自用型买家，另一类是投资型买家，第三类是自用兼投资型。无疑，中国电子进出口总公司、中国太平洋保险（集团）股份有限公司、海南航空股份有限公司等属于第三类买家，购买写字楼物业一方面可以用于自用，另一方面，可以享受高端物业的持续增值。

　　中房京贸副总经理郭谦进一步分析，机构资金看中项目的稳定并长期的回报，因此他们一方面会选择旗舰型项目；另一方面主要考虑其是否处于热点商圈，比如CBD、中关村、金融街，这是目前北京比较热点的三个区域。此外，一些位置非常优越，升值空间非常大的潜力区域也是这些机构资金淘金的热点。

　　周金旺强调，作为公主坟商圈内唯一的高端综合体项目国海广场的出现，有望填补该区域地标建筑的空白。目前，在长安街与东三环交叉的国贸区域已经形成一个大型的高端楼盘集群，区域利好使CBD高端商务项目银泰中心、财源国际中心（查看地图）、国贸三期等项目扎堆，其中银泰中心公寓的售价目前已经高达11万元/建筑平米。相比而言，西长安街与西三环交叉的公主坟商圈价值还有巨大的上升空间。

　　郭谦认为，由于土地越来越稀缺，核心位置的物业投资机会越来越少，因此，这些区域的房地产未来升值空间更大。从众多机构逆市而行，成为楼市购买主体的事实来看，机构资本非常看好京城楼市的长期价值，认为这是一个千载难逢的好机会。

　　楼市长期价值被看好

　　地标性建筑受青睐

　　大型机构为主要买家

日前，中房经贸的国海广场 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)（查看地图）A座写字楼被中国电子进出口总公司整栋购买，成交额近10亿元。京城楼市大单频现，对于京城楼市来说，是否标志着市场回暖？机构资金频频入市，是否标志着楼市见底，抄底行为开始？对此，专家认为，随着京城楼市理性回归，许多楼盘定价已经趋于理性，楼市的长期价值凸显。

　　京城楼市大单频现

　　据金地产机构统计数据显示，今年上半年，整个房地产市场首现1998年以来销售面积和销售额同时下降的情况，多年来一直火爆的楼市出现大幅降温。北京7月份的住宅销售比去年同期降低59.7%，上半年的房屋成交量同比下挫38%。

　　与不容乐观的数字相比，近日，北京楼市频现大额成交案例的现象引起了业内的高度关注。据统计，今年来已成交或意向整栋出售的物业有近10例，5月初，位于金融街商圈尚在建设中的丰盛大厦被中国太平洋保险（集团）股份有限公司整栋购买；位于亮马河商圈的圣元中心（查看地图）整售给海南航空股份有限公司，成交价约6亿元人民币；6月25日，中国电子进出口总公司又与中房京贸房地产开发有限公司正式签署了国海广场A座写字楼的购买合同。据悉，此次国海广场A座写字楼的成交额近10亿元，创造了2008年上半年北京市写字楼销售签约额的最高值。

　　“在北京房地产市场量价双挫、楼市大幅降温的大环境下，国海广场的大单成功使其成为京城楼市率先破冰的高端楼盘。”业内人士如此评价此次10亿元大单带来的市场效应。

　　从近期成交的大单中笔者发现，每次大单的出现，都是大型机构资金出手。以国海广场为例，中国电子进出口总公司进出口总额已达 389 亿美元，目前拥有境内外 58 个全资和控股子公司， 5 个驻外办事处，200 多个独资、合资、内联、参股企业，同世界上 140 多个国家和地区建立了贸易关系，出口商品达 600 多种。 2007年底资产达 82.62亿元，实现销售收入132.21 亿元。

　　机构资本抄底楼市？

　　自去年年底以来，随着针对房地产业的宏观调控不断深入，楼市“拐点论”开始盛行，从而楼市也随之进入了“观望期”。今年上半年以来，许多楼盘纷纷大打折扣，一些楼盘甚至不惜降价，据金地产机构统计数据显示，仅7月份京城打折楼盘就已近70个，与此同时，许多新开的楼盘纷纷降低价格预期，政府对于房价的调控措施初见成效，房地产业正走在回归理性的轨道之上。

　　楼市近期大单频现，是否意味着楼市拐点已经见底？是否机构资金开始抄底楼市？楼市全面回暖是否可以预期？对此，中国电子进出口总公司相关负责人表示，之所以将资金用于购买物业，一方面是因为判断目前确实是不错的入市时机，但另一方面更加重要的是，看好物业的长期增值价值，尤其是少数地标性楼盘的特殊价值。

　　据悉，中国电子进出口总公司出手购买，也正是看中了国海广场无可替代的地理位置、产品品质，尤其是该物业的地标性价值。据悉，国海广场位于西长安街与西三环交汇处，该区域汇集了众多中央直属机构、部委机关等政府职能部门以及银行、保险等金融机构，形成了特定的政务中心区。国海广场总建筑面积约26万平方米，由四栋百米高的建筑体及商业裙房组成，是一个集精装酒店式公寓、5A级智能化写字楼、大型商业及多功能商务会所于一体的城市综合体，其建筑集群已成为西长安街上的地标性建筑。据悉，因为购房者纷纷看好国海广场的地标价值与稀缺价值，其推出的精装酒店式公寓也正在持续热销，自开盘以来销售已经过半，销售价格也从开盘前的25000元/平米上涨到现在的30000元/平米，且各月销售量均在高端项目中表现突出。

　　楼市长期价值被看好

　　金地产机构总经理周金旺将楼市大单买家分成了三种类型，一类是自用型买家，另一类是投资型买家，第三类是自用兼投资型。无疑，中国电子进出口总公司、中国太平洋保险（集团）股份有限公司、海南航空股份有限公司等属于第三类买家，购买写字楼物业一方面可以用于自用，另一方面，可以享受高端物业的持续增值。

　　中房京贸副总经理郭谦进一步分析，机构资金看中项目的稳定并长期的回报，因此他们一方面会选择旗舰型项目；另一方面主要考虑其是否处于热点商圈，比如CBD、中关村、金融街，这是目前北京比较热点的三个区域。此外，一些位置非常优越，升值空间非常大的潜力区域也是这些机构资金淘金的热点，如国海广场所处的公主坟商圈便是这样的区域。

　　周金旺强调，作为公主坟商圈内唯一的高端综合体项目国海广场的出现，有望填补该区域地标建筑的空白。目前，在长安街与东三环交叉的国贸区域已经形成一个大型的高端楼盘集群，区域利好使CBD高端商务项目银泰中心、财源国际中心（查看地图）、国贸三期等项目扎堆，其中银泰中心公寓的售价目前已经高达11万元/建筑平米。相比而言，西长安街与西三环交叉的公主坟商圈价值还有巨大的上升空间。

　　郭谦认为，由于土地越来越稀缺，核心位置的物业投资机会越来越少，因此，这些区域的房地产未来升值空间更大。从众多机构逆市而行，成为楼市购买主体的事实来看，机构资本非常看好京城楼市的长期价值，认为这是一个千载难逢的好机会。

杭州的写字楼市场经过近10年的开发和发展，目前形成了相对集中的几大区域，主要有武林门区域，世贸黄龙区域，庆春路、凤起路区域，城站区域和城西高教区域。

　　这些区域的写字楼因其位置和品质的不同有着各自的客户群和对应的销售、出租价。但都有一个统一的特征，那就是写字楼的集聚都依托于周边小区域内成熟的产业形态，而自身难以形成市场集群。写字楼的分散，使得杭州整个城市的商务办公中心核心不明确，“各自为商”式的无规则发展，不能很好地发挥楼宇经济的聚集综合效益，也形成不了商务产业链，影响了杭州写字楼的进一步发展。

　　规划为杭州市级中心的钱江新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)，与杭州老的商务区相比，有其优势，也有其不足之处。而把钱江新城与目前最为炙手可热的黄龙商务区进行一场PK，也许可以更清晰地看出，钱江新城在杭州写字楼市场中的地位。

　　政策：政府支持让新城赢到最后

　　总结近50年国内外城市规划建设做法，城市CBD或新城开发模式不外乎三种：政府主导型，如法国拉德芳斯；企业主导型，如美国曼哈顿；政府主导、市场化运作型，如上海陆家嘴。

　　相对于杭州其他商务区来说，钱江新城的政府主导性无疑是最强的。

　　钱江新城运用的是政府主导、企业主体、市场化运作的开发模式。但不同于上海陆家嘴，钱江新城开发中，市政府不投资进行基础设施等建设，而由钱江新城根据“资金自求平衡原则”，通过土地等各类资产的市场化运作进行开发建设。其得到的政府支持力度，在杭州历史上绝无仅有。

　　首先，配了一个班子，成立了一个正局级的钱江新城建设指挥部，这是从来没有过的。这个机构是一个准国家级开发区的机构，对所有钱江新城项目“一路绿灯”。市政府主要是钱江新城在规划设计、招商引资、土地出让、报建审批等方面为政府与企业之间提供了一条龙的快速服务和综合协调、引导管理大平台，简化审批程序，创造高效率的服务办事程序，推动社会投资项目快速跟进。

　　其次，给了一个政策。杭州市委、市政府于2003年和2005年，专门出台了两个关于加快钱江新城建设政策的文件，给予钱江新城“准国家级开发区”体制政策，土地拍卖以后的级差地租和大市政配套费，百分之百返还。杭州其实是划了一块地出来，交给钱江新城建设指挥部，统一来进行规划建设。

　　另外，在基础配套设施建设上，政府进行大投入。比如拓宽和延伸解放路至钱江新城，打通西湖、老城区与钱江新城的通道。另外，建设58万平方米市民中心，把行政中心从老城区搬到钱江新城，有利于通过行政中心的转移，把一大批政府投资的办公类、公益类设施，如杭州市广电中心、杭州大剧院等，几乎全部安排在钱江新城，推动经济、信息、文化中心的转移，推动杭州城市建设从西湖时代迈入钱塘江时代。

　　规划：定位不明晰是黄龙的短板

　　站在整个杭州的角度来看，黄龙商务区应该称得上是杭州最具自然山水气质的商务区。西湖景区近在咫尺，浙大两校区与之相依——对于城西文教区及住宅区来说，黄龙区域如同要塞，把控着城西与市中心的联结。这样一个地理位置，从一开始就奠定了黄龙区域不可比拟的显赫地位。

　　不过，黄龙区域作为一个商务区，从一开始就存在一个“硬伤”，那就是定位不够明晰。拥有黄龙体育中心、西湖区体育馆、陈经纶体育馆等重大体育设施项目，又建造有众多住宅项目，加上与西湖咫尺之隔，你很难说清楚它到底是一个体育中心，还是商务区，又或者是居住区、景观区还是文化区。业内人士认为，这个区域因为人文与自然结合比较好，所以更适合做文化、教育、艺术、创意、科技研发等产业，也更适合居住。

　　而钱江新城从建设之初，定位就是具有中央商务区(CBD)功能的城市新中心区。它将成为杭州乃至浙江省企业总部的汇集之地，中心城市功能积聚的核心平台。一切工作都是围绕这一定位来进行。“新规划、高起点”是它的规划优势。

　　随着杭州市区划的调整，余杭、萧山纳入大杭州战略中，钱塘江历史性地成为新千年杭州新发展的前沿基地。而钱江新城成为“西湖时代”向“钱塘江时代”发展的“桥头堡”、“排头兵”。杭州市中心的位移，使得钱江新城具有区域优势，钱江新城将成为一座豪迈、大气的现代化城市新中心。

　　交通：多层次立体交通远超黄龙

　　城市交通是城市的命脉，是实现生产要素集聚扩散的物质基础。黄龙商务区位于杭州老城区内，受交通限制比较多，周边就是风景区的区位特点，决定了其在交通上不可能有大的突破。而停车位配置不够等，也越来越成为一个问题。

　　钱江新城的交通从现有杭州城市整体道路交通网络出发，注重核心区域路网的科学、合理布置与老城区、钱塘江南岸交通连接的可达性和便利性，形成了多层次、立体的交通体系，这是杭州老城区所无法比拟的交通优势。

　　在对外交通上，钱江新城以杭州市绕城公路为基础，以钱江二桥和钱江三桥连接钱塘江南岸地区，并同沪杭甬、杭金衢高速公路相连接。它距西湖约4.5公里，杭州火车站2公里；萧山国际机场15公里，至2010年，以钱江新城为起点，20分钟内可以达到市区任意一地，全市形成由高速公路组成的“两环八射”快速交通走廊。

　　在城市内部交通上，钱江新城与新老城区的外围连接主要以解放东路、庆春东路、凤起东路、望江东路等7条连接通道为主。另一方面，通过秋涛快速路、新塘路主干道和地铁4号线与铁路新东站连接，通过庆春路过江隧道、钱江三桥，快速进入机场高速，和周边高速公路网及机场连接，未来还以地铁7号线沟通新城和机场，形成15分钟内新城通达机场、铁路、高速公路、老城的快速交通路网。

　　此外，钱江新城还考虑到城市未来发展的需要，在城市规划强调核心区块地下空间的开发和贯通，以及与大型停车场、地铁站、步行及公交体系、地下人行系统、交通枢纽之间的联系。同时，结合主要的开敞空间与景观轴线，构造优美的城市景观廊道。

　　集聚：新城大体量决定集聚大能量

　　黄龙商务区已日渐成熟，已经积聚了一批诸如公元大厦（查看地图）、世贸丽晶城（查看地图）、嘉华国际等知名写字楼，但由于中间穿插着住宅、体育中心等物业，各写字楼之间间隔距离比较远，所以难以形成巨大的集聚效应。

　　据有关数据统计，主要位于杭大路、玉古路、天目山路、曙光路范围的黄龙商务区，总的写字楼体量仅40万平方米，而在钱江新城，仅市民中心一个项目的总体量，就达到了58万平方米。

　　据了解，界定一个地方是不是中央商务区，主要以办公写字楼体量占到该区域总开发量的比例来衡量。比如广州的珠江新城是55%，钱江新城是53%，是区域级的商务区，而一些世界级的商务区，比如纽约的曼哈顿、香港中环和上海的陆家嘴，这个比例都在70%以上。而小于35%则不能称为CBD。只有大体量的写字楼，才能形成更强的集聚作用。

　　相对于杭州之前金融、商务办公楼布局分散的现状来说，钱江新城是一个区域性的金融商贸品牌，将聚集大量现代金融机构、商务办事机构，以及配套的商业、餐饮、文化娱乐等服务设施，各类人才集中，集聚各级行政管理、公司总部、金融商贸、咨询信息等生产服务部门，成为一个区域的生产指挥、经济运行中心，成为进行现代都市经济活动最为频繁的集散地，这将极大地增强杭州城市的集聚和辐射功能，提高企业的办事效率，所谓“足不出钱江新城就能够知天下”。

　　钱江新城拥有一批世界顶级的商务地产项目，据了解，最起码10个项目是独一无二的。

说起CBD，很多人首先会想到上海陆家嘴。陆家嘴金融贸易区是目前国内知名CBD的杰出代表，以高达468米的东方明珠电视塔、88层的金茂大厦、492米的上海环球金融中心为代表的高楼群，已成为上海现代化城区的新景观。

　　虽然在整体定位、知名度等许多方面，钱江新城跟陆家嘴相比还逊色不少，但是作为一个新兴的商务区，钱江新城已经在一些方面走在了前列。

　　优势1

　　24小时的商务区——它是一座不夜城

　　早期国际上一些城市CBD规划有一条重要的经验教训，由于主要是基础设施和办公区，一到晚6点，人去楼空，CBD成为空城，最典型的是法国的拉德芳斯。而上海的陆家嘴也是如此，因为商务区建筑以写字楼为主，所以白天虽集聚了大量人流，晚上却死气沉沉，成为一座典型的卧城。

　　为了避免产生孤城现象，国内外一些CBD都采取了一系列措施。比如美国哈克尔提出“24小时生活形态的CBD”，建议CBD规划要考虑能为周边地区做点什么，了解和满足他们的需求，鼓励附近居民在里面购房、消费、娱乐。而北京提出将CBD建设成不夜城，通过CBD的多元复合性来实现。在满足商务活动的同时，还具有文化、科技、娱乐和居住等多种功能。其中，带有住宅性质的公寓规划面积是25%左右，还规划设计了一系列广场、主题公园，避免出现夜晚和节假日人去楼空的孤城现象。

　　在这一点上，钱江新城也有独到之处。它是混合式的商务区，在功能布局上，它集行政办公、金融、贸易、信息、商业、会展、旅游、居住、文化、娱乐等功能于一体，重点发展银行、保险、证券、信息、咨询等行业，鼓励发展物流、商业、文化体育、住宅等产业。在新城内，将建设市民中心、文体中心、广电中心等大型公共建筑，兴建商务、金融办公等现代化写字楼，并有高档酒店、购物中心、餐饮娱乐配套。是真正意义上的“24小时商务区”。

　　钱江新城采用商品住宅项目先行、写字楼其后的开发模式，先积聚了人气，再积聚商气，避免出现其他新城曾经出现过的，一到晚上就成为“死城”的现象。

　　根据钱江新城管委会的统计资料显示，未来钱江新城光商业的总体量(含地上和地下)就将达到70万平方米。其中包括24万平方米的万象城大型购物中心，8万平方米的来福士商业广场，5—6万平方米的高德商业广场，再加上钱江国际时代广场、UDC时代等项目的商业配套，再加上波浪文化城(6万平方米)等地下购物中心，钱江新城核心区的商业总体量，相当于目前杭州主要商圈总体量的85%。它不仅足以与杭州的老商圈形成抗衡，作为钱江新城中最为活跃的功能部分，显然，它也将对聚集人气、服务周边人群起到非常大的作用。

　　优势2

　　地下空间国内数一数二——它的地下城直通每个地上建筑

　　如果在功能定位、统一规划方面，钱江新城比陆家嘴还只是略胜一筹，那么，在地下空间的利用上，钱江新城已经远远超过了陆家嘴甚至国内其他任何商务区。

　　钱江新城管委会相关负责人告诉记者，钱江新城的开发思路是：先造地下城，再造地上城。“土地资源是有限的，应该好好加以利用。一旦把地上的楼全部造好了，再去做地下的文章就难了。”建造地下空间，有利于解决土地紧缺、交通阻塞、环境污染、能源浪费、防火安全等等问题，是符合世界立体城市发展潮流的，也是符合人性化设计的。

　　因此，钱江新城专门编制有《杭州市钱江新城核心区地下空间控制性详细规划》。据了解，这也是全国第一家做地下空间控规，而做了以后实施，更是第一家。因为地下空间的投资力度太大，投资时间也太长。钱江新城投资了15亿元，3年之内根本不可能回收。

　　按照规划，地下空间的功能定位以交通、商业、文化、休闲、停车、防灾为主，目前已经开始实施。据介绍，今年钱江新城将加大地下空间开发力度，开发建设地铁试验段3个站点、波浪文化城等工程，预计整个地下空间主体工程今年年底正式完成。

　　建设完成后，每幢楼可以与钱江新城其他配套项目连接，比如地铁站、波浪文化城等，楼与楼之间也可以通过地上连廊连接在一起，地下城与地上城自成体系，又互为连接，从而建立起整个立体网络。

　　简单地说，你可以开车进入钱江新城，先把车停在地下空间的停车库里，直接乘电梯到写字楼，也可以去波浪文化城逛逛，那里有大型的购物商店、电影院和超市，也可以直接经地下空间到杭州大剧院、国际会议中心参加一些文化活动，大大增强了交通的便捷性。

　　钱江新城在地下规划建造了6万个以上地下公共停车位，目前沿钱塘江已经建成的就有4500个。很多想要入驻钱江新城的大公司，第一个要求就是给他们多一些车位，而这恰恰是钱江新城的优势。

　　优势3

　　标志性建筑控制在10个之内——它的规划“站在巨人的肩膀上”

　　高达468米的东方明珠电视塔、居世界第三高度的88层的金茂大厦、492米的上海环球金融中心……陆家嘴金融贸易区内标志性建筑林立，令人叹服。不过遗憾却也同时存在。具体表现在单个建筑虽然个性漂亮，但一些楼与楼之间的造型、色彩统一性不够，整体看起来个性有余，协调不足。

　　而钱江新城在规划之初，就“站在巨人的肩膀上”，认识到了不少问题。一个CBD要有自己的特色，必须要有自己的标志性建筑物，但不是越多越好。钱江新城也有不少标志性建筑，比如“日月同辉”的杭州大剧院、杭州国际会议中心项目，独具个性的市民中心、杭州棋院，还将建设世界上最薄的写字楼，但为了体现整体和谐，钱江新城的标志性建筑将被控制在10个之内。

　　如果说老城区是“西湖时代”的象征，特点是古朴、秀美，那么钱江新城代表的是21世纪杭州新形象，总体风格是豪迈、现代、大气，要有一定高度，同时拥有杭州的历史和文化品位、神韵。

　　据了解，在钱江新城规划和建设中，不但要管控制性详规、城市设计，还非常注重建筑物彼此之间的呼应与兼容性。每一座建筑，钱江新城指挥部都要逐一进行审查，不但对容积率、绿化率、建筑密度等指标进行严格把关，对建筑风格、用材、外装修水平和档次也进行严格把关。

乘坐2亿元一架的私人飞机出行的海外豪客们，已开始盘旋在珠三角上空。

　　下个月，来自欧洲及中东的两家私募基金代表将到广州考察某写字楼项目。经过这一轮宏观调控的洗礼，珠三角的高档写字楼以及别墅正吸引着海外资本大鳄的目光。

　　私募寻找写字楼

　　每过几天，蒙鹏钧就要离开深圳，在全国飞来飞去。作为奢侈品（亚洲）股份有限公司CEO兼奢华亚洲网代理首席执行官，他的首要任务就是寻找一切可能的机会，将2亿元人民币一架的私人飞机卖给内地富豪。最近一段时间，他却开始频繁接触地产商，寻找10亿元至20亿元人民币的写字楼项目。

　　今年6月，海外两家私募基金和蒙鹏钧进行了接触，希望寻找到经过这一轮宏观调控资金已经非常吃紧的内地房地产开发商，从他们手中以较低价格买入建好的整栋写字楼。蒙鹏钧的团队接触的内地富豪中，许多具有房地产背景，这也是海外一些对中国市场并不熟悉的私募基金希望借助其渠道“抄底”的重要原因。

　　“在欧洲、中东、澳大利亚，这样小规模的私募基金很多”，蒙鹏钧说，和他接触的私募基金一家来自迪拜，规模约10亿美元，其资金主要是阿拉伯富豪的私人存款；另一家则来自欧洲，规模约30亿美元。在他们抄底的目标中，广州、深圳均是重点关注对象，此外锁定的城市还包括北京、上海、南京、成都。

　　此前，蒙鹏钧已和深圳一家知名地产商进行了接触。该地产商相关负责人向记者确认了此事，但他表示公司只有内地一写字楼项目，该项目已开始销售，不符合外资“整栋购买”的要求。蒙鹏钧同时看中的还有广州天河区某写字楼项目。下个月，两家私募基金的代表将分赴广州实地考察，并和地产商接触。“初步预计该项目为20亿元人民币”，蒙鹏钧说，如果交易成功他们将得到以千万元为单位的佣金，因此对这两笔生意他们会全力以赴，继续努力寻找合适的项目。

　　外资现身深圳别墅

　　就在蒙鹏钧积极运作上述项目的同时，上周末，深圳地产界知名人士香地咨询总经理尹香武（笔名“半求”）陪着几名外资机构分析师现身在深圳东海岸，他们已连续两天考察了一些别墅项目。这个月，尹香武还会接待另一拨来自华尔街的分析师。

　　“外资个体投资行为退潮非常快，但一些大资金对珠三角的兴趣越来越大，这种转变很明显”。已进入美国格理集团全球专家库的尹香武说，上个周末来深圳考察的是一家英资机构的顶级分析师。这个级别分析师的现身，意味着该投资项目已到了决策层面。不出意外的话，今年下半年或明年上半年他们就会出手。据他了解，该机构计划在内地投入18亿美元，投入范围包括楼市、股市、债市等。其中深圳的一些别墅项目是考察范围之一。

　　尹香武在深圳地产界浸润多年，目前主要提供地产咨询服务。在他记忆中，只有2001年一次房地产拍卖会上见到过德意志银行、花旗银行的几个观察员。然而自今年5月份以来，他接待的外资高端投资咨询数量增加了5倍。在此之前，外资高端投资都是以电话咨询为主，而这次却有外方考察人士实地考察项目。这样成规模的外资前来深圳运作地产项目，在他印象里还是第一次。就在接受记者采访的空当，尹香武又接到美国格理集团传真过来的咨询任务，咨询方是高盛集团。

　　再过几天，深圳2008秋交会将召开。尹香武说，据说还会有一些外资机构派观察员前来参加。不过，前来参加的观察员级别较低，主要以市场调研为主。他还表示，在他接到的咨询中外资前期主要关注珠三角房地产市场降了多少钱，近期关注的则是市场估价底部在哪里。尤其是美国投资者，从感兴趣到动心的这种实质性转变伴随着奥运会的召开尤其明显。

　　青睐高端地产项目

　　“他们决不会碰普通住宅项目”，蒙鹏钧说，下个月即将来广州考察的两家私募基金有几个特点，首先他们只接触资金吃紧的房地产开发商，并且只找已经建好的写字楼项目，而且都是整栋收购。说白了，外资的想法就是“趁火打劫”。随着房地产价格下跌，住宅成交量急剧萎缩，不少房地产开发商资金难以回笼，只好将手中的写字楼以较

截止到2008年7月份，北京写字楼市场累计开发投资额87.7万元，增幅有所减弱，为去年同期的77.7%。但相对今年房地产市场整体低迷的状况，写字楼市场的投资表现可谓是较为令人满意。

今年7月份北京写字楼市场销售均价为2.57万元/平方米，为7个月之最；环比增幅达54.5%，增幅仅次于3月份。从销售均价来看，北京写字楼市场从4月份起开始回暖，均价逐步增加。然而除3月份和7月份销售均价超过2万元/平方米之外，其他月份销售均价都在1.1-1.7万元/平方米之间，相对于写字楼这种“奢侈品”而言价格偏低。

     在销售量方面，7月份表现的也较为强劲；今年7月份写字楼销售面积为20.3万平方米，是1月份以来销售面积之最，环比增幅高达78.2%，仅次于3月份。

     随着北京写字楼市场量价的大幅上升，写字楼市场随即表现出火红的7月，与同为房地产市场一分子的住宅市场形成鲜明的对比。

     据COPT分析，北京写字楼销售市场的量价齐升，与今年前两季度频繁出现的基金、银行及保险等资本的整栋购买有很大关系。在整栋购买频频出现的情况下，更多的投资者看好北京写字楼市场的长期发展。表现在大量的国内外资本已经进入写字楼这一即将成为稀缺性产品的市场。由于写字楼本身的特殊性以及城区商业用地大幅减少等原因，预计2010年以后北京写字楼供应也将大幅减少。

     在需求方面，奥运会的成功举办，让世界知道中国的强大、北京的强大，企业要想把握这一历史时期，扩大在京业务，就必须增加写字楼办公用地面积，从而继续扩租或购买。另外，从前两季度写字楼市场超强吸纳量也可以看出很多大型企业都非常看好北京经济发展潜力，扩大在京业务在所难免；这不仅进一步增加了投资者对北京写字楼市场的信心，而且也利于北京写字楼市场的长期发展。

核心内容：前不久，在网上看到一片文章，是说地震后，房地产市场不好的市场环境中，写字楼卖的不错，当时的感觉是：好在我们是做商业的，看看公司做住宅的同事真是惨呀。前不久，在网上看到一片文章，是说地震后，房地产市场不好的市场环境中，写字楼卖的不错，当时的感觉是：好在我们是做商业的，看看公司做住宅的同事真是惨呀。但是我也是个“喜欢怀疑一切”的人，写字楼真的是那么好么？于是乎，有了写篇文章的冲动，名字都想好了——《成都写字楼快跑》！由于本人太过懒散，迟迟没有行动，前不久，星彦的猛哥（我和她他不熟，尊称一声哈）一篇文章把我的话说了，我还给我的同事说，看，我和人家猛哥的高度还是差不多。

　　言归正传，9月4号，参加了锦江工业园的中冶项目的招商说明会，感触颇深，倒不说觉得他们运作多么成功，而是看到后续写字楼市场的竞争，简直~~~~~我不知道怎么形容这种感受；据我们的调查，目前工业地产的发展态势，可谓是迅猛异常，青羊工业园的开发规模是以数百亩计，其他园区的在建和待建项目总放量超百万方，而绝大多数的产品将会以写字楼的产品形态入市；市场真的有这么大的需求？我看未必。从功能和需求来看，不管是工业写字楼还是40年产权的普通写字楼，基本是一模一样的，这无疑是增加了市场竞争的激烈程度，同时也可预见后市竞争的残酷。

　　那又为什么是09年后工业地产才狙击写字楼呢？

　　一、工业地产作为地产一个崭新的板块，我们的专业人士在研究市场的时候，通常是将普通写字楼和工业地产分成2个不同的课题，忽略了他们在功能和需求方面的共性，这使得业界在对工业地产的认知上形成了一定的后置性，而这样的后置性将使工业地产发展受到一定的阻碍，毕竟，新事物的接受需要一定的时间。

　　二、工业地产的特殊性质，使期房的销售（从操作上称为招商引资）存在一定的抗性，而现房将是其销售的有力支撑，因为现房在工业地产销售上是风险最小的；而目前的大多数工业地产正处于在建阶段，工业地产中的写字楼还处在聚集能量阶段。

　　三、目前的工业园区主要集中在3环路到外环路之间，区域发展相对滞后，商业氛围差，交通通达性不强。客户对在这样的环境办公不是很满意，由此也可以判断，区域的发展也将是制约办公由中心城区向郊区发展的重要因素。

黄先生1996年就开始投资房地产，在浙江人中间算是比较早的。在北京，他主要投资写字楼，然后出租。

2001年，他和十几个老乡在中关村联手买了一层写字楼，专门出租给刚毕业的大学生。为此，他还花了10万元钱专门委托一家网站做市场调查。调查结果是北大和清华的学生毕业出来能赚5000元钱的工资，但是要花1000元钱租房子，1000元钱租写字楼

黄先生把写字楼隔成8平方米左右的小间，配备好生活和工作设施，专门出租给刚毕业的大学生，结果，在许多写字楼都租不出去的情况下，他的写字楼被排队抢租。黄先生说：“回报率那时候是15%，现在将近18%左右。”

黄先生自己总结了一套买房的经验，投资一处房产必须具备3个条件：租金一定要抵得上银行的利息；第二是出手要快；第三个才是增值。“3个必须至少符合两个，要么你出手慢一点，租金抵了银行利息，增值快；要么就是出手方便、增值快，更重要的是利息一定要抵得起房租，要不然就会亏死！”

黄先生认为，投资房产，升值空间最少要达到6%才可以完成原始积累的12%，如果达不到就会亏本。为此，他计算出一套投资房产的盈利公式。他说：“投资回报要达到银行的存款利息和贷款利息两者加起来的平均数，比如存款2厘7，贷款5-6厘，加起来除2，一年要达到6%，房子要增值在6%以上，一年有10%的投资回报，这就是属于一般的投资。比如说买过来是50万元，明年租金2.5万元，明年价值55万元左右，要不然你这个投资是亏本的。”

黄先生说，他与其他投资者的不同，就是把投资房地产专门当作生意来经营，先进行前期考察，把市场环境摸清楚了，再作出决定。

8月份，各种商务活动被耀眼的奥运赛事所代替，受其影响，北京写字楼租赁市场成交表现淡静。由于受到安全和环保等条件限制，在整个奥运会期间办公室装修均需停止，使得部分客户选择与原办公楼短暂续约来渡过这段时期。同样，部分在建项目也因奥运会的召开而暂时停止施工，使得其不得不将竣工期推迟。

　　根据世邦魏理仕发布的市场调查报告显示，8月份，写字楼市场关注度已被奥运会所代替，业主也已提前意识到此种情况的发生，市场推广活动力度相对较小。据了解，发展商欲在奥运会结束后加强推广力度，例如加强谈判条件的弹性等，以推动市场反弹。由于潜在的市场需求较为强劲，尤其是传统制造类和能源等行业持续旺盛的需求，位于东三环沿线地区写字楼项目业主对未来市场预期仍很有信心。