五、 滨海旅游度假区的营销方法

与观光旅游不同，度假旅游有其根本的不同。比如观光旅游项目注重资源的开发与利用，而度假旅游项目更应该注重休闲、娱乐设施和活动的开发策划。因此旅游项目的自身特点会直接影响旅游项目的营销方式。

我们将采用的营销方式有以下几种：

1、  利用旅游宣传品营销

我们将利用动态和静态的两种旅游宣传品进行宣传。静态资料按照表现形式不同分为：文字、照片、图件、广告牌、宣传画等。按照表现的内容不同又分为：介绍旅游城市的宣传品和介绍滨海旅游度假区的宣称品；动态的旅游宣传资料包括电影片、录像片、电视片、光盘、计算机软盘、广播宣传等。

2、  利用节庆活动营销

我们已经根据滨海旅游度假区的特色，确定了各种活动的主题和基本的活动方案。津沽海会就是每年滨海旅游度假区拉开旅游帷幕的定期性活动，每年都吸引大量的游客。同时，滨海旅游度假区管理委员会还与几家有实力的策划公司建立了良好的合作关系，从而能保证新活动策划的层出不穷。

3、  广告营销

滨海旅游度假区管理委员会拟定了详细的广告营销方案。其中包括传统型的广告有报刊、电波（广播和电视）、户外广告（广告牌和空中广告）、印刷品广告（招贴画、宣传小册、旅游手册、活页宣传品、明信片、挂历）以及近来随着信息技术发展而得以迅速发展的网上广告。

六、 滨海旅游度假区面临的时代机遇

滨海旅游度假区的建设与开发所面临着如下的机遇：

1、  旅游业市场前景广阔

中国经济发展迅速“九五”期间国内生产总值年均增长率接近8%。在我国制定的“十五”计划和2010年远景目标规划中，未来十年的国内生产总值平均增长将在7.2%左右。目前我国人均年收入已达500美元左右，城镇居民大多说已从小康步入富裕小康水平，北京、天津及周边一些地区已达到或超过1000美元。而据世界银行的统计，人均年收入达400-800美元是国内旅游的急剧发展期。

2、  假日旅游在全国范围内升温

目前我国居民的节假日由原先的7天增加到10天，全年的休假（含双休日）总共达到114天，约占全年总天数的1/3。因而假日旅游也成为滨海旅游业发展的重要因素。随着我国经济的进一步发展，带薪休假制度将在我国出现，这将带来新的一轮的持续的假日旅游热潮，进一步推动天津市旅游业的发展。

3、  社会消费心理趋于成熟

随着居民生活水平的提高，居民节假日的增加，闲暇时间上升，民众的生活追求以由数量型向质量型转变，我国居民的恩格尔系数逐年下降。越来越多的居民趋向于观光和度假旅游。休闲性旅游是旅游业发展的一大趋势，高品位，高科技，文化型，质量型，休闲型，生态型在现代旅游中的分量日趋加重，也更加符合现代都市人的旅游消费心理。

4、  创造的异域风情环境，国内能享受国外风情

奇异的外国风光是滨海旅游度假区的一大特色，这给不能出国旅游的人带来了娱乐的机会和乐趣。

5、  极度有利的政策环境

党中央、国务院和天津市委、市政府高度重视发展旅游业，出台了一系列扶持旅游业发展的政策、措施和部署。旅游业已成为我国经济发展的一个新经济增长点，逐步成长为我国国民经济的支柱产业之一。

6、  北京奥运会

目前北京申办2008年夏季奥运会成功，这将为京津地区吸引大批的国内旅客和海外旅客。天津也将成为重要的场地所在地之一，届时将吸引大批海外客源和国内客源，并形成一个二至三年的旅游高潮。

7、  中国加入WTO

加入世界贸易组织会为我国旅游产业的突破性发展创造重要机遇。加入WTO对旅游业发展的整体影响是积极的，有力的。我国加入WTO以后，将加速旅游相关各业的对外开放步伐。有利于建立更加符合国际规则的运行机制。加入WTO以后，外国旅行社会通过合资和独资方式逐步进入中国市场，将直接带来入境客源的增长，外国投资者进入中国的机会增多，也为发展商务旅游带来广阔的市场。 

  

一、 投资合作方式

天津滨海旅游度假区管理委员会及滨海旅游度假区开发有限公司欢迎来自社会各界的公司、个人、组织以直接投资、间接投资、合作、合资等各种可能的合作模式展开合作。

二、 管理方式

我们可以接受更为合理和科学的管理方式，如：股份制经营、联合成立管理委员会或者委托管理等等。当然我们更欢迎投资者在带来资金的同时也能够带来先进的管理和运营经验。

一、 总投资估算

经初步测算，该项目的总投资约为2亿元人民币。其中海中就地取土堆积成陆1.2亿元，水、电、道路、通讯等配套设施建设投资约为8000万元。

二、 建议融资方式

合资合作，是通过设立有限公司的形式吸引其他投资者作为股东，使项目拥有必要的配套资金的融资行为。也可以就某个具体规划项目与意向投资者达成协议，可以授权其按照规划建设并负责经营管理。 

采用BOT方式融资：Build-Operate-Transfer，即建设——经营——转让，BOT是指基础设施建设的一类方式，有时被称为“公共工程特许权”，常见的操作方式是针对政府设立的基建项目（如道路、桥梁等），吸引国外公司投资建设，按约定经营一个时期（一般20年以上），期满后返还给政府。 

也可以利用当地的政府的资金（设立旅游发展基金）支持先期建设一些设施和景点，并用于开发市场，完善服务，为旅游业发展提供保障。 

其他融资方式还有：抵押、担保、以土地置换投资等。 

  

一、 投资合作方式

天津滨海旅游度假区管理委员会及滨海旅游度假区开发有限公司欢迎来自社会各界的公司、个人、组织以直接投资、间接投资、合作、合资等各种可能的合作模式展开合作。

二、 管理方式

我们可以接受更为合理和科学的管理方式，如：股份制经营、联合成立管理委员会或者委托管理等等。当然我们更欢迎投资者在带来资金的同时也能够带来先进的管理和运营经验。

一、 总投资估算

经初步测算，该项目的总投资约为2亿元人民币。其中海中就地取土堆积成陆1.2亿元，水、电、道路、通讯等配套设施建设投资约为8000万元。

二、 建议融资方式

合资合作，是通过设立有限公司的形式吸引其他投资者作为股东，使项目拥有必要的配套资金的融资行为。也可以就某个具体规划项目与意向投资者达成协议，可以授权其按照规划建设并负责经营管理。 

采用BOT方式融资：Build-Operate-Transfer，即建设——经营——转让，BOT是指基础设施建设的一类方式，有时被称为“公共工程特许权”，常见的操作方式是针对政府设立的基建项目（如道路、桥梁等），吸引国外公司投资建设，按约定经营一个时期（一般20年以上），期满后返还给政府。 

也可以利用当地的政府的资金（设立旅游发展基金）支持先期建设一些设施和景点，并用于开发市场，完善服务，为旅游业发展提供保障。 

其他融资方式还有：抵押、担保、以土地置换投资等。

四、 财务测算结论

经初步测算，该项目的总投资约为2亿元人民币。其中海中就地取土堆积成陆1.2亿元，水、电、道路、通讯等配套设施建设投资约为8000万元。 

项目投资内部收益率(FIRR)=12.20%；

项目投资回收期约为10.15年。 

经过初步计算表明，响螺湾娱乐公园项目在财务上是可行的，有比较丰厚的利润回报。 

说明：

本项目的财务评价是在国家现行财税制度和现行物价水平的基础上，依据国家计委和建设部联合发布的《建设项目财务评价方法与参数》（第二版）等有关文件，在各种基础假设数据的基础上进行的。 

此财务评估的客流估算基础是假设由全国各地去天津的游客数量的50%将到滨海旅游度假区游览。