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一、资源背景：

　　始建于 1933 年 远东地区最大的现代化屠宰场 ——上海工部局宰牲场的旧址， 位于上海市沙泾路 10号，场区内有近2.5万平方米的老场房，已经被上海市人民政府列为上海市老工业历史保护建筑 。

　　二、改造目的：

　　在有效保护上海老工业历史建筑的同时盘活此类国有存量资源， 挖掘其真正历史内涵，提升建筑物本身价值， 以此为平台载体，注入新的文化内涵和新型产业形态，重点发展上海的创意产业，提升虹口区都市工业的能级起到示范和推动作用，建设成为具有代表性的上海创意产业集聚区，以新的结构内涵成为上海的新地标。

　　三、名称拟定：

　　延续其上海老工业历史建筑保护的命名特征，将“ 宰牲场 ”更名为“老场坊”，具有一定的历史传承特性。

　　四、改造原则：

　　1、保护上海老工业历史建筑的原则；
　　2、结合虹口区区域性历史文化内涵和建筑物历史传承的原则；
　　3、结合建筑物所在地的商业及工业产业特点的原则；
　　4、有保留性的改变建筑物内部使用功能和设施的原则；
　　5、发展新型都市型工业——创意产业的原则；
　　6、提供产业能级，拉动区域经济发展，解决人员就业的原则；
　　7、塑造历史建筑的新亮点，成为上海创意产业集聚区的新地标的原则；
　　8、实现税收属地化的原则。

　　五、项目分析：

　　（一）区域分析：

　　“老场坊”位于沙泾路 10号，紧邻九龙宾馆，靠近海宁路和周家嘴路交口，与虹口区人民政府、北外滩、七浦路服装市场和四川北路商业带近在咫尺，位于沙泾港、浦虹港两条水系的交汇处，这两条水系在造型上形成“几”字形，整体处于虹口区商贸经济较为成熟的地区，合理规划好其内涵和商业价值是十分重要的。

　　（二）产业分析：

　　1、海宁路和周家嘴路：交通要道和商务汇集地（市区三纵三横的其中一横）；
　　2、虹口区人民政府：政治、文化汇集地；
　　3、北外滩：具有更多的上海故事和新一轮外滩改造的亮点；
　　4、七浦路：服装、服饰批发零售集聚地；
　　5、四川北路：商业、贸易、餐饮美食集聚地。

　　六、整体规划：

　　创意产业是都市型产业的灵魂，世界著名的国际化大都市都是创意产业最集中和最发达的地区。 根据本案建筑、区位等综合考察，计划将本案开发成一个综合性创意集聚空间， 结合上述内容我们将提出如下整体规划设想，以供商议审批确定：

　　1、 “老场坊”的主建筑形态类似于罗马的角斗场， 4层环形建筑，是研发设计工作室、时尚展示发布交易的理想场所，配套于时尚产职业培训；

　　2、主建筑周边建筑以时尚产品销售交易为主，可定位为“世界高端时尚产品折扣店”，与七浦路服装批发市场和四川北路商业形成差异化和互补联动发展；

　　3、整修沙泾路为石基路面，塑造上海时尚商业步行街（200米）；

　　4、扩展开发沙泾路西侧老工业厂房与之配套，形成时尚设计、时尚服务、时尚休闲娱乐为主体的配套产业；

　　5、沙泾路东侧2.5万平方米以时尚表演、展示、销售为核心，西侧以时尚服务为核心，与七浦路和四川北路形成呼应，成为上海的时尚中心的定位；

　　6、位于 沙泾港、浦虹港两条水系的交汇处附近，这两条水系在造型上形成“几”字形，建造水岸时尚休闲景观带；

　　7、修整还原老上海的街景、生活、商业特征，成为老上海的影视拍摄基地的定位；

　　8、大量征集有关“老场坊”的历史资源和 虹口区历史、人文资源，是其成为上海唯一一家开放式的上海历史陈列馆（虹口区历史陈列馆）的定位，成为上海的旅游景观之一。

　　9、随着开发和品牌价值的提升，可在现开发的基础上进一步扩展，向周围辐射，目标开发完毕“几”字形，使之成为上海“城市再造”的典范、上海创意产业集聚区的标地、老上海的影视拍摄基地、上海自然形态历史博物馆、上海乃至世界的时尚表演、发布、展示、销售、设计、服务、消费、休闲的中心。

　　七、品牌定位：

　　创意产业带来的不只是经济效益，更重要的是长期的品牌效益。在建筑物经过改造与经营之后，将大幅地提高其区域的知名度，甚至闻名整个上海，成为虹口区以及上海的新地标。从而也将真正的整合历史遗留建筑的物质价值与精神价值，在原有基础上更坚实的蹬上一个层面。

　　对建筑物进行局部的外立面改造、内部结构的适当调整，注入时尚的创意元素。保存建筑基本结构、最大限度地发挥其建筑功能与建筑魅力，重新点燃这座英式建筑的生命光彩，使其成为虹口区中心地区的一大看点。把历史留给我们的礼物保留得更久、更新、更有价值。

　　本案的主要品牌定位是：

　　1、上海时尚中心
　　2、上海自然形态历史博物馆
　　3、老上海影视拍摄基地

　　八、产业明细：

　　（一）会展服务：

　　1、时尚类展场地：基础设施建设（公共服务平台），主要有音乐会、晚会、行业沙龙、服装服饰发布会、时尚新品推介会、影视交流会、 前卫艺术展、时尚设计作品展、自然形态的上海历史人文展等 ；

　　2、会展服务公司：会展公司、广告公司、公关公司、设计公司、礼仪公司、婚庆服务公司；

　　3、创意成果展示：创意工业设计的展示、陈列、欣赏等；

　　4 、时尚培训中心：形体艺术、表演艺术、绘画艺术、音乐艺术魔幻艺术、电子艺术、形象艺术、广告艺术等培训。

　　（二）时尚服务：

　　1、创意设计：各类时尚设计公司、美容、形体、个性服装设计、生活时尚设计、服饰设计、时尚产品（工业品设计）等。

　　2、家庭时尚设计：创意家居、家用装饰纺织品设计、家庭装饰品设计、艺术家工作坊、摆设设计、灯饰、陶吧、画室等；

　　3、健康咨询服务：健康会所、心理咨询、婚介服务、健身会所、健康保健、休闲娱乐服务等；

　　4、经纪服务：影视公司、影视发行公司、经纪人公司、模特服务公司、明星中介经营公司、版权交易、摄影摄像公司、影像制品公司等；

　　5、数字娱乐服务：网络公司、网络设计公司、游戏公司、数码影视制作公司等。

　　（三）商业配套：

　　1、国际品牌折扣店：知名品牌的集聚地，前卫时尚消费；
　　2、创意酒店：时尚、前卫酒店消费服务；
　　3、创意餐饮：创意服务，满足时尚的消费需求；
　　4、时尚产品专营店：服饰产品、电子产品、家饰产品、工艺品、纪念品、美容化妆品、营养食品、保健食品、生活食品、健身器材等；
　　5、休闲娱乐：咖啡吧、茶艺、酒吧、音乐吧、休闲食品、DJ、K吧等。

　　九、 扶持政策：

　　由于本案涉及范围广，从内容和形式上具有独特的创新性，涉及到众多平台的建设，特别是硬件平台建设的投资总额较大，部分改建内容与市政、园林改造工程有交叉，在此希望虹口区政府在相关交叉项目中给予财政支持，在其它非公共设施改建项目中给予配套优惠政策的支持，如扶持资金、税收政策、房屋租金等方面，具体内容如下：

　　1、加强政府导向和扶持力度，加大工业历史建筑的保护开发力度，制定相应的创意产业扶持政策和上海工业历史建筑的保护开发规划，加强对创意产业园区建设的指导和协调（可参照都市型工业园区建设政策、高新技术产业园区的政策、产业孵化基地建设政策）；

　　2、市区联手搭建平台，联手开展项目论证、方案制定和必要的审批手续。在项目实施中给予必要的产业导向、分类指导、资金支持和政策扶持和招商引资等；

　　3、项目基础配套设施的改造扶持，如水、电、道路、部分旧城改造配套资金等。

　　诚挚期盼与贵方的合作，打造更具前景的未来！

虹口区沙径路10号老厂房改造项目

——园区建设