http://www.scol.com.cn 四川在线 (2008-6-18 9:35:11) 来源：http://cd.house.sina.com.cn

　　——《关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居置业的意见》

　　2008年6月15日，成都市人民政府办公厅日前正式下发了《关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居置业的意见》，其中涉及居民购房补贴、鼓励企业恢复生产等多个领域。这是地震之后政府出台的与房地产发展有关的第一个政策，而该政策离地震的发生仅仅只有短短的一个月的时间，如此迅速的作出反应，也表明了政府对房地产行业的关注和重视。通观整个政策的全文，可以发现此次政策的对象主要是消费者和开发企业。其中，对开发企业的支持主要表现在金融支持、开发延期、费用减免……，而对购房者的支持则主要表现在贷款优惠、契税补贴、住房保障等几大方面。

　　(一)意见解析之开发企业

　　此次《意见》中对开发企业支持最大的几条主要是：

　　一、鼓励社会力量参与灾后重建

　　各类企业、社会团体和个人可以通过投资、联建、土地整理、项目转让等方式，开发建设普通商品住房、旅游服务设施和商业服务设施。鼓励各类企业、社会团体和个人积极参与基础设施、公共服务设施和集中安置住房建设。已建成和在建的普通商品房，政府可以根据需要按照公开、公平、公正的原则进行采购，用于集中安置和危房改造安置。

　　本次抗震救灾过程中，国内国际的各种非政府组织均参与了救援，还有很多国际化的基金会非常想参与灾后重建。目前,地震灾区的大规模重建已经开始，国务院和各级地方政府，都制定了重建计划。在重建工作中，各级政府显然担负着最重要的职责，是重建的主角。同时，政府也调动社会各方面的积极性，鼓励社会力量参与重建，并为它们的参与创造必要的条件。

　　一系列扶持性政策不仅对于购房群体是一个利好，对于开发企业来说也是一个令人振奋的消息。在抗震救灾期间，国家财政政策将重点保证灾区人民的生产生活恢复工作，需要大量的资金和物资投入作为保障，灾区房地产固定资产投资将大量增加。为了满足一部分转移至成都的受灾民众的住房需求，政府将会大力支持当地房地产的开发。灾后政策层面的利好消息将吸引更多资金流向成都房地产市场，从而提升中外房地产投资者的信心。这项政策不仅让房地产企业可以加入其中进行普通商品住房、商业服务设施等的建设，对于扩大本市中低档商品住宅的销售也将起到一定促进作用。

　　二、加大金融支持服务力度

　　各类银行业金融机构要按照中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于全力做好地震灾区金融服务工作的紧急通知》(银发〔2008〕152号)的精神，进一步加大对我市企业的支持力度。对有良好社会信誉、发展业绩和积极参与灾后重建的房地产、建筑安装企业，应按有关政策继续给予信贷支持。对因灾不能按时偿还贷款的房地产开发企业，不催收催缴、不罚息、不作不良记录，不影响其继续获得有效益的开发建设项目的信贷支持。此项政策的出台，正是针对为社会作出贡献的企业，充分体现我国政府对作出贡献企业的关注。

　　“对有良好社会信誉、发展业绩和积极参与灾后重建的房地产、建筑安装企业，应按有关政策继续给予信贷支持。”信贷的持续支持对于开发商来说无疑是一个令人振奋人心的消息，特别是对于资金链吃紧的中小开发企业来说，有了信贷作保障，对于中小开发企业的生死存亡很有可能起到一个决定性作用。

　　“因灾不能按时偿还贷款的房地产开发企业，不催收催缴、不罚息、不作不良记录，不影响其继续获得有效益的开发建设项目的信贷支持。”四个“不”字对于目前开发企业来说无疑是给予他们一个缓冲机会，让其有更多精力、更多时间投入到项目施工、项目销售上。而对于外来开发商而言，他们可能受于一系列金融、税收优惠政策的吸引，很可能会把大量资金转移到成都，而原先在成都拿有多宗地块的开发商因受地震影响正准备转卖或者把资金转移其它城市，现由于成都市政府出台的一系列金融、税收优惠政策，很可能会把目标又重新转移到成都，届时成都很有可能再次成为各地开发商热烈追捧的城市。

　　由于出台的一系列金融、税收上的优惠政策，对于多数企业来说是非常诱人的，正是基于这样，这给予一些不良企业钻其政策空子机会，如自已有实力能偿还贷款、偿还税收，但借其这个政策空子拖延时间及继续获得信贷支持，这样做的后果必将导致金融机构贷款额的减少，继而给真正需要贷款的企业而造成无款可贷，最终会因此企业倒闭。

　　另外我们也清楚的看到政策中因灾不能按时偿还贷款的房地产开发企业，不催收催缴，并不是等于不缴，只是适当延长期限而已，这对于处于生死边缘的中小开发商来说似乎已起不到什么作用。


　　三、鼓励建设项目按期开工

　　按招、拍、挂方式出让的经营性用地，在2009年5月31日前，房地产开发企业按期开工的，报建费在166.5元/平方米征收标准的基础上减免48元/平方米。经国土资源部门审核同意，房地产开发企业申请延期不超过半年开工的，报建费减免36元/平方米；房地产开发企业申请延期不超过1年开工的，报建费减免24元/平方米。在经批准的延长期内不作为闲置土地。

　　地震之后，市场的需求降低，达不到震前水平，在观望氛围浓厚的楼市环境下，不少高端楼盘定位的项目往往都会选择延后开发，中低档经济实用性住宅开发商有可能会增加开发量。而部分开发商在地震前已经出现财务问题，加上地震对楼市的影响，财务状款可能更加恶化。

　　这项条款的出台，对已经拿地的房产企业在项目开发时限上给予了适度放宽，相应地减少了开发商的被迫供应量，使得开发商在推盘时间安排上更为主动，开发商可以适当地延期开工，在经批准的延长期内不作为闲置土地。这对于开发商来说，将会减轻他们的负担，还可以享受到费用减免。开发商可以用延长的“时间”来换取未来的运作“空间”，他们的财务状况有可能因此得以改善，安全度过因地震造成的一时困难。特别是对于一些受地震影响资金链吃紧的中小开发企业来说，起到了决定性的作用。

　　同时，这项政策对于外来开发商是一个强烈的信号，政府从金融、税收、土地等方面进一步为成都房地产健康发展创造有利条件，有助于增强他们投资成都的信心，从而促进成都房地产业的持续发展。

　　四、鼓励盘活利用已出让地块

　　对已通过招、拍、挂等方式取得土地使用权的地块，符合城市规划，具有地块分宗条件的，在审定总平面方案的前提下，经土地使用权人申请，依照地块分宗规划红线，并在缴清分宗地块的地价款后，可分宗办理国土使用证。

　　对出让取得开发用地使用权的企业，可以土地使用权与他人联合开发，国土资源部门应为其办理土地使用权人加名和土地使用权变更登记手续。规划、建设等部门应为其办理项目报建手续。以土地使用权进行联合开发所产生的各方当事人的权利义务，应由其按有关法律规定通过协议约定。

　　对出让取得开发用地使用权的企业，因地震灾害导致企业资金短缺无力进行开发建设的，经国土资源部门审核批准，可通过协议方式将其土地使用权转让给有条件开发建设的企业，有关部门应为其办理土地使用权转让和报建等相关手续。

　　已按招、拍、挂方式出让的经营性用地，因地震灾害原因，不能按合同约定期限缴纳土地价款的，房地产开发企业可提出延期付款申请，经国土资源部门审核批准，地价款的付款期限可适当延长，延长期不超过半年。在批准延长期内，不计滞纳金。

　　以上一系列土地新政策，正是针对去年一些开发商高价拿地现象，为缓解开发企业目前的困境，而提出的这几项政策。这几项政策的提出，在一定程度上能缓解部分开发企业去年因高价拿地，现因受地震影响导致资金链趋紧的情况。

　　我们从前三条的土地新政中，我们可以把其简单的归纳为六个词，如分宗、协议、转让，从某种程度上，这些政策似乎为开发商想到了现实面临的所有困难，我们必须清楚看到，这些办理手续是之繁锁、之复杂，且由于新政刚刚出台，还处于试探期，市场会对如何反应还是一个未知数，对于资金雄厚的开发商而言，他们也许还可以耐心的等待，换句话说就是还等得起，而对于中小开发商来说，他们资金实力较弱，往往就是通过这个项目的资金运作到下一个项目中去，他们没时间等，他们等不起，等到一切办妥就绪后，我想他们已破产倒闭。

　　从四条土地新政中我们可看到这条内容“地价款的付款期限可适当延长，延长期不超过半年。”从前半句我们看到付款期限的适当延长，对于开发商而言无疑是给予他们一个喘息机会，开发商的财务状况有可能因此得以改善，从而安全度过地震造成的这一短暂困难。但我们从后半句读到延缓长期限不超过半年，我们都清楚看到半年这个数字，我想大家似乎都感觉是否太短了点，也许对于大的开发商而言，半年已足够让他们摆脱眼前困境，相反对于中小开发商而言，能否在半年时间内走出地震的阴霾，把现有房源销售出去，进而筹足地价款都还不能妄加确定。

　　因而我们要辨证的看待这些土地新政，要一分为二，不能一概而论。

　　五、提高审批时效、强化政务服务

　　市政府各部门、五城区政府要高度重视房地产业的恢复发展工作，营造宽松的发展环境。要加强同企业的联系，及时解决企业经营活动中遇到的困难。要按照“统一受理、分头审批、限期完成、集中回复”的原则，在立项、规划、用地、建设、产权办理五个环节推行主协办工作制度，减少审批环节，缩短审批时限。市政府有关部门要密切配合，依据本意见制定具体实施办法，保证各项政策措施顺利执行。

　　市政府针对灾后房地产业出台的新举措，旨在维护行业的稳定发展，确实为开发企业解决困难。这项规定有助于为房地产业的恢复发展营造宽松的环境，加快灾后重建，也有助于购房者在办理产权登记时享受到更便捷的服务。该项条款在鼓励企业恢复生产的同时，坚定了开发商对市场前景的信心，也增强购房者的信心。整个政策向外界传递了强烈的信号，政府和开发商会保证让房地产市场健康而持续地发展。

　　这次出台的《意见》，力度之大、支持面之广泛，与历年来地方政府出台的房地产促进政策相比，确实罕见。纵观中外企业的发展史，都是经历了多次的兴衰存亡，这再一次证明了“适者生存”的道理，只有经得起风浪和适应外界变化的企业才能立足于不败之地。此次地震，除了大自然不可抗的天灾外，同样也暴露了房地产行业抗风险能力不足、自救能力不强的不足。同时政府的调控和地震给房地产行业敲响了警钟，也给开发商带来了一次反思和自我调整的机会。政府的举措无疑是一针“强心剂”，但除了政策扶持外，更多的是应该是企业自身的修炼。