2007年无锡赛维拉房地产项目市场策划报告67页.rar

第一部分
宏观经济

一、经济环境
国家、地区和当地的经济状况都会影响房地产需求，其中最主要的是当地经济状况，经济环境是消费者信心和商业投资活动的基础。
1、源源不断的需求动力——国民经济持续稳定增长

03-06年无锡地区国民生产总值与增长率示意图
中科院2007年10月10日发布的《中国经济形势分析与预测2007年秋季报告》中预计，今年我国的国民经济增长速度将超过去年10.7%的水平，经济环境保持较为健康和良好的发展态势。
03年到06年，无锡GDP稳步提升，年增长率保持在15%左右，经济基础良好。整个走势与省内的南京、苏州、常州均保持较快速度的发展，略高于上海（上海的GDP增长率近几年稳定在12%左右）。07年上半年，无锡GDP已经达到1835.15亿元，比去年同期增长15.4%，保持着非常稳定的增长水平，全国排名第七。高速增长的经济为无锡的房地产发展注入了源源不断的蓬勃动力，有力地促进了无锡房地产业未来几年的健康发展。

2、消费基础扎实——无锡城镇居民收入水平稳定增长
　 2003 2004 2005 2006
全市户籍人口(万） 442.54 447.19 452.84 457.80
自然增长率 0.01‰ 0.95‰ 0.67‰ -0.27‰
在岗职工年平均工资（元） 18913 22126 25602 29658
同比增长 19.70% 16.90% 15.70% 15.80%
城镇人均可支配收入（元） 11647 13588 16005 18189


居民可支配收入、存款均稳步上升，据市统计局统计资料显示，到2006年底，无锡各项人民币存款余额达3906亿元，每年保持在15%-20%的增长率；各项人民币贷款余额为2733亿元，每年以20%左右的速度递增，存贷基本平衡。截止2006年无锡城镇人均可支配收入为18189元，与苏州的水平接近（18532元），与上海的差距正在不断缩小（20668元）。
无锡城镇居民收入水平稳定增长，并与上海、苏州等较发达地区的水平越来越接近，由此为房地产发展特别是房地产郊区化发展带来了一次突破性的机遇。

二、政策环境
调控“新政”将对市场下阶段发展产生一定影响
今年以来房地产市场调控力度不减，主要出台了以下几方面政策：（1）“第二套房”房贷标准确定；（2）连续5次升息；（3）《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》；（4）24号文件和《关于认真贯彻<国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见>进一步加强土地供应调控的通知》；（5）《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》等。
上述房贷、中低收入人群住房问题解决以及土地新政分别从政府、购房者、开发商的角度入手，在加大保障性住房供给、调整住房供应结构的同时，抑制投资、投机性需求，防范金融风险，控制房价增长速度，其带来的作用值得关注。
对于本项目而言，影响项目销售的主要是前两个政策，即“第二套房”房贷标准与今年的5次加息。大成公司认为，房贷标准是抑制炒房的手段，但是目前关于这一标准各个银行的规定都不一样，标准的不同导致了其政策的实施真空，对楼盘销售影响不会太大。
其次，今年的5次加息从明年1月1日开始一次性体现，本次集中加息对于购房者而言冲击不小，特别是对于高房价区域的购房者影响更大，但是具体的影响还需要进一步观察明年上半年的实际成交水平，而大成公司认为集中加息对本项目的影响不会很大，主要基于三个方面的考虑，一是本项目的投资客户群体不会很大，绝大多数将是刚性需求；二是项目的单价水平较低，总价不高，贷款额度有限，加息的影响较小；三是惠山新城的影响力越来越大，居住环境不断改善，房价处于较低水平，加息将有利于客户需求性价比较高的住宅，这样对于惠山新城而言反而是一次利好。

三、市政规划
房地产开发离不开城市总体发展规划及相关的市政规划，城市的规划趋向通常是区域房地产业的风向标，因此提前预测与项目相关的市政规划因素，预判将带来的影响，可以为项目地提供决策依据。

1、无锡城市道路系统继续完善——与周边城市联系更加紧密
道路网：构建以“主辅两环+八射”的城市快速路网为主骨架，主、次干路为此骨架，稠密支路网为集散支撑体系的道路交通网络。