防城港项目定位分析报告

南宁金满盈房地产咨询有限公司

二〇〇八年三月二十七日

目录

第一章 防城港市房地产宏观市场分析

第一节 防城港市房地产基本情况

第二节 2007年防城港市房地产市场分析

第三节 防城港市房地产市场发展存在的主要问题

第四节 防城港市房地产市场发展前景预测

第二章 在建在售楼盘市场调查

第一节 和德国际楼盘情况分析

第二节 欧景蓝湾楼盘情况分析

第三节 丽景湾楼盘情况分析

第四节 万代·渔洲花园楼盘情况分析

第五节 海景苑楼盘情况分析

第六节 西湾·恒信花园楼盘情况分析

第七节 夏威夷城市广场楼盘情况分析

第三章 区域市场分析

第一节 区域环境概述

第二节 本项目SWOT分析

第四章 客户群体需求分析

第一节 主导客户群的定位分析

第二节 主导客户群购房动机分析

第三节 主导客户群对价格的承受能力分析

第五章 项目定位分析

第一节 影响项目定位的因素

第二节 案名建议

第三节 项目形象定位

第四节 项目产品定位

第五节 项目目标客户定位

第六章 产品功能定位

第一节 整体规划建议

第二节 外观设计建议

第三节 户型及配套设施设计建议

第七章 综述

第一章 防城港市房地产宏观市场分析

第一节 防城港市房地产基本情况

一、2007年防城港市房地产开发情况

2007年防城港市持有房地产开发企业资质的房地产开发公司共有128家，其中新增加企业29家。批准预售的楼盘共47个，批准预售面积36.21万㎡，与2006年同期增长51.2%。目前全市商品房平均价格已达1850元/㎡，比06年同期平均上涨150多元/㎡，涨幅约为7.98%。其中港口区住宅最高售价已达2800元/㎡。

二、2007年防城港市房屋权属登记情况

2007年防城港市共审核初始登记材料280宗，面积18.8万㎡；转移登记1448宗，面积21.6万㎡；换证64宗，面积1.2万㎡；变更登记48宗，面积0.8万㎡；注销登记1308宗，面积70.2万㎡；审核抵押登记材料2886宗，面积168万㎡，抵押权利价值10.6亿元。

第二节 2007年防城港市房地产市场分析

一、投资继续保持较快的增长速度。前年投资额仅为1.98亿元，去年投资额已达5.48亿元，同比增长近3倍。

二、消费者购房需求旺盛，商品住宅成交量总体上升。楼盘预售的成交量较高，去年持有预售证的楼盘销售率均在80%以上，少数楼盘如同德国际商住楼、夏威夷城市广场、阳光山水花园等楼盘在开盘几天内的成交率达到了90%以上，销售处于逐步上升态势。

三、商品房价格涨幅保持平衡上涨。商品房价格由于受经济增长、土地价格、建筑材料价格上涨等因素的影响，商品房价格比去年增长7.98%，价格水平仍保持在合理范畴内。

四、土地价格涨幅较快。如港口区西湾广场北侧近期拍卖的一地块，成交价为82万元/亩，比前年拍卖价增长了72万元/亩。

五、市场需求仍以100~140㎡的三房二厅户型为主，此户型占全部成交量的81.5%。相对90㎡以下的小户型销量平淡，需求量不是很大。

第三节 防城港市房地产市场发展存在的主要问题

一、住房供应结构不合理，市场仍需调控。住房供应结构偏向于商品房，07年全市开工建设的廉租住房仅为3000㎡，经济适用房没有开发的计划，从2004年后，防城港市再也没有批准经济适用住房的建设。市场上消费者能买到的新房全部是商品房。

二、房地产开发企业素质不高。主要是数量多、规模小、实力不强、竞争力低，尚未形成集约化、规模化经营。全市开发企业129家，平均注册资本仅有200多万元，三级企业仅有6家，没有二级以上资质的企业。企业在开发经营过程中往往不注意自身形象品牌的树立，产品品质、经营信誉不高，企业发展缺乏活力和竞争力。

三、套型结构比例制约防城港市房地产业的发展。国六条、国八条规定新建的商品房套型建筑面积90㎡以下的要占70%以上，90㎡以上的要占30%以下，目前我市套型建筑面积90㎡以上的商品房的市场需求占80%左右，套型结构比例没有政策规定要求。

四、物业管理有待加强。物业管理企业岗位人员素质低、管理水平不高，大部分单位的住宅区还是实行传统的管理方式，虽然新建的住宅小区实行了新的物业管理，但物业管理企业与业主时常发生各种各样的矛盾和纠纷。

第四节 防城港市房地产市场发展前景预测

根据预测，未来一段时间，防城港市的房地产市场主要有以下特点：

一、住宅需求者不断增加，对住宅的理论需求量较大，商品房价格会持续上涨。国民经济增长客观上要求住宅与房地产业保持持续发展，防城港市正处于经济快速发展期，各项经济指标高速增长，成为我市推动房地产发展的重要因素。目前，防城港市人均GDP已经超过1000美元，人民生活水平不断提高，居民消费开始快速增长，消费结构将加快转变，改善型住房消费发展的潜力很大。同时，由于土地、建材价格上涨，住宅品质的提升使房地产开发成本加大，需求和成本将促使房价持续上涨。

二、相关政策的支持，总体上将支撑房地产市场的持续发展。经过多年的培育，在一系列有利于住房消费的政策、金融、住房二级市场开放等因素的作用下，住房潜在需求正在加快转化为有效需求，住房已成为居民消费热点，房地产市场存在持续健康发展的客观条件。当前，规范房屋拆迁行为、清理拖欠工程款、清理整顿土地市场等重大举措的推进，特别是区建设厅、国土资源厅出台了《关于加强独立式城镇居民私人建设管理的通知》，总体上更有利了防城港市的房地产市场的发展。