戴德梁行长沙市国中星城估价报告
估价报告档号：SH0415
2004年3月24日
中国湖南省长沙市车站北路329号
证券大厦11层
长沙国中星城置业有限公司
董事长 台启
敬启者：
主旨：中华人民共和国湖南省长沙市国中星城项目
估值委托、用途及日期
兹遵照 贵公司委托，对上述位于中华人民共和国(「中国」)之物业权益进行公开市值评估。我们证实曾实地视察该物业，作出有关查询，并搜集我们认为必要之进一步资料，以便向 贵公司呈报我们对该物业权益于二○○四年三月二十四日的公开市值之意见，以供 贵公司内部参考之用。
估值基准
我们之估值乃我们对该物业权益公开市值之意见。所谓公开市值，就我们所下定义而言，乃指「在下列假定情况下，估值当日以无条件之现金代价完成出售物业之权益时所取得之最高价值：
(一) 有自愿买方；
(二) 经考虑物业之性质及市场之状况，在估值日期之前已有一段合理时间对该权益作适当之推广、协议价格及条款以及完成出售程序；
第2页
估价报告档号：SH0415
(三) 估值当日之市场状况、价格水平及其它情况，与交换合约之前之任何假定日期无异；
(四) 不考虑具有特殊利益买家之任何追加出价；及
(五) 交易双方均在知情、审慎及并无被强逼情况下进行交易。」
估值假设
我们在估值时，乃假定该物业权益之所有权人在公开市场上出售该物业权益，而并无凭借递延条件合约、售后租回、合作经营、管理协议或任何类似安排，以抬高该物业权益之价值。
在评估该物业权益时，我们已假设有关物业权益任何应付之地价亦已全数缴清。就该物业之权业状况，我们乃依赖由 贵公司所提供之意见。于估值而言，我们假设承让人对该物业享有良好业权。
我们亦已假设有关物业权益之承让人或使用人可于获批之土地使用年期尚未届满之整段期间，对有关物业享有自由及不受干预之使用权或转让权。
我们之估值并无考虑该物业权益所欠负之任何抵押、按揭或债项，亦无考虑在出售该物业权益时可能发生之任何开支或税项。除另有说明外，我们假定该物业权益概无附带可能影响其价值之他项权利、限制及繁重支销。
评估方法
我们于评估该物业权益之价值时，乃按公开市值基准采用市场比较法，并参考有关市场上可资比较之成交案例对该物业权益作出估值。
资料来源
我们在颇大程度上依赖 贵公司或有关人士提供之资料，并接纳向我们提供关于规划许可或法定通告、地役权、年期、发展方案、地块面积、建筑面积及所有其它相关事项之意见。载于本估值报告书内之尺寸、量度及面积均以提供予我们之文件所列载资料作基准，故仅为约数。我们并无理由怀疑 贵公司提供予我们之资料之真实性及准确性。我们并获知所有相关之重要事实已提供予我们，并无任何遗漏。
第3页
估价报告档号：SH0415
业权查核
我们曾获提供有关该物业业权之法定文件副本，但是我们并无进行查册以确认该物业之业权，或查核有否任何未有记载在该等交予吾等之文件之修订条款。
现场视察
我们曾视察该物业。然而，我们并无进行实地查察以确定地面情况及各项设施是否适合未来发展。我们所编制之估值，乃假设此等方面均属满意，且在施工期间不会产生非正常开支或不会出现延误。除另有说明外，我们未能进行详细的实地丈量以核实该物业之地块及建筑面积，我们乃假设该等提供予我们之文件副本所示之面积乃属正确。
第4页
估价报告档号：SH0415
目录
座落位置及邻近环境 ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯5
地块资料 ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯9
业权状况 ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯9
评估地块现状 ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 11
国中星城项目开发概况⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯11
长沙房地产市场综述⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯12
评估物业概况及评估基准⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 16
评估结果⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯18
附件一⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯位置图
附件二⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯土地使用权转让合同和土地使用证
附件三⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯长沙国中星城小区一期用地规划方案咨询会会议纪要
附件四⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯照片
第5页
估价报告档号：SH0415
座落位置及邻近环境
长沙市位置
长沙位于湖南省东北部，湘江下游，具有3000多年历史，是国务院首批公布的24个历史文化名城之一，风景秀丽，人文荟萃。有爱晚亭、岳麓书院、开福寺、桔子洲等名胜古迹。
长沙市区依山傍水，地势西南高东北低。岳麓山最高处海拔297米。属中亚热带季风湿润气候，四季分明，春末夏初多雨。年平均气温16.8-17.2℃。降水量1300毫米。无霜期275天。长沙市区内。
文章来源：http://www.fangce.net/Article/zhengce/tudi/200711/1351.html
