二手房屋买卖应重点注意的几个问题

1、            拟交易的房地产必须已有房地产权证，且该房地产不存在抵押、查封等交易障碍，可以立即进行交易合同登记。因为对尚未有房地产权证的房地产进行交易对交易双方均存在非常大的履行风险，并且法律也是禁止此类交易。

2、            房地产出卖人为个人的，应出示其婚姻状况有效证明，以证实其为该房地产的完全权利人，对改房地产享有100％的处分权，不存在权利限制情况。

3、            房款的支付，鉴于房地产的交易过户存在四个重要环节，故建议房款也分四期支付：第一期于买卖合同签订之日支付20％；第二期于双方在房地产交易所签订房管部门的格式买卖合同并交易递件成功之日支付30％；第三期于双方就交易契税、费等交纳完毕后完成交易过户之日支付40％；第四期于房地产交付之日支付10％。分四期支付最为合理，当然其中的比例，可以视具体情况而定。

4、            其它应考虑的细节，比如房款的构成，是按面积计价还是按套计价（房改房的首次上市交易涉及增加分摊面积的问题），履约违约金的支付比例及支付时间等等。

（广东正平天成律师事务所，蒋晓芳律师，电话13600065957，020－87302008；刘怀玉律师，电话13924188909）